目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

初心者のアパート・マンション賃貸経営が失敗する3つの理由

投稿日:2018年6月23日 更新日:

不動産投資で失敗している人は沢山います。

大家さんの中には「アパートローンの融資が返済できず、アパートやマンションを差し押さえられた方」、現在進行形で破産の危機に瀕している700人以上のかぼちゃの馬車オーナーも懸命に戦っていたりするのが現実です。

 

不動産投資に興味がある方の中には、賃貸経営をすれば「大家は何もしなくて家賃収入を得て不労所得だ」と安易に思っている事もあるのではないでしょうか?これだけ新築アパート建築が進み、集合住宅の供給過剰がある中、簡単に賃貸経営ができるとは言えない状況です。

 

不動産投資は楽して儲かるというイメージもある事から、魅力的な投資としてサラリーマンに注目されています。しかし賃貸物件が供給過剰となっている今、アパート経営は誰でも儲かる様な時代ではありません。儲かる大家と儲からない大家の二極化が進んでいます。安定した満室経営をしている一方「アパート経営の失敗例!初心者が失敗と後悔をする3つのパターン」もあります。

 

自転車操業であったスマートデイズ(旧スマートライフ)のかぼちゃの馬車問題もしかり。業者の家賃保証であるサブリース・一括借り上げシステムは、「安心という名のまき餌」でもあるのです。「家賃保証」という言葉は、誇大広告の様なもの。100%保証される訳では全くありません。恐ろしい事に、不動産業者の中には計画倒産させて実質的に売り逃げする輩もいます。

 

そして融資とセット販売された、新築ワンルームマンション投資・地方の築古アパート・RCマンション等で、苦労を強いられ厳しい賃貸経営にさらされている不動産投資家もいます。「融資の出る物件だから大丈夫」というものではありません。初心者の方が不動産投資で失敗を回避するため「失敗する根本的な3つの理由」を紹介致します。

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勉強不足!不動産投資で億単位の借金をするのにリスクやデメリットを考えていない

不動産投資ブーム時にチャレンジした投資家さんの中には、賃貸経営を安易に考え「リスクやデメリットを軽く見ている」節が感じられます。そして不動産投資の勉強をしないで物件を購入すれば、高確率で不動産業者に喰われます

 

失敗する多くの原因は、圧倒的に勉強不足なところがあります。特にスルガ銀行で融資を受けた高属性のサラリーマンの投資家さん。不動産投資と言う事業をしっかりと学ぶ姿勢があれば、かぼちゃの馬車の様な致命的な失敗は避けられたはずです「スマートデイズ「かぼちゃの馬車シェアハウス」事件とトラブル問題のまとめ」。不動産投資について勉強をしなければ、非常に厳しい悪条件でアパートやマンションを購入する事に繋がってしまいます。投資家にとって不利な契約内容の条件、「何が良くて・何が悪いのか?」判断する事も出来ません。間違いなく不動産業者に喰われます。

 

「幼稚園児が始めて自転車に乗るのに、補助輪を無しで練習をさせる様なもの」だったり、「若葉マークの付いた初心者のドライバーに、F1レースに参加して時速何百キロのスピードでコースを走らせたりする事」と同様なものです。怪我で済めば良いですが、命まで取られる事にもなりかねません。

 

始めて購入した物件は、普通にネット掲載されていた「おたふく物件」で、知識・経験も乏しい状態でもあった事から「不利な購入条件」でアパートを購入したものです。失敗はしましたが、経済的・精神的に追い込まれる様な致命的な大失敗はしませんでした。不動産投資で資産を形成するため、数十万する教材や費用対効果の高い先輩大家さんの書籍を読み漁ったものです。失敗しないためにも、これだけ不動産投資に関する書籍や教材が多数出ているのですから、最低限の知識を身に付ければ回避できるはずです。

リスク(アパート経営に潜む4つのリスク!不動産投資は初心者が思うほど甘くない

デメリット(サラリーマン大家の不動産投資のメリットとデメリットとは!?

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危機意識の欠如!アパート経営の運営について自分の頭で考えていない

不動産投資で失敗する方は、自分に都合の良い事ばかり思い描き、「根本的に何も考えていない」と言わざるをえません。2・3部屋空いたら赤字・入居付けと安定経営は出来るのか・出口は?そんな危機意識の低い楽観視をしている状況もあります。

 

アパートローンという大借金を抱え、「市場調査・需要と供給、競争力、営業戦略、デッドクロス、メンテナンス、税金対策」等から、長期シュミレーションをしているとも言えません。行き当たりばったり、「そもそも入居は付くのか?」「リフォームや大規模修繕費用の捻出」「出口・利益の見込み」「税金問題」など、まるで他人事の様にリスク管理を真剣に考えていません。

 

「10㎡台のワンルームアパート物件で入居が付かない!」
家賃が安ければ入居する可能性はありますが、わざわざ狭い部屋に入居しますか?

