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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

新築アパート購入を見送りした理由

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中古のアパマン価格上昇のため、新築アパートを検討している不動産投資家は多数いるのが現状ではないでしょうか。
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そういう自分もその中の一人ですが(^-^;

 

実際に売りに出ている新築アパートの状況と言えば

 

利回りが約7%台を維持、良くて8%台

 

極小間取りのワンルーム

 

ロフト付きの10㎡台

 

 

こんなスペックで、学生・主婦・サラリーマンが身近に参入している、大人気の不動産投資大ブームに、この厳しい賃貸経営が続けられるの?と疑問に思うのは自分だけでしょうか?

 

考えすぎ???

 

不動産業者は、投資家向けに表面利回りを無理やり出すために、極小ワンルームを企画するしか方法がいのが現状、そんなんで、長期に渡って賃貸経営が出来るほど甘くはないのかなと、実感します。

 

 

新築アパートの強みは新築プレミアム

 

「新しい物が大好きな、新築大好き日本人!」

 

が飛びつきますが、それも10年程度

 

不動産ポータルサイトで検索している、部屋を探している客層は、「10年以内」を一つの目安にしている方も中にはいます。

 

 

年を追うごとに、その他大勢のありふれた物件の中に埋もれる訳です。

 

 

長期的視野で考えなければ、待っているのは、広さ間取りがないために、

 

安めの賃料

 

低めの賃料に伴う悪い属性の方の入居

 

悪い属性に伴うリフォームや修繕

 

トラブルや精神的負担

 

大家力がなければ、ほとんどお金が残らない?

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そして10年後売却を見据えても、「現状維持の7%程度の利回りで売れるのかなー?」と疑問に感じたりもします。

 

よほど立地が良ければ話は別ですが、10年程度経過していれば、家賃の下落幅もあり、収入もへんてこなハウスメーカーの営業マン予想であれば、ちょっと違うんじゃないという割高な家賃収入ですが、ある程度家賃収入は必ず下がります。

 

なぜって?

 

そりゃ次から次へと新築アパートが立て続けられるからです。

 

ハウスメーカーは狂ったように

 

「建てて、建てて、建てまくって」

 

「建築し続けなければ生き残れないから」

 

新築がこの家賃だったら、中古は周辺相場の家賃に合わせなければなりません。

 

 

そして売却を想定した場合、家賃収入が下がれば、売却時に購買層は利回り10%前後は欲しいところがありますので、

一例

購入価格 7000万

家賃収入 約500万

利回り 約7%

 

 

10年後の売却予想

売却価格 4500万

家賃収入 450万
※家賃下落率約10%

利回り 10%

 

残債は減っていることもありますが、「購入時より2500万安く売る時点でアウトかな(将来性がない?)」、売却時に残債がゼロになれば良いですが、物件と購入時の条件次第。

 

キャッシュフローも全て返済に回せば、借金ゼロ?かトントン。

 

不動産投資やる意味なし?」になる可能性も十分あり

 

借金が返せなくて、売るに売れない状態、持ち続けるしかないことも。

 

運を天に任せた投資方針で、不動産市況が良く、アパートやマンションに大きな問題や懸念材料がなければ、表面利回り10%以内で売れることも十分考えられますが、厳しめに想定した方が無難でしょう。

 

 

銀行のお墨付きがあるから、融資が付くからと言うのは、とても危険で

 

「金融機関は賃貸経営のど素人!」

 

何もわかっちゃいないのが現実

 

全て計算上

 

人・物・金

 

シュミレーション

 

でしか判断しないし、数字を叩いて評価判断するだけ、現場にも見に行くこともしませんし、賃貸経営の何たるかをしらない、大家にヒアリングする事もない、貸したら貸しっぱなし。

 

アパマン経営を事業としてやっているのに、ほったらかしの状態ですから、電卓片手にパチパチと経営状況を判断するばかり。

 

新築アパートは、よほどの立地か勝てる間取りでない限り、購入する事を控えた方が無難です。

 

反対に購入しなかった方が良かった、ということも予想できますので、新築アパートのシュミレーションと将来性を十分に自分で考える必要性があると考えます。

 

戦略性のない条件の悪い新築アパート建築は、購入後に非常に苦労することになりますので、やらない方が身のためです。

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