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融資対策

アパート・マンション物件購入編6【融資編】

更新日:

 

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懇意にしている不動産営業マンから、売主に対して買付希望金額を通そうとした作戦が功をそうし、見事に買い付けが通りました。

 

しかしせっかくの買い付け証明書も、肝心な金融機関からの融資が通らなければ意味がありません。

 

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さっそく有休を取得して、賃貸経営に積極的?な横浜銀行へ融資依頼をしに行きました。

 

 

持参した不動産一式書類は、販売図面、販売図面、間取り図、収入証明のレントロール、土地と建物の登記簿、固定資産(家屋・土地)公課証明書等です

 

いきなり行った訳ではなく、以前から面談(1年位前)は済ませ職業や資産背景(現金、株、ゴールド、外貨、土地等)は、把握済みでどういった人間か承知されていました。

 

初めに面談に行った際は、信用して頂くために持参したもの

住民票

免許証

職業証明書

厳選徴収票(3年分)

家計簿

給与明細書5年分

預金通帳

株、ゴールド、外貨

等の写しを提出しました。

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そして融資担当者からの確認事項は、

1 なぜ?サラリーマンが不動産に融資を依頼されたのか?

2 勤続年数は?

3 定年は何歳?

4 転勤はありますか?

5 借金はありますか?

等確認されました。

 

幸いにも転職はしたことなかったので、地元でこれからも定年まで勤め、異動はしないこと、借金はありませんとの回答。

 

特に融資担当者は、人事異動に伴い「物件から遠くに転勤されてしまうのではないか?」ということを非常に心配していました。

 

遠くに転勤されると、「物件の管理が難しくなり管理が出来ない」、「賃貸経営に支障が出る」と考えています。

反対の立場に立って考えてみれば、そう考えるのは至極当然であり無難な考え、致し方ありませんね。

 

みなし資産としては、親にはまったく承諾のない「実家の土地と建物」もプラス材料として告げます。

 

親には申し訳ないが、抵当権に入れる訳でもないし、頼るつもりも毛頭ないですが、言うのはタダですからね。利用できるものは利用しないと損です。

 

そして、融資担当者は金融電卓を使い、簡易的な担保価値と評価を算出し、稟議に載せられ価値があるものと判断したのか、「もう一度よく精査してみます」旨回答を得ました。

 

商談時の融資担当者の表情は非常に重要なので、「見た感じ雲ゆきが怪しい、嫌な顔、怪訝な表情、頼むから帰ってくれオーラが満載!」等ではありませんでしたから、一応対応はして頂けました。

 

融資担当者は、業務多忙で非常に忙しいので、

時間の厳守

社会人としてのマナーや常識

嘘は絶対に付かない

約束は絶対に守る

等や与信を最重要視しますので、人を見る目は確かなものでなければ務まりません。

 

また銀行員は、高学歴で年収が高い、プライドの高いエリート層、出世競争も激しく自分のノルマ達成、失敗や焦げ付きは絶対に許されません。

 

お客様から預かった大切な貯金や資金を、胡散臭い人間には絶対に融資しませんので、銀行員が稟議をあげられるようお膳立てしてあげなければなりません。

 

「評価の出る物件の持ち込み」は元より、書類の不備、手を煩わせないように心掛ける必要があります。

反対の立場であれば、容易に想像が付きますよね?

 

 

そして、後日数週間後、横浜銀行の融資担当者から融資結果が来ました。

 

融資金額は、希望通りの金額

 

しかし自己資金2割、痛い、、、、、

金融機関が求める自己資金の基本は、2割程度が通例です。後は大家歴や属性、資産背景により自己資金はまちまち(2割以下)なので一概には言えません。

 

また、連帯保証人も求められ、付けたくはなかったが必須とのこと。

 

そして実行金利は、2%前後、団体信用生命保険を入れれば、2%前半で、この時期の融資金利としては、悪くない金利水準です。

 

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変動金利と固定金利、メリットデメリットありますが、はじめての不動産投資、賃貸経営と不安がありましたので、団体信用生命保険込みの固定金利で調整。

 

数週間後、横浜銀行の会議室にて、

本人と連帯保証人

売主

不動産営業マン

融資担当者

司法書士

等と交えて金銭消費貸借契、残金決済、所有権移転、抵当権設定登記等の段取りをしました。

 

 

いくつもの書類に実印をポンポン押していきますが、金銭消費貸借契の際は、融資金額に対して一生掛かっても貯金できない多額のお金、「本当に実印を押しても大丈夫なのか?」という何とも言えない、今まで経験したことのない異様な不安な気持にもなりました。

 

 

また、司法書士に任せると、

所有権移転(土地・建物)

抵当権設定

登記原因証明情報作成

登記簿閲覧・謄本

銀行での立会料

等の登記諸費用10万前後発生しますので、今であれば節約するため、司法書士には任せず自分でやります。

 

登記費用、仲介手数料、火災保険の支払等も現金一括払いになりますので、自分の通帳に一時見たこともない多額の金額が印字され、同時に売主の口座へ、右から左に大金が動きました。

 

金消契約、売買代金の支払い(敷金相殺含む)、登記手続き、仲介手数料の支払、火災保険の支払等の手続きを終えて、約1時間程度で無事処理をすることが出来ました。

 

担当の融資担当者へは、頭金として多額の札束を現金で持参してしまったので、一枚一枚数えるのに面倒を掛けてしまい時間を取らせてしまったのを気を付けるべきでした。

 

また数年後に、融資担当者が異動してしまったので、今後の融資や金利借換え踏まえ、また面と向かって人間関係作りが必要にもなりました。

 

融資を無事に終えることが出来ましたが、賃貸経営の本番はこれからです。

魑魅魍魎なダークな世界も垣間見える賃貸経営は、決して不労所得ではありませんよ。

それでもチャレンジしますか?

 

 

1 アパート・マンション物件購入編1【不動産市場と融資状況】

 

 アパート・マンション物件購入編2【お宝物件との出会い】

 

3  アパート・マンション物件購入編3【物件調査編】

 

4 アパート・マンション物件購入編4【家賃相場編】

 

5 アパート・マンション物件購入編5【買付編】

 

6 アパート・マンション物件購入編6【融資編】

 

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