サラリーマン大家として賃貸経営を成功させるためには、事業主として経営者主導の運営と適正な見極めが出来なければ、管理会社を始め大規模修繕業者やリフォーム業者などに、いらぬ費用を無駄に支払うだけです。
アパート経営に関わる不動産関連業者の使いようは諸刃の刃、うまく使いこなさなければ「業者の利益に貢献するだけ」です。
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大東建託の営業マンがサラリーマン大家宅へ来訪
アパート建築メーカー最大手の大東建託の営業マンが自宅へ来ました！
不動産投資家として大東建託の新築アパート建築にチャレンジして、費用対効果の高い良好な賃貸経営ができるのであれば、やってみたいものです。
こちらから賃貸経営の相談もしていないのに、どうやってアパートやマンションを所有しているオーナーさんを調べたのか？
登記簿謄本をもとに、不動産オーナーを片っ端から調べ上げ、ローラー作戦を結構しているものと思われます。
自宅にいなかったので、応対はしなかったのですが、自宅玄関ポストにチラシが投函されていました。
大東建託さんのメリットについては、
「35年長期一括借上契約」
借上賃料長期固定「当初１０年間、以降５年毎更新」収入の変動がなし
原状回復費用負担なし（３５年）、修繕負担なし（３０年）！
一見して、凄いサービスだと感じます。
こんな夢の様なシステムがあれば、「大東建託にお任せして相続対策のアパート経営でもやってみようか」と思うことでしょう。
さすが一部上場の一流企業は、太っ腹と言いたいところですが、利益を追求する民間企業がなんでここまで、地主や資産家に得すると思われることをするのでしょうか。
企業は利益を上げなければ経営は出来ませんから、オーナーさんに対してメリット・良いこと尽くしと言う事は、その理由が必ずあります。
大家さんが支払う代償を考えなければなりません。
大家さんに得するメリットがあるということは、それを遥かに凌駕する不動産業者さんに大きなメリットがなければ経営は成り立ちません。
基本的に賃貸経営に関わる不動産業者は、大家さんと「利益相反の関係」にあります。
大規模修繕や外壁塗装、リフォームから管理・客付けなど、全て業者さんの利益に直結し、大家さんのふところからお金が出ていきます。
そんなにアパート経営をオススメし利益が出て儲かるのであれば、大東建託さんだけではなく他のアパートメーカー自身で、新築アパートを建築し賃貸経営をするはずですが現実は違います。
地主さん相手に新築アパート建築を勧めるのが、一番利益が出て儲かるから勧めるのです。
一般的なハウスメーカーのアパート建築の中身とは？
ハウスメーカーの新築アパート建築と一括借上げサブリースの中身は、
高額な建築費用で利益確定！
高額な管理費で利益確定！
高額な大規模修繕・リフォームで利益確定！
建築完成後の免責期間などで利益確定
「建築して良し！管理して良し！修繕して良し！」の利益確定
２年毎の家賃の見直し（家賃保証改定が可能な契約）
大家さんは、ノー駄目とは言えない状況で、納得できなければ契約は終了します。
家賃の値下げ「説明を受けた収支計画」は近隣家賃相場が崩れれば、改定可能になっているのでいつでも調整・変更が可能です。
利回りを高く見せるためのテクニックで、近隣相場を無視した収支計画かどうか、大家さん自身で調査しなければなりません。
不動産業者さんが作成する収支計画が、説明と予定通りいけば皆さん苦労はしません。
長期一括借上げ保証は疑問だらけで意味がない!
