不動産投資をする上で、購入の判断材料としてよく使われるのが「利回り」です。この利回りの考え方は、都心や地方の投資エリア・投資家の戦略により、考え方がまるで違います。
地方の田舎エリアでは利回りありき、高い利回りでなければ利益を残すのは難しい事がほとんどです。一方都内・都心エリア「東京・神奈川・埼玉・千葉」では、低い利回りでも旺盛な賃貸需要と入居付けに困らない事もあり、低い利回りでも十分賃貸経営が可能な事もあります。
利回りの計算から実際の利回りを把握する事が出来れば、「賃貸経営として成り立つ！」判断が身に付くものです。
アパート経営をする上で、利回りで抑えておくべき３つのポイントとして「簡単な利回りの計算方法」・実際は「みんなどのくらいの利回り相場で経営しているのか？」、「利回りの目安」を紹介致します。
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目次
アパート経営の利回りの計算と事例
利回りはアパートやマンション等の収益力の指標として活用され、代表的な「表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）」の２つがあります。
表面利回りの計算方法
想定年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 ×１００（％） = 表面利回り
想定年間家賃収入「満室状態を想定した年間の家賃収入」
表面利回りは、年間を通して空室が一部屋も出ず、満室状態の家賃収入で計算しますので、非常に甘い収支となります。表面利回りは希望的な数値の最大値であり、実際の賃貸経営は表面利回り通りの数値にはならないのがほとんどです。
また表面利回りは、「想定利回り」「単純利回り」等と同様なもので、計算も単純明快で一番よく利用され、ネットや広告で見かける投資指標です。
実質利回りの計算方法
年間家賃収入（実質） ÷ 物件購入価格（実質） ×１００（％） = 実質利回り
実質年間家賃収入「現況の入居率での見込みの家賃収入－諸費用（管理費・保険料・固都税等）」
実際の物件購入価格「物件価格に仲介手数料・融資諸費用・司法書士手数料・税金（印紙税・登録免許税・不動産所得税）等の諸費用を加算した金額」
実質利回りは、実質的な家賃収入を物件購入価格（諸費用込）で割り戻した指標なので、現実的な利回りと見て良いでしょう。
表面利回りと実質利回りを比較
中古木造アパートの一例
物件概要 中古アパート 購入価格３６００万 ２ＤＫ６戸
一部屋家賃５万円 現況一部屋空室 満室時（月３０万・年間３６０万）
※物件購入諸費用約７％（２５２万）
表面利回り
３６０万 ÷ ３６００万 × １００（％）＝１０％
実質利回り
２５０万 ÷ ３８５２万 × １００（％）＝６．５％
希望的数値の表面利回りと実際の実質利回りとでは、全くの別物になる事も多々ありますので、実質利回りで計算する方が現実的と言えます。
実際の家賃収入から毎月の返済額、その他の経費を加味してみたら、「全然手元に残らない！（汗）」事もありますので惑わされない様にしましょう。
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アパート経営の利回りは相場はどのくらい？
不動産投資の平均利回りは、「融資環境・構造・間取り・広さも踏まえ、ワンルームは１０％、ファミリー物件８％」など、具体的に何パーセントと一概には言う事ができません。
利回りが高ければ高いほど元手回収率も良いのですが、利回りが高い地域は、地方などの賃貸需給バランスに問題があり賃貸経営が難しい傾向にあります。
反対に利回りが低いと収益性が悪く儲からない・リターンが低くなりがちですが、都心部などの地域は賃貸需要も高く、安定した賃貸経営が可能で投資家の需要も高いことから、売却益（キャピタルゲイン）も見込めます。
地域エリアごとの賃貸需要により家賃相場が形成され、投資家の売買需要の有無で利回りが決まります。また不動産投資は、売り主買主双方の相対取引でもありますので、利回りも様々なものになります。
需要の豊富な東京都内「城南地区（港区、品川区、目黒区、大田区）・城東地区（中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）」などでは、
賃貸住宅一棟ワンルームは、一桁台の「城南４．５％、城東４．７％」
参照「一般財団法人日本不動産研究所」
第 37 回 「不動産投資家調査」（2017 年 10 月現在）の調査結果
主要都市である「札幌 仙台 横浜 名古屋 京都 大阪 神戸 広島 福岡」などでは、
賃貸住宅一棟ワンルームは、一桁台の「５．０％～６．０％以内」、下値が大阪で５．０％、横浜５．１％、上値が広島で６．０％
この一桁台の利回りでは、キャッシュフローは全然残りません。
この利回りで購入する投資家は、地主や富裕層・自己資金が豊富な投資家、だぶついている現金を銀行に預けているよりまし、アパート建築をして資産を手堅く残す様な方向けの投資になります。地主でないサラリーマン大家さんが、投資として考えるのは厳し低利回りになりますので、オススメできる買い方ではありません。
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不動産投資の利回りの目安はどれくらいか？
不動産投資における収益物件の利回りは、立地や物件力（構造ＲＣ・鉄骨・木造、築年数や間取り、広さ等）により、相場の目安が付きます。
２０１８年４月現在の首都圏、横浜の収益物件の利回り目安になります。
東京２３区内の収益物件の表面利回り目安
区分所有ワンルーム ４～９％前後
一棟新築アパート ４％～７％前後
一棟中古マンション ６％前後
横浜の収益物件の表面利回り目安
区分所有ワンルーム ４～１２％前後
一棟新築アパート ６～８％前後
一棟中古マンション ５～７％前後
首都圏では、利回りはかなり低いですが、結局手元に手残りのキャッシュフローどのくらいになるのか、それに合わせ経年と共に下落する資産価値の減少のバランスも見なければなりません。利回り５％前後の収益物件は、所有したことがないので何とも言えませんが、投資対象からは完全に外れますので無理です。
不動産投資の利回りは、融資条件「融資期間２０年程度、金利１％台」を踏まえ、「最低でも８％程度」ないと若干の余裕すらないものと感じます。不動産投資利回り６％前後であれば、カツカツか赤字になるものと判断します。
金融機関の融資状況の変化により、利回りは刻一刻と変動していきます。融資が厳しい時には物件価格が下がるので、高い利回りで購入できれば安定した賃貸経営に繋がるのではないでしょうか。
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まとめ
収益性の指標である「表面利回りと実質利回りの計算方法」
不動産投資における平均的な利回りは、エリアの賃貸需要で決まる
不動産投資における利回りの目安は、低金利と最低でも８％程度ないと十分なキャッシュフローは残らない。
パーセンテージよりも手元にいくらキャッシュフローが残るのかが需要
