不動産投資は税金との戦いとも言われているのをご存知でしょうか？
いくら家賃収入を得たとしても、必要経費を計上出来なければ、多額の所得税を収めることになります。必要経費は、「事業収入を得るために必要なものかどうか？」が判断の基準にもなります。
個人事業主の場合は、事業とプライベートのお金が混在しがちな部分がありますが、そこは適切に処理をして税務署から後々否認されない様に気を付けなければなりません。そこで「有効な節税対策が出来る経費を紹介」します。
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アパート経営で落とせる経費一覧
アパートローンの利息
経費の中で一番大きな金額となるのが、アパートローンの利息になります。
金利負担は、少なければ少ないほど良いものです。スルガの4.5％での借り入れでなく、１％台の低金利の銀行で借りる順番を間違えない様にして下さい。
青色申告（６５万円控除）
青色申告は個人事業主が出来るもので、「不動産所得」「事業所得」「山林所得」の３つが該当します。
不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいる青色申告者で、これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則、一般的には複式簿記により記帳し、その記帳に基づいて作成した貸借対照表を損益計算書とともに確定申告書に添付して確定申告期限内に提出している場合には、原則としてこれらの所得を通じて最高65万円を控除することとされています。
アパートやマンションであれば、事業的規模５棟１０室以上（基準）が該当します。
青色専従者控除
青色専従者控除とは、簡単に言うと個人事業主だけに認められた、家族に給料を支払える制度のことです。一般的には、奥さんにお給料を支払っている大家さんが多いですね。
専従者の条件
「生計が同一、１５歳以上、６ヶ月以上従事」
サラリーマン大家さんであれば、年間の所得が「１３０万円未満の扶養の範囲内」と言う事もあり、月のお給料を８万円程度～１０万円程度にしているパターンもあります。
経費を多く取りたいがばかりに、お給料を１５万・２０万程度にすると、税務署から疑義を持たれる可能性もあるので要注意です。奥さんなのでわざと高い給与にしていますが、実際に従業員に支払う額として妥当でなければなりません。
中小企業倒産防止共済（年間最大240万円）
取引先の業者が倒産した場合、掛け金総額の１０倍（最高8,000万円）まで、貸付が受けられる共済制度です。
月5,000円～20万円の範囲内で、積み立て限度額は800万円
加入は最寄りの商工会、商工会議所・金融機関等
小規模企業共済（年間最大８４万円）
小規模企業共済は、経営者のための「退職金制度」です。
掛け金は全額所得控除ができ、年間最大で８４万円経費で落とすことが出来ます。加入は最寄りの商工会議所へ問い合わせをすれば対応してもらえます。
問題なのが、「加入資格のない方の一例として、給与所得（サラリーマン）が副業的にアパート・マンションなどを経営している場合加入できない」とあります。雇用形態にあるサラリーマンは、残念ながら対象外になってしまいます。
しかし、サラリーマンでも配偶者を法人の共同経営者にして、役員報酬を支払えば小規模企業共済に加入できます。
また、上手くごまかして無理に加入した場合、毎年６月に会社に届く住民税の通知書に記載されていたり、児童手当の添付書類として課税証明書を提出する事もあり「不動産所得や小規模企業共済の欄に金額が載る」ので、会社にばれる可能性があります。
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事務所の家賃の支払い
賃貸業に関わる事務所の費用が経費として認められます。
仮に自宅であれば、専有面積から仕事場の面積を案分して計算する事になります。
水道光熱費
賃貸業に関わる光熱費が対象になります。
「事務所、玄関・エントランス・共有部の廊下・階段や屋上等の電灯、エレベーター、自動販売機、駐車場、広告灯」などの電気代。
賃貸物件の清掃等に使用する水道代、入居者の水道代等の負担。
交際費
賃貸業務上において必要な交際費として、「飲食代やお土産、お中元やお歳暮、商品券」等が経費として使えます。
また交際費で一番大きく占めるのが飲食代。
セミナーや大家さんの会の後に行われる懇親会での飲食代は、交際費として認められます。また大家さんとの情報交換や現地調査等もよく使うパターンです。
個人は、損金算入限度額に制限はありません。
法人は、飲食費の５０％か定額控除８００万のどちらかを選択します。
旅費交通費
賃貸業に関わる「ガソリン代や高速料金、電車やタクシー代、新幹線、バス、駐車料金」等の費用を計上できます。
北海道や九州等の遠方への飛行機代や宿泊費も可能です。
車両費
自家用車と業務として使うのであれば、案分して費用を分ける事になります。
消耗品費
DIYやリフォームに使用する「壁紙交換・フローリング・ペンキ代」等の材料代。
旅行費
宿泊費や飛行機代
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家電製品
アパートやマンションに備え付ける家電製品として、「エアコン、冷蔵庫、電子レンジ、ガスコンロ、給湯器、換気扇、テレビモニターフォン、ウオシュレット、蛍光灯、電球、乾燥機、空気清浄機、掃除機」などが経費として計上できます。
事務所としては、「パソコン、プリンター、固定電話・ファックス、テレビ、ブルーレイ、カメラ、ビデオカメラ」等もあります。
通信料
事務所の固定電話、携帯電話やスマートフォン、インターネットのプロバイダー料金など
保険
火災保険、地震保険、施設賠償責任保険、生命保険、個人年金、弁護士保険、自動車保険、自賠責保険など
租税公課
不動産取得税、固定資産税、自動車税、軽自動車税、登録免許税、法人税から控除できない所得税および外国法人税、税込み方式の消費税、印紙税、事業税、事業所税、都市計画税、地価税など
ふるさと納税
都道府県・市区町村に対する寄附金のうち、2,000円を超える部分について、一定限度額まで、原則として所得税と合わせて全額が控除されます。
ふるさと納税は、「所得税と住民税」について、良く理解しなければなりません。
サラリーマンであれば、会社から自動的に天引きによって、所得税と住民税を支払われています。
所得税＝（所得－所得控除）×10%－税額控除
住民税＝（所得－所得控除）×10%
※住民税は、一律に課税される所得金額の１０％
【所得税の速算表】
課税される所得金額 税率 控除額
１９５万以下 ５％ ０円
１９５万～３３０万 １０％ ９７，５００円
３３０万～６９５万 ２０％ ４２７，５００円
６９５万～９００万 ２３％ ６３６，０００円
９００万～１８００万 ３３％ １，５３６，０００円
１８００万～ ４０％ ２，７９６，０００円
所得税の所得控除
（寄附金合計－2000円）×90%≦「所得税の１割」
※確定申告して１ヶ月後くらいに、税務署から自分の口座へ振り込まれます。
住民税の税額控除
（寄附金合計－2000円）×90%≦「住民税の１割」
※還付金額の分だけ翌年の毎月の住民税が減額されます。
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