目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不労所得は嘘!サラリーマン大家のアパート経営は楽ではない!

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空前絶後の不動案投資大ブームにより、サラリーマン大家を取り巻く賃貸経営環境は、年々厳しさを増しています。

 

既存のライバル物件はもとより、相続対策の新築アパート建築は、不動産投資ブームもあいまって歯止めが掛からない状況となっています。

 

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そして、これから現在進行形で待ち受けている

 

人口減少、少子高齢化

 

地方都市の過疎化、都市部への一極集中化

 

大企業・工場・学校等の移転や撤退

 

減り続ける限られた少ない需要、入居者の奪い合い

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そういった賃貸経営の危険なリスクをはらんでいる事とは反対に、巷では不動産投資の関連書籍が数多く店頭に並んでいる。

 

不動産にも良し悪しがあり、「買っていい物件とそうでない物件が存在する。

 

赤字を垂れ流す意味のない不動産投資や最悪自己破産してしまう収益物件もあります。

 

 

「サラリーマンは安易に不動産投資をしてはいけない。」

 

 

口をすっぱくして言いたいのは、不動産投資は覚悟が必要と言う事!

 

 

不動産投資に向いている方は、時間と労力を掛け努力を惜しまない方、

 

「勉強・情報収集・コミュニケ―ション」が取れる方でなければ、安定した賃貸経営は難しいでしょう。

 

 

不動産投資書籍や週刊誌、SPAやビッグトゥモロー等で、不動産投資の特集が取り上げられている影響もあり、1棟物アパートやマンションを購入すれば、楽で簡単に右から左に家賃収入が得られると勘違いしてしまうのも無理はありません。

 

 

アパートやマンションに契約を履行(当たり前の事)する入居者さんがいれば、安定した家賃収入は得られます。

 

しかし入居者の中には家賃も支払わず、滞納やトラブルを繰り返し、最悪夜逃げをする入居者も中には存在します。

 

その為にも、「入居者の滞納や夜逃げに対しては保険」であったり、トラブル対策には管理会社で対応をしたりします。

 

滞納トラブルであれば、保険で対応出来ますが、退去後の汚部屋は敷金の範囲内で清算する事はままなりません。

 

単身者用の間取りの物件であれば、クリーニング代・原状回復費用で20万~30万円が簡単に掛かります。

 

入居者の敷金は、まちまちですが単身者であれば5・6万前後。

 

退去者は敷金以外に掛かる費用を支払いたくありませんので、瑕疵以外は大家さんが身銭を切って負担することになります。

 

各種トラブルは、管理会社や保険に加入する事で回避する事もできますが、「回収不可能な事態もあり大家さんは気が気ではない。

 

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アパートやマンションは収益物件になりますが、既存の入居者さんが退去をしたら、クリーニング・原状回復とリフォームをして、時代に合った快適な住環境を提供しなければ、入居者さんは入りません。

 

今の入居者さんは、贅沢な生活に慣れて目が肥えている方も中にはいますので、普通のありきたりの賃貸物件では選ばれずらいこともあります。

 

空室を募集をする際にも、サラリーマン大家が主体となり、客付け業者に依頼をしなければなりません。

 

管理会社が間に入っているから大丈夫とはいきません。

 

管理会社へ募集を任せているから大丈夫という期待と過大評価は禁物です。

 

管理会社は大家さんの物件が何カ月も空室であっても大して影響はありません。

 

はっきり言っておかまいなし、他人事なのです。

 

その他大勢の管理物件の一つが空室になっているだけ、管理手数料はその分減りますが、管理会社自体は懐は痛みませんので大家さんの様に本気にはなりません。

 

そしてお金を掛けてリフォームをした万全の態勢で挑んだ部屋でも、目の肥えた方の条件の緩和や大家さんの不利になるような諸条件の変更まで、普通賃貸契約を取るまで容易にいくものでもありません。

 

 

 

仮に努力が実り、いざ満室経営になったとしても、大家さんに様々な賃貸経営トラブルが待ち受けています。

 

人的トラブル

入居者トラブル(騒音、ゴミ問題、入居者同士のトラブル、駐輪問題、鍵紛失、マナー・契約違反など)、家賃滞納、催促、夜逃げ、自殺、ご臨終、入居者や業者とのトラブルにおける調停、小額訴訟、民事訴訟から弁護士依頼等

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物的トラブル

エアコン・照明器具・モニターフォン等の電気器具の不具合や故障、トイレ・洗面所・お風呂・キッチン・ガスコンロ・給湯器等の水漏れや故障、雨漏り、建具修理、共有部の設備(貯水槽、給水ポンプ、エレベーター、階段、手すり、目隠し、看板、エントランス・廊下の照明器具、配電盤、TV、インターネット、防犯カメラ等の設備の不具合の修理や交換、いたずら、犯罪等

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どうでしょうか?ドン引き!?

 

実情を知らなければ、尻込みするのではないでしょうか。

 

世間一般の方が裁判所に行くことはまずないでしょう。

 

それが大家さんであれば、何時かはお世話になる時期が訪れます。

 

こういったことは、いずれ大家さんの身に遅かれ早かれ起こる事態です。

 

 

それでもサラリーマン大家の不動産投資は、それらのリスクをふまえたとしても、今のところ享受を得られていますので、世の大家さん達は賃貸経営に励むことができている状態です。

 

今後は先細りの将来性の乏しい賃貸経営環境なので、困難が待ち受けており容易ではありません。

 

そして不動産投資は物件購入が終わりではなく、これから始まる賃貸経営の諸問題やトラブルを充分理解し覚悟を持った上で、不動産賃貸業にチャレンジすることをお勧めします。

 

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