2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資歴2年で資産1億円を生み出した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

空室対策

アパート経営入退去の旬!1月~3月は勝負どころ!

投稿日:2017年1月8日 更新日:

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サラリーマン大家の賃貸経営として、管理会社から受ける避けたい言葉が「退去通知」の電話連絡です。
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退去通知は避ける事は出来ませんが、できるだけ入居付けが容易な繁忙時期前に退去連絡を受けたいものです。

 

賃貸市場の繁忙期は「1月から3月

 

入居の旬であると同時に退去の旬」でもあります。

 

新入生の学生や新卒の社会人が、新居を求めてアパートやマンションを探されます。

 

賃貸ニーズもさまざまで、とにかく家賃を低く抑えたい要望の客層から、少し割高になってもオートロックや防犯カメラ・2階以上の部屋、防犯面を意識したアパマン、通勤通学や買い物に便利な立地重視まで色々あります。

 

賃貸経営の空室は絶対悪!

 

入居者さんが居なければ、当たり前ですが家賃収入は発生しない。

 

家賃収入が入らなければ、アパマン経営をやる意味はありません。

 

賃貸経営をしている富裕層の中には、多額の家賃収入により所得税の支払が増えて困るという方もいます。

 

一部の地主や資産家等のは富裕層は別格ですが、家賃収入は大家さんとって生命線です。

 

地域の賃貸市場の需給状況も様々ですが、地方の田舎や偏った需要(大学生・大企業の施設・工場等)のせいで、繁忙期の1月から3月に入居者を見つけることが出来なかったら、丸々1年空室になってしまいそうな地域も中にはあります。

 

サラリーマン大家としては、繁忙期である1月から3月の「入退去の旬」に満室経営を達成しなければならない。

 

サラリーマン大家としては、「満室経営は当たり前

 

満室経営は当たり前という気構えをもって賃貸経営をしなければ、供給過剰のアパート群の強豪ライバルだらけの賃貸市場を、生き抜いていく事は困難です。

 

 

入退去の旬の期間に、入居者を決めることは必須課題!

 

入居者予備軍に直に接している、仲介業者さんの生の声も重要です。

 

不動産業者にヒアリングするのも手ではあるが、仲介スタッフさんも多忙で歯切れの悪い回答もあり、明確な回答を得られないことがしばしば。

 

一人の大家さんの空室の悩みについて、構っている暇はなさそう対応も受けます。

 

多種多様な業務を抱えて、面倒なことは避けたいような印象を受けます。
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入退去の旬に満室にする方法は二つ

 

1 家賃設定を相場に合わせる事は重要

 

家賃・敷金・礼金等の費用を、近隣のアパートやマンションと同程度に設定し、周辺相場と合わせていかなければなりません。

 

また管理会社や仲介業者さんへの募集依頼も、不動産ポータルサイトに物件の状況(間取り・設備等)と各種条件(家賃・敷金・礼金)が適切に反映されているか確認しなければなりません。

 

不動産業者さんへ各種募集状況を通知しているにもかかわらず、大きな間違い(家賃・共益費・敷礼・更新料等)はないのですが、他の詳細設備等のところで何かしら間違っていることが多々あります。

 

不動産業界の体質なのか、確認して入力するだけの作業なのに、「何でこんな簡単な事が出来ないのか」理解に苦しむ事があります。

 

入居者予備軍の大半は、ホームズやアットホーム等のお部屋探しのネット媒体から物件の選定をしています。

 

そのネットから物件の状況や各種条件を見て検討しているのですから、本来検討に値する物件にもかかわらず候補から外れてしまっては、元も子もありません。

 

管理会社・仲介業者さんへ任せた後は、大家さんが自分で物件が確実にネットに掲載されているか確認しなければなりません。

 

管理会社に募集を丸投げするとどうなるか?

 

過去を見る限り、良いことはまったくもってありません。

 

大家さんの機会損失を生起させるだけです。

 

管理会社はその他大勢の大家さんの一物件が埋まろうがどうなろうが他人事。

 

収益圧迫されることもないので、痛くも痒くもありません。

 

 

また誤った高い家賃設定にしてしまえば、お部屋を探されている方の問い合わせは激減し問い合わせや内見すら叶いません。

 

反対に家賃設定を低くすれば、問い合わせが増加しますが、トータル収入が減ったり属性の悪い入居者さんに遭遇することもあります。

 

募集家賃を極端に相場より下げ過ぎると、運の悪いことにトラブルを起こすような入居者さんにあたる確率は上昇傾向にあります。

 

家賃設定を上げることにより、質の悪い入居者さんをブロックしている大家さんもいます。

 

それが出来る大家さんは、大抵が立地の良い場所やRCマンション、間取り・最新設備・築年等が他の賃貸物件より優れていたりもします。

 

物件の持つ「ポテンシャルと家賃のバランスを取る」、「周辺家賃相場に同程度あわせる」ことが必要です。

 

 

2 仲介業者さんの売り上げに貢献する

 

仲介スタッフさんに物件を紹介してもらうためには、容易に売り上げに貢献できるよな案件作りが大切です。

 

仲介業者さんへ動いてもらう一番効果的で即効性のあるものは、「広告費」以外ありません。

 

大家さんにとって、広告費はバカには出来ない金額です。

 

北海道の賃貸市場では、入居者さんを容易に確保できないがために、広告費を家賃の2倍以上設定しなければ、大家さんは仲介業者さんから相手にされないこともあるそうです。

 

ここ関東の一部の地域で、2倍・3倍以上の広告費を払う時代もくるかもしれません。

 

そういった環境になれば、大家さんにとって益々賃貸経営環境は劣悪なものとなり、賃貸経営の利益も減少し「業者さんが儲かるだけの賃貸経営」につながる恐れがあります。

 

今の賃貸経営は過去の賃貸経営とは違い、簡単には儲かるような時代ではない。

 

そして大家さんは管理会社へ丸投げしないで、幅広く募集してもらえるような最低限の住環境(物件の清潔感)を準備しなければならない。

 

また仲介業者のスタッフさんに、この物件を内見・案内をすれば、高確率で決まる物件という印象付も大切です。

 

物件の持つポテンシャルに合わせた分相応な周辺家賃相場は決まりやすい傾向と、出来るだけ広告費は避けたいところではありますが、周囲の賃貸環境に合わせ、状況が悪ければ早期に広告費で空室リスクをカバーした方が得策だと感じます。

 

横浜大家は、大家さんの負担が増すばかりの広告費は否定的で嫌いです。

 

広告費が当たり前という流れを出来るだけ避けたいので、現状のところ仲介手数料だけで、広告費は支払っておりません。
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