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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

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不動産投資の裏側!リスクを抱えたサラリーマン大家の厳しい現実と実情

更新日:

不動産投資大ブームのなか、平成28年12月19日NHKクローズアップ現代にて、「不動産融資のリスク」が放送されました。

 

内容は、「空中族」・「マンション投資」・アパート経営」の3点。

 

サラリーマン大家として、見逃す事が出来ない内容の放送です。

 

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転売で荒稼ぎする?空中族の実態

いたってシンプルなやり方で、都内の高級マンションを購入して転売する方法。

 

人気の出そうな湾岸エリアなどのマンション価格の値上がり益を見込み、転売目的での不動産投機家がいるそうです。

 

過去に買い替えを経験している、賢い財テクをしている方もいるとのこと。

 

 

利益が見込めるのなら「それもありかな?」と検討してしまいますが、マンション価格自体が5000万~1億程度まであります。

 

この金額で融資を受けるのであれば、一棟物のアパートやマンションの方が魅力的です。

 

それにこの価格帯では、普通のサラリーマンが、住宅ローンを利用して融資を得られること自体難しいことでしょう。

 

高属性の年収の高いサラリーマンでなければ、キャピタルゲイン(値上がり益)を見込んで、高額なマンションを購入し転売するというやり方はなかなか真似が出来ません。

 

また何時まで不動産価格が上がり続けるということは、絶対にありません。

 

 

昭和のバブル時代の様に、急転直下の価格変動の可能性もあります。

 

転売は、「マンション価格の相場」・「地域の需要と特性」・「売り時の見極め」を熟知しなければ、失敗するとこにもなりかねません。

 

実情をよく知らない素人がやるには、単なる「ババ抜きゲーム」ギャンブル性が高いと言わざるをえないでしょう。

 

 

手頃なマンション経営の一面

 

マンション投資セミナーが脚光を浴びている一方、空室が埋まらず賃貸経営が成り立たなくなることもあります。

 

区分マンション経営にチャレンジした、50代の女性会社員の方の事例

 

心痛な一言

「一刻も早く借金からきれいになりたいのが本音」

 

区分所有のマンション経営を始めたところ、空室が埋まらずプラスどころか赤字を出す結果に。

 

更に空室が埋まらず、不動産会社に相談したところ、「部屋数を増やせばリスクカバー」出来るとの事で、追加で4部屋買い増し。

 

追加で4戸購入したにも関わらず、空室は埋まらずお手上げ状態となってしまいました。

 

不動産会社の勧められるがまま、財テクとして良かれと思って始めたマンション経営が、軌道にのらず「金銭的・精神的にも大きな負担」になってしまいました。

 

 

女性会社員の方は

「私が言うのも何ですが、これだけローンを組んでいいるにもかかわらず、」

 

「すごいですよ、審査がとおっちゃうんです。」

 

「私の何を信用しているのか、、、、」

 

残ったのは、600万円以上のローン」

 

区分所有を購入すれば、後は不動産会社がなんとかしてくれる保証はどこにもありません。

 

地方の賃貸需要の乏しい場所、都内でも過当競争の厳しい立地もあります。

 

入居者が見込めなければ、家賃収入は絵に描いた餅です。

 

賃貸需要のバランスが取れた地域を見極めなければ、管理会社任せの区分所有のマンション経営は厳しいことでしょう。

 

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空室に悩んだサラリーマン大家さんのアパート経営の次の手

 

年収350万円のサラリーマン大家さんが、子供の養育費を賄うために不動産投資にチャレンジした事例。

 

福岡市内の中心部から10km離れた郊外に5000万台の新築アパートを2棟購入。

 

銀行と不動産業者から融資の段取りを受けて、総額1億円のアパートローンの契約をしました。

 

当初予定していたアパート経営の計画からズレが発生。

 

近隣に同じような新築アパートが建築されてしまい、空室率も上昇し入居者を奪い合うような結果になってしまいました。

 

そしてサラリーマン大家さん夫妻が検討した結果、

 

さらに空室対策のため、新たに5000万円のフルローンを追加

 

厳しいかも知れませんが、地に足が付いた賃貸経営ではありません。

 

不動産業者から勧められるがまま、部屋数をふやし規模拡大をすれば、リスクを下げられるものと鵜呑みにしている点は危険です。

 

同じような新築アパートが周囲に沢山あるのですから、なにも都合よく自分のアパートに入居するとい理由や保証はどこにもありません。

 

周辺環境を良く調べても、次から次へ相続対策用の新築アパート等が建築されたら、どうにもならない現実もあります。

 

莫大な借金をして、賃貸物件を増やせばよいとの考えはリスクをはらんでいます。

 

最後に

 

「もう後には引けない、、、」

 

という奥様の言葉が印象的でした。

 

 

まとめ

不動産投資セミナーにおいて、時流にのって資産を殖やしている不動産投資家の華美な投資話は、一見して魅力的なところがあります。

 

しかし実際に「自分が出来るのかどうか?」は別物です。

 

不動産投資大ブームに翻弄されて参入しようとする方が後をたちません。

 

とにかく「賃貸物件が欲しい!」と高金利の融資を引いて、やってみたはいいが数部屋空いたら赤字という厳しい現状に叩き付けられることもあります。

 

何のためにやっているのか、分からない非常に危険な賃貸経営でしかありません。

 

アパート経営やマンション投資だけではなく、TVやニュースで大々的に取り上げられるようになったら、ブームは天井付近に達しています。

 

不動産投資の「何が良くて・何が悪いのか」を理解しなければ、ババ抜きゲームのギャンブルに参加するようなものです。

 

投資を始めるにしろ、潜むリスクを良く把握した上でやらなければなりません。

 

不動産投資にもいろいろ種類がありますが、「自分に合っている・やりやすい・精神的にも楽」なことなど、何が自分にとってベストなのか考えるべきではないでしょうか。

 

NHKクローズアップ現代

アパート建築が止まらない!人口減社会でなぜ!?

 

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