目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資の実情!サラリーマン大家のアパート経営は地味で泥臭い賃貸経営

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不動産投資大ブームもあり世間一般に広くアパート経営やマンション経営が認知され、テレビやニュースでも取り上げられ「年収数千万など派手なイメージ」がありまあすが、実際のサラリーマン大家の賃貸経営は、非常に地味な一面を持っています。

 

大家さんと言えば、「不労所得、家賃収入で湯水の如くお金が沸いて来る」という印象を持っている方も中にはいると思います。

 

確かにほぼ不労所得に近い大家さんもいます。

 

それは正真正銘の本物のお金持ちであり、大地主であったり資産家さん達です。

 

そういう完全な富裕層の資産家さん達の一部の特徴は、先祖代々引き継いで来た大地主の方を散見します。

 

大地主の方の資産家さん達が所有する、賃貸物件であるアパートやマンション、コインパーキング等は、とにかく素晴らしいスペシャル立地に位置する場所にあります。

 

揺るぎない不動の鉄板な好立地!

 

抜群すぎる立地なので、新参者の大家さんでは逆立ちしても歯が立ちません。

 

入退去に苦労しない本当の好立地は、とにかく管理会社に丸投げで十分回ります。

 

大家さんが手を煩わす事がないので、ほぼ不労所得に近い状況です。

 

しかしそれは、非常にレアなケースで、ほとんどの大家さんは丸投げをすることも可能ですが、それなりに費用は掛かり利益は薄いものとなったり赤字になる事も否めません。

 

 

実際のサラリーマン大家(横浜大家)のアパマン賃貸経営は、非常に泥臭くて地味で華々しいものではありません。

 

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管理会社と自主管理の併用管理

 

両方の管理体制を取っていますが、結局のところ最後に各種管理問題の裁決を取るのは大家さん。

 

管理していても「大家さん問題が起きていますがどうしますか?」と判断を仰がれます。

 

自主管理をしても、入居者さんから連絡が来ることは、運や管理状況にもよりますがほとんどありません。

 

自主管理でも充分対応できますので、管理費が勿体ないと感じる事は否めません。

 

 

所有物件の定期清掃

自分の物件を管理会社へ管理委託しても、所詮他人の物件、そこそこの清掃になるだけにとどまります。

 

自分の満足する様な清掃状況には遠く及びませんので、定期的に大家さん自身でアパートやマンションを、他人には手の行き届かない細かなところまで清掃をするべきです。

 

 

築古物件のメンテンス、リフォーム・大規模修繕管理

 

築古物件の状況を一番知っているのは、管理会社でも入居者さんでもありません。

 

大家さん自身の目と耳と五感を使って、確認しなければ細かい不具合まで確認し把握することは出来ません。

 

大家さんを悩ます、リフォームや大規模修繕は、大きな費用も掛かる事から失敗は避けなければなりません。

 

本当に大事な事ですが「何も知らないと後になって、問題が生起するのがいつものパターン

 

工事作業中には、大家自身で現地に赴き、抜き打ち検査を絶対にして下さい

 

「業者さんを信じて確実にやってくれる」という性善説は大変危険でデンジャラスな事

 

業者さんは利益を上げなければたべていけません。「いかに楽をして稼ぎたいか」とう考え方も否めませんので要注意。

 

リフォームや大規模修繕に関する情報収集や知識は、必要最低限必須なもので、後悔したくなければ、入念な準備と心構えが必要です。

 

出来る事なら避けたい・やりたくない、神経をすり減らす業務でもあります。

 

 

入退去に伴う立ち合い

 

管理会社へ丸投げ可能ですが、毎度の事ですが立ち合いスタッフさんが、「完璧に不具合や不備を現地で見つけることは出来ない」。

 

後になって大家さん自身が、クロスの剥がれや油汚れ、便所・洗面所・浴室のカビ・汚損・破損を発見し、管理会社へ問題を提起する事になる。

 

これがまた面倒、管理会社へクレームぽっいこと「確認されました?入居者負担で敷金から差し引いてください」電話する事自体嫌な事です。

 

入居者さんは後から言われる事に対しては、納得しなったり及び腰になることもあります。

 

基本大家さんも立ち会うのですが、入居者さんの都合の良い退去立ち合い日に、サラリーマンは休日でない限り、そうそう一緒になって部屋を見て回る事は出来ません。

 

退去に伴う敷金精算も大家さんの悩みどころです。

 

 

原状回復業者さんとの業務調整

 

たいしたことではありませんが、入退去に合わせた日程と原状回復の項目調整をすることになります。

 

定期的に何度も依頼をしていけば、お得意さんともなり、細かな対応やトラブルに遭遇しても「お付き合いが長いから対応します」と言う事にもなりますので、最後は人間関係が出来ていればスムーズにお仕事をして頂けます。

 

