サラリーマン大家として不動産投資を成功させるためには、今住んでいる入居者さんに、いかに出来るだけ長く住んで頂くかが重要な課題である。
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しかし入居者さんに対して、快適な住環境と適切な家賃設定をしていても、不可抗力により退去されることもしばしばあります。
入居者の仕事の都合による転居や離職、第２の人生を歩む結婚生活、死去、夜逃げ、逮捕（汗）など様々、不可抗力によるものがありますので、退去を避けることがどうしても出来ません。
賃貸経営において、空室は悪という考えを持って挑まなければ、厳しい環境を乗り越えるのは難しいです。
そこで、サラリーマン大家として本業の傍ら賃貸経営を成功させるため、速やかに空室が発生した部屋に新たな入居者さんを見つける必要性があります。
サラリーマン大家さんの客付け業務とは
１ 管理会社や客付け業者等への募集依頼
退去予告が１カ月前になっていますので、退去連絡を受ければ、速やかに不動産会社の自社ホームページや大手不動産ポータルサイトに掲載するよう依頼。
（スーモ、ホームズ、ヤフー不動産、アットホーム、ホームアドパーク、不動産ジャパン、CHINTAI、スマイティ、スモッカ、マイナビ賃貸、ホームメイト、DOOR賃貸、いい部屋ネット、エイブル、アパマンショップ、ピタットハウス、センチュリー２１等）
２ クリーニング・原状回復、ＤＩＹやリフォームの調整や実施
退去した汚部屋を、一刻も早く綺麗に現状回復しなければなりません。
退去を管理している管理会社やお抱えのクリーニング会社を使い、掃除の手配を依頼。
綺麗な部屋を提供するため、入念に徹底した清掃を行うリーズナブルでフットワークの軽い業者を選定しなければなりません。
空室対策でリフォームは非常に重要！
綺麗な部屋は当たり前！
綺麗な変哲もない部屋は、ありきたりの周辺物件と差別化を図れません。
また自分の物件が周辺物件と同様なスペックでは、入居予定者に選んでもらうのは難しいです。
最低でも周辺物件と同じ設備以上にリフォームやある一工夫をしなければ、強力な味方である客付け業者の内見の優先順序が低くなってしまいます。
客付け業者が進んで内見の案内をしてくれるような、魅力ある部屋を提供することがサラリーマン大家の努めです。
３ 退去立会
サラリーマン大家自らが立会をしてもいいのですが、業務多忙で面倒なので信頼している管理会社へ丸投げしましょう。
その後の部屋の点検は、大家自ら入念に部屋の隅々まで目を凝らし、チェックしなけばなりません。
退去者が汚損したものは、敷金から相殺しなければなりません。
ここが重要です！
退去者の汚損・破損は、退去者に費用負担してもらわなければ、結局大家さんが修繕しなければなりませんので、無駄なお金の支出に繋がるおそれもあります。
十分気を配らなければなりません。
４ 不動産ポータルサイトの点検
管理会社や客付業者に募集依頼をしたところではありますが、アパートやマンションの募集条件や設備、周辺環境が間違っていないか大家さん自ら点検しなければなりません。
不動産業者さんは結構いい加減で、設備チェックや募集条件が間違っていることが多々あります。
同じ条件で敷金１か月・礼金１か月としていたところ、他の客付け業者の募集条件では、礼金なしになっていることも多々ありますので、他の客付け業者の手前や入居予定者が誤解してトラブルに繋がる可能性もあるので充分注意が必要です。
空室発生したにも関わらず、全て業者任せにしておけば、決まるものも決まりません。
不動産業者は、大家さんのアパートやマンションが空室であっても、まったく懐が痛みませんのでおかまいなしです。
家賃６万として、空室が２・３カ月であれば１２万・１８万の札束が、自分の財布から出ていくことと同様になるのです。
そう考えれば一刻も早く入居者を決める必要があるのではないでしょうか。
サラリーマン大家が長期にわたり安定した満室経営を維持するには、常日頃の勉強と情報収集、意識改革と心構えを持っていなければ叶わないと考えます。
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