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不動産投資

不動産投資で7200万大損したマンションとは!?

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今から約6年前に何もないサラリーマンとして、アパートやマンションの収益物件から入るキャッシュフローに憧れ、闘士を燃やし物件を血眼に捜していた時期がありました。
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駆け出しの6年前、その時期の不動産市場は今よりも沢山の魅力あるアパートやマンションが売りに出ていました。

 

10%程度の物件は普通に不動産投資市場に出ていました。

 

その時期でも、自分と同じようなサラリーマンや不動産投資家も良く見かけることが多々ありました。

 

現地でバッティングする事あり、苦笑いするような状況です。

 

40代の方が不動産投資しているんだなと、、、、と

 

 

そんな時期、神奈川県内某所で購入寸前までいった、優良?マンションと出会う事が出来た。

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一棟RC物件、築20年、戸数12戸(広めの1DK11戸・2DK1戸)、駅から徒歩5分

 

価格7000万円前半、積算評価と同等

 

想定家賃収入720万

 

利回り約10%

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スペックの良い物件に遭遇し、不動産ポータルサイトに掲載された時点で、すぐさま販売業者へ連絡し1番手として買付を入れる準備をした。

 

好条件の物件に出会え胸を躍らせながら、業者との打ち合わせのため、マンションが掲載された週末に愛車のポンコツ車に鞭を打って、現地へ爆走しました。

 

物件を購入する際は、必ずアパートやマンションの状況を現地で確認しなければ、収益物件は買いません。

 

物件を現地で見ずに買付を入れるのは、非常にリスクが高い。

 

また出来るだけ朝・昼・夜の状況を見るべきであり、更に雨が降っている時であれば、物件の不具合等も確認できる。

 

 

現地にて1棟物マンションを確認すると、築年数相当の見た目の外観で特別良くも悪くもないイメージのマンションでした。

 

難点が駐輪場や駐車場がない事、住宅密集地で敷地一杯に物件が建っているので、日当たりが悪いことくらいでした。

 

屋上も不動産業者と一緒に登り、隅々までチェックし問題なし。

 

肝心の部屋を確認すると、フローリングから壁紙全てリフォーム済み、更に新品のキッチンやお風呂、全ての設備機器等が新品に交換してありました。

 

一つの部屋ではなく、12戸全てリフォーム済み。

 

理由は某企業の単身者の寮として使っており、経費削減も含んで住みやすいように改装したとのことです。

 

部屋は単身者用としては、適度な広さと収納もしっかりと確保され、今思えばかなりの好条件を棒に振ったことを感じています。

 

 

その後不動産業者と何度か打ち合わせていくと、素晴らしい好条件が次から次えと出てきてビックリ。
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なんと条件が

 

一括借り上げ、月60万円(年間720万)

 

契約期間10年

 

契約反故の違約金、10年分の家賃収入7,200万

 

リフォームに掛かった減価償却費が3,000万超え

 

マンションの清掃は、入居者である従業員で管理費負担なし

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今を思えばこんな好条件、そうそう当たらなかったのかと感じます。

 

よく物件を探されている不動産投資家も、知っている地場の不動産業者さん。

 

 

 

なんで購入しなかったのか、、、、、

 

当時、不動産投資コンサルタントに相談をしていたところがあり、一括借り上げ・サブリースは絶対に止めておくべきであると、止められたのが一つの理由です。

 

今でも売主であるこの企業は、結構名のしれた大手の企業で、経営も安定しています。

 

知識や経験がないばかりに滅多にお目に掛かれない、非常に良い案件を逃した事は、後悔後に立たず縁がなかったものになりました。

 

好条件の物件を購入できていれば、資産形成のスピードがまったく違うものになっていたでしょう。

 

時間とお金を無駄にし、後悔だけが残ってしまったものとなってしまいました。
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