良い原状回復業者さんをチームワークに取り入れる事が出来れば、大家さんの意図をくみとって頂ける、数少ない心強い味方でもあります。

 

確定申告作業

 

基本税理士さんへ丸投げしますが、重要な部分は依頼主が確実に掌握し目を通して調整しなければなりません。

 

賃貸経営は税金との闘いでもありますので非常に重要です。

 

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賃収入や経費支払いの入出金管理

 

管理会社任せであればオートマッチクックにする事も出来ますが、自主管理物件もありますので大家さん自身で入金管理を確認しなければなりません。

 

今はネットバンキングが大変便利なので、入居者さんから入金があれば「お知らせメール」が届き、リアルタイム入金状況が確認できます。

 

毎月届くお知らせメールや安定した入金は、大家さんの醍醐味でもあります。

 

副業が解禁されつつある時代に、ひとつの収入サラリーマンだけの給料に頼っていては、不安定な社会状況の中厳しいものと実感します。

 

 

空室発生時の仲介業者まわり

 

仲介に優れた管理会社や遠隔操作が出来る洗練された大家さんも中にはいますが、そう簡単にはいかないのが現実。

 

電話一本で容易に仲介をして頂けるほど、容易ではない。

 

何度も顔を出して仲介依頼する大家さんと、年に一度程度の顔の見えない大家さんからの連絡では、受付する対応が違います。

 

人間の特性上、顔を出すだけで親近感が沸いて来るものです。

 

 

経費削減のためのDIYセルフリフォーム

 

サラリーマン大家さんの命題、コスト削減は必須です!

 

コスト削減の一環として、DIYセルフリフォームをしてみる価値はあります。

 

何にどれくらいの手間と費用が掛かるのか。

 

一番掛かるリフォーム費用は、物にもよりますが、人件費が大家さんの肩に重くのしかかります。

 

業者さんの請求内容「あーこんなに大変だから費用が高いのね」、「んっでもこのリフォームであれば、自分でDIYした方がコスパ抜群だね!」と、肌身を持って感じ取る事が出来るようになります。

 

 

不動産投資セミナー・懇親会、大家さんコミュニティ勉強会、書籍、自主学習

 

不動産投資は自己責任

 

自分の頭で考え判断する癖、何が良くて何が悪い、簡単なようで出来ていない。

 

業者さんとは利益相反、信用することは非常に危険で、根拠を出来るだけ確認したうえで事に臨まなければなりません。

 

大家さん同士で相談し合える勉強会やセミナーは、アパート経営の一助となり助け船となります。

 

不動産投資や賃貸経営の環境は刻一刻と変わりますので、賃貸経営にまつわる情報収集と自己学習は、大家さんの永遠の課題です。

 

しっかり勉強しなければなりません。興味がないそれが嫌なら他の投資を見つけなければなりません。

 

 

自主管理物件のクレーム・不具合・トラブル問題の対応

 

自主管理物件の入居者さんからの緊急の電話連絡は、ほとんどありません。

 

新築物件・築浅物件のアパマンであればなおさら、管理会社へ管理費用を支払って管理委託するのは、大家さんの立ち位置のもよりますが勿体ありません。

 

そもそも新築であれば、そうそう問題は出て来ません。

 

仮に出てくるような事であれば、新築にもかかわらず問題が生起する、とほほな物件である可能性があえります。

 

自主管理は大家さんの置かれた立場と戦略やり方、性格により判断されます。

 

 

近隣アパマン物件の動向把握

 

定期的に近隣物件の周辺アパート・マンション群が増えていない、募集条件(家賃・敷金・礼金・更新料・仲介手数料・広告費等)設備状況、周辺家賃相場の状況を把握しなければなりません。

 

 

ニュース・雑誌・ネットからの不動産投資関連の情報収集

 

大家業は趣味の延長線でないと、出来ないのかなと感じるのは自分だけでしょうか?

 

不動産投資に興味もなくただ単に丸投げ投資と考える方には、特にスルガスキームの高金利ではリスクが大きいものと感じます。

 

興味がない全然関心のない地味の大家業に、こういった各種作業をサラリーマン業の傍らにやれと言われれば、とても出来るのではないと感じます。

 

全て丸投げでも可能と言えば、可能なのですが横浜大家の性格上(小心者で心配性)、まるっきり他人任せにすると言う事は好きではありませんので出来ません。

 

新築アパート乱立、競争激化、ライバル多数の賃貸経営環境に生き残るには、地味な賃貸経営は必要不可欠なものと感じます。

 

不動産投資は決して買って終わりではないですから、購入してからが本番、傷つきながら茨の道を突き進む様なものです。

 

安易な不動産投資・賃貸経営は、自分だけではなく家族をも巻き込む、破滅的な道に突き進む可能性もありますので、しっかりメリット・デメリットを勉強をする必要があります。

 

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