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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営が失敗しない秘訣!初心者サラリーマンにオススメの購入方法!

投稿日:2016年12月5日 更新日:

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不動産投資は事業でありサラリーマンが副業として賃貸経営を運営する場合、収益物件であるアパートやマンションは、地元で購入した方が何かとメリットが多いです。

 

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不動産投資家さんの投資スタンスや考え方、戦略で人それぞれ手法が違ってきますが、投資先を北は北海道から関東や名古屋、南は九州まで全国に物件を所有している投資家さんも中にはいます。

 

震災リスクを考慮しての分散投資や将来性を見越した、人口増加の地域を選別し、分散投資をしていたりもしています。

 

東京都内でも人口増加でアパート経営が一見して安泰と思われますが、ライバル多数により過当競争の地域もあります。

 

都内の空室率は約30%を超えており、地方と変わらな状況だったりもします。

 

勝ち組負け組に分かれ、都内というブランド名・人口増だからという理由だけで、安定した賃貸経営が出来ているとは言えません。

 

地方でも常に満室経営が出来ている物件は多数あり、都内の方が反対にリスクがあると言えることもあります。

 

地方の持つポテンシャルは、決してばかにはできません。

 

地元にある土地勘のあるアパートやマンションこそ、勝機を見いだせるチャンスがあり、何かと便利な事も多いです。

 

同じ市内でも地域の家賃相場は大分違うところもあり、局所的にあの一帯は生活に至極便利で、駅や役所・病院に銀行、大型スーパーや公園、各種公共施設や大型商業施設が集中し、子育てに良いところもあります。

 

自分が良く知っている地元ならではの立地で、有利な場所というものが容易に想像が付きます。

 

アパートやマンションの家賃相場も把握でき、入居が付けやすい価格帯も理解できます。

 

運営面では、地元で収益物件を購入すれば、

 

賃貸経営能力が飛躍的に高くなる

 

自主管理も可能

 

仲介業者へ顔を覚えられ客付けに有利

 

入居者のトラブル対応

 

セルフリフォームも可能

 

物件を集中すればスケールメリットが得られる

 

顔見知りの業者さんが臨機応変に対応してくれる

 

地域の信金や銀行と長期的な取引が可能

 

経費削減が十分可能

 

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特に大家さんが業者(不動産業者・仲介業者・クリーニング業者・リフォーム業者・融資担当者等)さんと顔を合わせる事は重要です。

 

サラリーマン大家さんのアパート経営の仕事

 

お金さえ払えば、顔なんか合わせなくても遠隔操作でき問題ないと思われるかも知れませんが、それは洗練された投資家さんの絶妙なコミュニケーション能力のなせる技です。

 

年に良くて一回程度しか顔を合わせない人と、業者さんと上手く距離を置いて定期的に顔を出す大家さんどちらを優遇するかなんて、火を見るよりも明らかな事です。

 

また出来れば地元にある物件で自宅から30分以内にあれば、自転車や車でアパマンの各種対応や問題を解決する事が出来ます。

 

大家自らの早期対応は、「ここの大家はしっかり対応する大家だな」というイメージが付き、入居者の満足度も比較的維持出来ます。

 

そうすれば長く住んで頂く事にも繋がり、安定した経営が可能になります。

 

そしてトラブルが発生すれば、その部屋だけでなく他の部屋も同じような間取りや設備なので、これから生起するトラブルも予想も付き、準備と心構えが出来ます。

 

物件が目の前にあるかないかで、満室経営に役立つ小さなものから大きな気付きまで、大家さん自身の目で確認できます。

 

アパートやマンションが古臭くても、物件の清潔感は最重要

 

小さな気づきがほとんどかも知れませんが、その気づきこそ満室経営には必要不可欠で最重要です。

 

その後に、物件のポテンシャルと家賃価格の妥当性で入居は確保できます。

 

遠方にあれば、自分の目で物件の状況を詳細に確かめる事は容易ではありません。

 

管理会社へ丸投げのアパートやマンションは、現に空室もあり物件の魅力を最大限に引き出すことは難しいでしょう。

 

よく地方のアパマンが売りに出ていますが、関東在住の不動産投資家オーナーさんが手に負えなくなって、「オーナーチェンジ物件」として売りに出ていることは珍しくありません。

 

また大家さんがいちいち飛行機や新幹線、電車等で遠方にいく事は、忙しいサラリーマンには厳しい面があります。

 

最初の内は、サラリーマン大家さん自身で管理会社へ全て任せず、客付け依頼からセルフリフォーム、リフォームや大規模修繕等に自ら立ち合い経験を積む事が安定経営に繋がることとなります。

 

遠方よりは、地元で購入した方が「賃貸経営能力が飛躍的に上がる」ので、良い事尽くめなのは明白です。

 

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