２年毎・５年毎に家賃が大幅に減額されたら、保証の構図と「夢の様な収支計画」は成り立ちません。
家賃を低く設定し安く募集すれば、家賃保証をしてくれる会社を頼るまでもなく、素人大家さんでも入居は決められます。
家賃保証が３０年間ずっと下がらないのであれば、メリットを享受できる富裕層の方におすすめかもしれませんが、企業がもつかどうかも考えておく必要がある事でしょう。
賃貸経営の計画がくるい、経営難にあって倒産でもすれば厳しい猛者が市場を埋め尽くしている、賃貸経営市場にほうり投げ出されます。
その時、人任せのアパート経営をしている、地主大家さんの賃貸経営は苦労したり困難なものとなります。
家賃保証は、数年で家賃が下がる可能性は充分にあるのですから安心ばかりできません。
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家賃一括借上げシステム・サブリースは、大家さんのためのシステムではない
家賃保証は一見して「大家さんのためにあるもの」と思われますが、業者さんが「建築を請け負うためのもの」メリットをアピールする材料です。
サブリースがあっても、２年後に家賃保証を下げれば、ハウスメーカーに痛手はありませんので利益確保は担保されています。
入居が付かない空室だらけのアパートでは、サブリースを保証は出来ませんので、家賃は下がり続けます。
挙句の果てには、サブリース会社自体が倒産し家賃保証できなくなるので、家賃減額に応じてくれと言う営業マンもいるそうです。
またサブリース会社等が倒産すれば、保証はありませんので「安心・確実というものはそもそも存在しない」リスクは常に大家さんが背負うものとなります。
サブリースは超危険！アパート建築が止まらない！人口減社会でなぜ！？
サブリースを利用するにしろ、超割高な建築費（利益確定）や利回り確保するための割高な家賃設定、数年後に保証している家賃がだだ下がる可能性を十分に理解すること。
そして賃貸市況が悪化し、「減額交渉＝ノーと言えない状況」に陥る事
家賃減額「嫌だったら保証の契約解約ね！」
アパート建築をするハウスメーカーは、賃貸需要の乏しい田んぼのど真ん中に建築してはいけません。
当たり前の事をしていないから、ＮＨＫのクローズアップ現代のように特集を組まれ、これだけ大家さんが泣きを見ている問題が起こっているのです。
将来の賃貸需要について確実にしっかり説明する必要があります。
近所の何も知識のない、おじいちゃんやおばあちゃんは、ハウスメーカーで建築して、「誰か入居してくれる人はいないのかね」、「賃貸経営なんてやらなければ良かった！」と悩み苦しんでいることもあります。
地主さんのほとんどが、サブリースメーカーの非常に理解が困難な契約や約款が原因でもあります。
年寄りが約款なんて熟読するとも思えませんし、理解なんて出来ない。「最後は自分が悪いで片付けられる」結末もあります。
熟読してもさっぱり分からないし、営業マンを信用するしかありません。
保証するといっても、「最高裁の判決では保証されないと判決が出ています」ので、合法的にハウスメーカーが絶対に損をしない仕組み構造になっています。
最後は破綻しようが自己破産しようが、「自己責任の一言で片づけられる」ばかりです。
アパート建築は、地主大家さんのためではなく「ハウスメーカーが生き残るシステム」として構築されています！
１億近い多額の借金と家族を巻き込んでの大きなリスクを背負うのは、オーナーだけです。
仕組みを理解しないと悲惨な目にあいますので注意しなければなりません。
親族でハウスメーカーのアパートやマンション計画があれば、メリット・デメリット、そう簡単に儲かるものではないことを理解しなければなりません。
億近い借金を背負って莫大なリスクを負っているのは、業者でもなく銀行でもなく、「大家さん自身」なのです。
それだけハウスメーカーが利益の出る仕組みなので、家賃保証という甘い誘惑を真に受けては危険すぎます。
ハウスメーカーは責任を取らない（当たり前）、空室率上昇に伴う家賃保証の減額、アパートローン・大規模修繕やリフォームの重荷を背負う賃貸経営が待ち受けています。
何のためにアパート経営をするのか、もう一度考えたうえで賃貸経営をされることを望みます。
今のアパート経営は、苦労や失敗を乗り越えた上で利益を享受できるものと思って下さい。
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