目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

税金対策

アパート経営の税金対策!サラリーマン大家の確定申告経費一覧!

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サラリーマン大家として賃貸経営で成功させるためには、そこそこのアパートやマンションを購入してからの維持運営と、必ず発生する必要経費の計上と青色申告や専従者給与、法人設立等をして所得の分散を最大限にし、税金対策を計画的に万全を期さなければ、多額の税金を支払うことになります。
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現金商売でやっている自営業方などは、確定申告の話になると皆さん揃って、「目線が下になったり反らしたり、目の焦点があいません」、やましいところがあるのか話題を濁したり、嫌煙したそうな雰囲気をかもしだします。

 

それもそのはず、ほとんど大体の方が自己の生活で使用している消費を、事業の経費に算入しているのが実情だからです。

 

皆さんほとんど口にはしませんが、「周知の事実」。

 

税務署もその点は、公然の事実であり、重々承知しています。

 

税務署は、その点も十分承知していますが、納税者の税務申告が逸脱しないよう、「お尋ね通知」や「実地調査」、「強制調査等」で脱税や不正をしたら巨額の追徴課税が待ち受け、世間を賑わす何億もの巨額の脱税であれば、見せしめのため実刑が待ち受けていますので、睨みを効かせているのが実情です。

 

書面調査(サラリーマン大家さん)

サラリーマン大家さんであれば一度は来たことがある?

不動産投資や賃貸経営をしている一般的な大家さんでも来る「お尋ね通知」。

 

一般調査(洗練された投資家さん)

机上調査、実地調査(準備調査、外観調査、内偵調査、現況調査、臨場調査、反面調査)

多額の収入があって、事業の実際の実情がどういうものか確認するため、会社や自宅へ赴き帳簿の点検、取引履歴、領収書や経費が間違っていなか、不振な点や有効な資料の収集に重点をおいた調査。

 

特別調査

多額の不正所得や経費の疑いが見込まれる場合、不正があると判断されれば、悪質とみなされるほぼブラックな部類。

 

強制調査

新聞やニュースやマスメディアで大々的に取り上げられるような、億単位の脱税の疑いがある部類。

 

サラリーマン大家さんとしては、税務署さんからのお尋ねは、気持ちが良いものではありませんね。(汗)
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サラリーマン大家として賃貸経営で発生する経費一覧をまとめてみました。

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専従者給与
(配偶者や子)

 

給与賃金

 

金融機関の借入金利子
(横浜銀行、かながわ信用金庫、湘南信用金庫等)

 

租税公課
(固定資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税等)

 

原価償却費
(建物、設備のその年の減価償却分)

 

管理委託費
(管理会社へ支払う手数料は、自分の物件では5%)

 

損害保険料金
(火災保険・地震保険・施設賠償保険・弁護士保険等。事業に要する火災保険料の掛け金で当年度分)

 

修繕費
(建物、設備等の修理・補修代金等)

 

手数料
(不動産会社へ売買に関する手数料、宅建業者への広告費や仲介手数料等)

 

その他
(水道光熱費、旅費交通費、通信費、新聞図書費、消耗品、立ち退き料、弁護士・税理士報酬、接待交際費、福利厚生費、消耗品費、会議費研修費、広告宣伝費、雑損失、営業促進費、雑費、賃借料、管理諸費、地代家賃、外注費などなど)

 

お客さん!

サラリーマン大家さんとしては、その他が非常に重要ですよー(^_^;)

 

税理士さんの税務申告作業は、他人事の作業ですのでスタッフに丸投げしているのが現状、抜けや漏れミスがある可能性や実際に違う場合があります。

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賃貸経営に関わる必要経費は、税理士に全て任せず、自分自身の目でひとつひとつ点検し、自己責任として必要経費が確実に参入されているか確認して確定申告しましょう。

 

いらぬ所得税や予定納税等を支払うのは、自分自身ですからね(^^;)
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