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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパートを売却!?賃貸経営から撤退する賢明な不動産投資家さん

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2017年も不動産投資ブームは継続中であり、アパートやマンションの一棟物、ワンルーム等の区分所有を販売するセミナーも旺盛に開催されています。

 

しかしその反面、将来のアパート経営に節目を感じた現役大家さんが、「手持ちの収益物件を手放している」こともあります。

 

アパマン賃貸物件を手放しているは大家さんは、投資戦略や諸事情により様々なところがありますが、大方は以下の様になります。

 

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相続対策によるアパート建築が止まらない・急増中!

 

新築アパート建築が止まらない理由は、相続対策を理由に安易に賃貸経営を「やってみようか」という高齢者の地主さんが原因です。

 

昭和の時代の様に、管理会社・他力本願でアパート経営が出来るほど、今の賃貸経営は優しくないのですが、「家賃保証が付いているから安全」だろうというのが大きな決め手となっています。

 

高齢者の方が、莫大な借金をしてまでするものではありません。

 

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2016年6月不動産調査会社タスの発表によれば、「東京23区の空室率は約34%神奈川県の空室率に至っては35%」となっています。

 

神奈川県と東京の空室は、3戸に一戸は空室です。

 

アパート経営は受難の時代!首都圏の空室率が急上昇!?

 

賃貸経営が危険な状況に陥っているとも言えます。

 

 

空室率急上昇の原因は、2015年1月から始まった相続税の増税が原因です。

 

各ハウスメーカーや不動産建築会社は、相続税対策のため富裕層や高齢者の地主さんに対して、相続税評価額が下がる事や家賃収入、長期一括借上げのサブリースシステムのメリットがある事を説明し、アパート経営を促進したのが始まりです。

 

地主さんサイドのニーズもある事から今現在(2017年)もアパート建築は止まらず、ハウスメーカーのアパートやマンション販売も好調となり業績を大きく上げる事になりましたが、賃貸物件急増に伴う大きな反動は未だかつてない空室率の急上昇となってしまいました。

 

今まで誰も経験したことのない空室率の上昇です。

 

洗練され不動産投資家さんやベテラン大家さんでも気が気ではありません。

 

これまでの様に安定した賃貸経営が出来る保証はどこにもありません。

 

空室率が低い時代にあっても、賃貸経営が不安定であったり破綻した地主大家さんは多数います。

 

空室率が昔と比べ3倍・4倍と上昇傾向にあるアパート経営は、非常に厳しいものとなる事が容易に理解出来る事でしょう。

 

 

 

金融機関の融資動向に変化

 

2016年末頃から金融庁から各金融機関へ、不動産・賃貸物件への融資貸付の多さにについて、少しづつ問題視されてきています。

 

不動産に対する融資が何時までもジャブジャブに出ると言いうのは、そもそもおかしな話。

 

近いうちに大きな分岐点や調整局面を迎えることは必然的です。

 

融資が難しくなったら、売主本位の売却希望価格は通らなくなります。

 

 

不動産投資大ブームは何時までも続かない

 

不動産投資家の多くは多額の現金を持っていない方が大半です。

 

不動産投資は金融機関からの融資がなければ出来ませんので、融資引き締めが始まれば「自己資金2割・3割が求められる」時代に戻る事になります。

 

本来の貸付融資の姿勢に戻るだけです。

 

購入できる不動産投資家は極端に減少しますので、収益物件の価格は大きく下がり、以前の様に中古物件の利回りが10%以上になるのは必然的になります。

 

不動産投資家に融資が付く、市況の良い時期に高く売却(売り逃げ)出来た方もいます。

 

市況が悪くなれば、捨て値で売却しなければならない事態にもなりかねませんので注意が必要です。

 

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大規模修繕(時限爆弾)が待ち受けている

 

定期的なメンテンス費用として、外壁塗装や屋上防水は必要不可欠です。

 

小ぶりのアパートでも数百万程度掛かりますので、その前に売却を検討する方が多いこともあります。

 

 

 

「損切りや赤字状態」傷口が広がる前に売却を決意

 

近年の不動産投資ブームに新規参入してきた若い30代・40代の方が、割高なアパートやマンションを購入しているケースがあります。

 

条件の悪い収益物件を購入しているケースです。

 

ライバル多数の厳しい不動産投資環境の中で、割高になってしまうのは致し方ありませんが、問題は収支が合うのかどうか

 

返済比率も高めなこともあることから、キャッシュフローも厳しいところがあります。

 

空室率が悪化したら、賃貸経営自体が成り立たないような状況に陥る可能性は捨てきれません。

 

間取りの狭い20㎡以下のアパートは、賃貸物件の競争力がないので、見極めが大切です。

 

 

「利益確定!」残債も大分減ったので収支はプラス

 

大家さんの一部には、賃貸経営環境の悪化と賃貸経営の今の現状、将来性を考えてここら辺がそろそろ潮時なものと判断している方もいます。

 

アパート経営はより一層厳しいものとなり、生き残れる物件・そうでない厳しい危うい物件の二極化が進み、大家さんの心境は悲喜こもごもとなって行くことは間違いありません。

 

知識や資金の乏しいゼロベースから始める持たざる不動産投資家が、これから不動産投資を始めるには、それなりの覚悟とリスクは必要不可欠です。

 

「ビジネスとしてやる覚悟」と「アパート経営の苦境はどうしようもない」諦めに近い心境をもって努力しなければ、精神的に苦労するばかりです。

 

最後に不動産投資を「やる・やらない」は、性格的なところがあるのではないでしょうか。

 







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