2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資歴2年で資産1億円を生み出した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

賃貸経営の成功の秘訣!安全なアパート経営の返済比率とは!?

投稿日:2017年1月30日 更新日:

 

サラリーマン大家として不動産投資でアパートやマンションを購入し、「安全な賃貸経営をするには、どの様な事に注意を払うべきか?」と言えば、返済比率が重要になってきます。
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アパートやマンションの購入条件として、融資額・金利・積算評価・担保価値・構造・エリア・間取り・設備など、様々な要素により、購入の判断が決定します。

 

ほとんどの不動産投資家やサラリーマン大家さんは、現金で投資物件を購入する事が出来ませんので、銀行から多額の融資を受けます。

 

不動産投資の醍醐味である、少ない自己資金で属性・資産背景資・物件の資産価値を元に、銀行からレバレッジを効かせた融資を受ける事ができます。

 

安全な賃貸経営を維持運営するには、返済比率(毎月の借金の返済がいくらなのか?)が重要になってきます。

 

返済比率は賃貸経営が運営の可否が判断できる、骨幹となる大切な部分です。

 

結論から言いますと、

 

「安全な賃貸経営をするための返済比率は50%以下」

 

 

返済比率が50%以上で購入してはならないという事では決してありません。

 

しかし安全に不動産投資をする際には、50%以下の返済比率で購入する事をお勧めします。

 

 

 

身近に感じる一般的なアパート規模の物件を例として、

 

利回り10%5000万円の物件で、返済比率50%の場合

 

家賃収入50万円

返済額(元金・利息)50%

経費約20%

空室率10%

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家賃収入50万 - 返済額25万- 経費10万(家賃収入20%)-空室率5万(家賃収入10%)

 

手残り10万円

 

年間家賃収入は約120万。

 

家賃収入が丸々約120万円残りそうな気がしますが、黒字で健全な賃貸物件を所有している限り、所得税と住民税が後から大家さんの負担となります。

 

 

実際のお金の流れを確認すると、実際のキャッシュフローは、

 

家賃収入600万 - (借入金返済300万 + 各種経費120万 + 空室損60万 + 所得税と住民税)

 

手残り120万 - 所得税と住民税

 

 

所得税と住民税の所得計算を求めるため、

 

所得計算 = 収入-( 各種経費 + 借入金利子 + 減価償却費)

 

一概には言えませんが、100万前後となります。

 

 

 

1億の投資用物件を購入して、大体の目安が手残りが約200万になりますので、大まかに合致します。

 

 

またサラリーマン大家さんの賃貸経営は満室経営が当たり前なので、空室率は極限にまで抑えますので、空室率10%は安全な意味を込めての収支として考えます。

 

大家さんの経営努力次第で、空室率は改善されるので、収支はもっと良くなるはずです。

 

 

 

反対に返済比率が60%以上になると、手元に残るキャッシュフローに余裕がなくなります。

 

定期的に発生する大規模修繕やリフォーム、入退去に伴う原状回復費用や仲介手数料・広告費等、主出がありますので、余裕をもった賃貸経営をしなければなりません。

 

不動産投資として収支が合わなくなってきますので、返済比率が高くなる条件の悪いアパマン物件は、避けて見送るべきです。

 

返済比率50%以内であれば、比較的安定した賃貸経営が可能になりますので、無理をせず一つの目安として検討した方が無難です。

 

返済比率は賃貸経営の骨幹となる部分でもありますので重要視しなければなりません。

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