 

「なぜ?管理会社や客付け業者が入居者を決めてくれない」
これだけ賃貸物件が有り余っているのですから、入居付けは難しいですよね。

 

「リフォームや修繕の費用や内容はどうしよう?」
1500円程度の先輩大家さんの書籍を読めば、大概のことは分かります。

 

「空室だらけで、赤字・持ち出しばかりで借金が返せない!」
不労所得なんて嘘!「やる気や根性も必要」競争力や営業力がなければ賃貸経営は出来ません。

 

「各種問題の対処法について考えない。危機意識の欠如」

 

これらのリスクは、最初から分かり切っていたこと、何も難しい事はありません。自分の頭で疑問やリスク回避を考えないから起こる事なのです。不動産投資だけではありませんが、世の中誰も助けてはくれません。かわいい奥さんや子供も助けてはくれません。ましてや親や兄弟に助けを求めるものでもありませんし、自分で解決していくしかないのです。

 

アパート経営は、ほったらかし的な副業・投資感覚な所がありますが、飲食店や小売店等の様な立派なビジネス・事業に他なりません。不動産業界は特に「駆け引き」「化かし合い」的な所もあります。また不動産投資業界に身を置いていると、「利益第一主義で胡散臭い方」がいたり、深い闇が見えてきます。自分自身で何が良くて何が悪いのか常に考えなければ自己破産・一家離散・離婚もあります。

【アパート経営は危険!】不動産投資ブームの裏側で潜在化する破綻間近の不動産投資家の実態

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不動産業者を信用し過ぎ!利益第一主義の巧みな話術に翻弄されては駄目

日本の悪い文化「人を信用」する事こそが、美徳とされています。日本人のほとんどは、物事をとらえるベースに性善説があることでしょう。その結果、自分も酷い目に合された経験もあります。不動産業界に関わる業者は、問題やトラブルが発生すれば基本「うやむやにしたい傾向と責任を取る様な姿勢はない」ので、絶対に業者の言葉をそのまま鵜呑みにしてはいけないのです。

 

不動産業界に至っては、「性善説で物事を考える事は絶対に駄目!」小さな間違いは数知れず、破綻や自己破産に直結する可能性もある事から、鵜呑みに信用してはいけません。業者の目的は、不動産投資家の資産形成を手伝う事ではありません。根底にあるのは、絶対的に業者が第一優先に利益を上げる事に他なりません。不動産投資家に利益をもたらす事ではないのです。業者は、ヒットアンドアウエィ・または大家を「生かさず殺さず・ヒルのように生き血を吸う様に扱う」事がもっとうなのです。

 

不動産業者は、焼け畑農業的に次から次へと融資が付く初心者の不動産投資家に売りさばいて、効率的に手数料を稼いでいく面もありますので注意が必要です。最後のキメゼリフは「不動産投資は自己責任」ですからで片づけられます。初心者は特に不動産業者にやられ過ぎな面もありますので気を付けなければなりません。

 

セミナー等で出会う不動産投資家さんの多くは、普通の会社員であったり高属性のエリートサラリーマン・会社経営をしている高学歴の富裕層の方だったりもします。基本皆さん物腰が柔らかで感じの良い方ばかりです。一部の悪い不動産業者は、無防備で純真無垢の様な善良な人の心のスキを狙うのです。

 

心の中にある儲けたいという欲望を業者は見逃しません。

「今すぐに買わないと他の不動産投資家に買われてしまう」

「川上物件が出ました」

「内々の情報です」

「表には出ていない物件です」

そういった甘い言葉はありますが、ほとんどは「普通にレインズやポータルサイトに出ている物件」「出がらし物件」など、特別な物件ではありません。そんなお買い得な物件は、優先的に融資が付く資産家に話がいったり、不動産業者自身で購入したりもします。普通に公開されている物件は、素人の初心者を相手に売却するのが、一番楽して儲かるやり方なのです。

 

賃貸経営に苦労している不動産投資家が後を絶たちません。不動産ポータルサイトのホームズやスーモ等で、新築アパートを条件付きで検索してみてください。供給過剰の賃貸物件の空室状況が沢山出てきます。楽して儲けたい考えであれば「不動産投資なんてやらなければよかった」となる事は目に見えています。

 

サラリーマンの給料以外に収入源を確保するため、不動産投資で稼いで儲けるためには、業者に依存し過ぎることなく自分自身で勉強し、調べ考える事は必要不可欠です。

アパート経営の甘い罠!初心者が不動産投資で失敗する3つの事例

まとめ

1 数千万円から億単位のアパートローンを組むのですから自分で勉強しましょう。

2 勉強不足で判断できなければ、遅かれ早かれ業者の餌食になります。

3 不動産業界の世界では業者の言葉を鵜呑みにして信用してはいけない。

 

リスクと知識ばかり考え不動産投資が出来ないのも駄目ですが、不安も抱えながら飛び込んでみる姿勢も必要です。また想定される大抵のリスクは回避できますが、専門的なところは長年業界を知り尽くしているプロでなければ、到底分からないところもあります。

 

初心者の方は現実味がないから、なかなかイメージが付きにくいもの。実際に大家さんの話を聞くのが一番の近道ですよ。近所にいませんか?いたらしめたものです。それとなくアドバイスを頂ける様に、よいしょでもして下さい。嫌な気持ちはしないはずです。そして、くどいようですが「不動産投資は自己責任で誰も助けてはくれません」。最低限の事は自分自身で解決できるようにしなければ、業者の利益に貢献するだけの本末転倒なアパート経営となるばかりです。

【警報】不動産投資で失敗する3つのパターン!危険なアパート経営とは

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