目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資でアパート購入の判断基準とは!?

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世間一般の普通のサラリーマンが不動産投資を出来る特別な環境下にある現状ですが、融資が出るからと言って安易に賃貸物件を購入するのは危険極まりない。
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不動産投資が加熱し不動産価格が高騰している中でも収益物件の売れゆきは好調です。

 

しかし実際問題、高値で買った条件の悪いアパートやマンションは、本当に賃貸経営が維持運営出来るのか?

 

低利回りの疑問視する収益物件も多いことから、勝手に心配しております。

 

サラリーマンでも条件が揃えば、銀行独自の数値だけの判断で融資が出てしまいますが、全員が成功する保証はありません。

 

とどのつまりは自己資金の回収と融資の返済状況、売却をするまで儲かったのかそうでないか判断は出来ません。

 

1 返済比率50%以下

 

アパート購入事例

2400万円の築古木造アパート(1DK6戸)

 

収入

月額家賃収入24万円(家賃4万円×6戸)

 

支出

20年ローンとして返済額は、年間120万円・月10万

諸費用(金利・管理費・水道光熱費・固定資産税)

 

収入24万 > 支出12万以内に抑える(返済10万 + 諸費用)

 

毎月の支出で掛かる費用は実際これだけではなく、その都度、仲介手数料・広告費・原状回復費・大規模修繕積立金・リフォーム代等も掛かかりますので、余裕を持った資金計画を立てなければなりません。

 

 

2 アパート物件の総戸数の半分が空室でも運営できるか

半分空室でも賃貸経営が維持運営出来る状態であれば、楽観視は出来ませんが、金銭的・精神的にも比較的楽が見込めます。

 

 

3 借り入れ融資金利が利回りの3倍以上

借入金利が3%台であれば、アパートの利回りは9%以上が一つの目安になります。

 

最近の新築極小ワンルームアパート(20㎡前後)であれば、よく利回り7%・8%台で販売されれいますので、借入金利は0%台~2.3%以内を目安。

 

条件が当てはまるからといって、けっして購入して良い訳ではなく、物件の持つ競争力やポテンシャルを判断しなければなりません。

 

アパート個々によって、需要や潜在能力が違いますので一つの目安になります。

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4 アパートの売値が積算評価以下

アパートやマンションを購入した時点で、金融機関からみた担保価値が資産超過になる賃貸物件を購入できれば、次の規模拡大の足掛かりにすることができます。

 

金融機関によって、積算評価基準はまちまちですが、不動産投資の規模拡大を目指している不動産投資家は、積算評価の出る物件を購入し続けなければなりません。

 

積算評価の出る物件は、地方のRC物件や築古木造アパート、土地の値段が高い物件等、賃貸需要の乏しい需給バランスが崩れかけた地域に多いので、要注意しなければなりません。

 

積算評価が出る = 決して「購入して良い物件でもない」

 

 

5 定年60歳までに完済できるか

アパート経営の借金完済は定年60歳までにすべき!

 

借りて良い借金と、投資効率の悪い借金がありますが、何時までも借金比重の高い負債を背負っていては、自分だけではなく、資産を受け継ぐ家族に迷惑が掛かります。

 

資産超過の借金であれば、家族は満面の笑みで済みますが、負債だらけの過大な借金を残せば、一家離散・家族崩壊の危機になりかねません。

 

 

6 満室経営は当たり前!

満室経営は当たり前!その気構えと根性がなければ、この空室戦国時代を生き残れません。

 

相続対策用の新築アパート建築は止まらない!

 

年々悪化する賃貸経営環境は、決して楽して儲かるようなものではありませんので、やる気と根性がなければ出来ません。

 

 

 

そして何億も借金をしている方は、大地震が来てアパートやマンションが崩壊すれば、返済が極めて困難にもなります。

 

返済不能に陥り債務不履行、そして自己破産しかありません。

 

過度な借金は身を滅ぼします。

 

にわか投資家も群がって大失敗をした、過去のバブルの教訓を生かすべきです。

 

 

リスク回避のため各種保険もありますが、地震保険は火災保険の様に全額出ませんので、投資家さんは命がけでリスクを承知し事業に挑んでいます。

 

身の丈に合った不動産投資規模にして、資産性の乏しいアパート・マンション等の悪い借金は厳禁。

 

そこそこの規模とバランスの取れた精神的安定を求めた規模で十分です。

 

良い借金悪い借金はありますが、性格的な許容できる借金が人それぞれあります。

 

将来自分がどうなりたいかを優先して、資産構築をしなければなりません。

 

資産がそこそこあっても税金で持っていかれるし、税金対策で資産を構築しても、また税金が掛かりますから、ほどよい規模で十分と思います。
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そして購入する判断基準は、賃貸経営を始めた当初は、どこぞのエリアで積算評価があって、駅から徒歩10分、利回り10%以上、間取りの選別等、ありましたが、突き詰めてゆくと、

 

「楽が出来るかかどうか!」

 

 

「苦労する物件は買わない!」

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大前提に金融機関の評価と総合的な勘案をした評価がなければ、買うに値しませんが、楽に運営できるかどうかで検討する事になります。

 

そうすると新築、築浅、、、、中古のプレミアム物件?

 

 

巷に溢れかえっている賃貸物件のほとんどは、検討外の購入に値しない物件がほとんどです。

 

不動産投資大ブーム到来期は、初心者さんが激増しますので、ババ抜きゲームが始まります。

 

金融機関の不動産融資拡大時期しか、好条件で買ってくれる不動産投資家さんは出て来ません。

 

何時までも好条件で物件は売れることはありません。

 

そして金融機関から融資の紐が締まれば、投資のチャンスはなくなります。

 

ほとんどの投資物件は買えませんし、見向きもされなくなります。

 

金融機関は世間一般の普通のサラリーマンには、決して融資はしません。

 

 

 

賃貸経営環境は悪化の一途をたどりますが、資産性の保たれる物件やそこそこの利益を確保できる物件はあります。

 

取れる家賃収入の上限は確定していますので、無理に収支の見合わない賃貸収益物件の購入は、禁物です。

 

 

よく一般に売られている新築アパート10㎡台のワンルームは、入退去が激しい苦労する物件になりますので、承知しておかなければなりません。理解していれば良いですが、、、、汗

 

 

初心者の方は、難しいかも知れませんが、物件の選別眼、この物件が「利益が見込めるのかどうか」を判断し見極めなければなりません。

 

それと不動産投資コンサルタントの良くない評判も聞きますので要注意です。

不動産業者から裏で紹介料を貰っているんですから、気を付けてください。

 

相談する際は、リベートを取らない世間一般の性格の良い大家さんに相談すべきです。

 

大抵の大家さんは、良心的な方ばかりです。

 

一部の金融機関の融資が厳しくなっている情報もありますので、何時までもチャンスの窓が開いている状況ではありません。
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