不動産投資ブームの影響で物件が高騰し、中古と新築物件の利回りに差があまりないと言う事で、巷に新築アパートを建築する業者が多くあります。
スポンサーリンク
建築会社が建てた新築アパートについて、上手く高稼働すれば良いですが、実際はそう簡単な賃貸経営が出来ている訳ではない。
巷に建築された新築アパートは、どれも似た様な極小ワンルームのものばかり。
差別化とは無縁、時代のニーズに合っていない、逆らった様な仕様でしかない。
建築会社が新築ワンルームのアパートを建築する理由は、ただ単純に
「見せかけ・張りぼての利回りを作るため」
例えば利回り８％の相場を仮定して、延床面積の同じ二つの物件で売値がどうなるか見てみると、
１ 延床面積１５０㎡確保出来れば、１５㎡のワンルームが１０戸作れます。
家賃が５万円であれば、月の家賃収入は５０万円
５万×１０戸×１２ヵ月÷８％＝７，５００万円
２ 同じ延床面積１５０㎡で、２５㎡のワンルームが６戸作れます。
家賃が６万円であれば、月の家賃収入は３６万円
６万×６戸×１２ヵ月÷８％＝５，４００万円
横浜大家としては、入居者さんが入ってなんぼですので、場所によりけりですが２５平米のワンルームの方が価値はあると思います。
スポンサーリンク
まったく同じ延床面積だったとしても、戸数を無理やり多くすることによって、売値は２，１００万円も変わってきてしまいます。
新築極小ワンルームアパートの満室想定は曲者です。
決して鵜呑みにしてはいけない。
建築会社は利益を上げるために、極小ワンルームを作らざるを得ない状況にもなっています。
新築時はプレミアム価格もあり高い家賃設定で募集を掛ける事も出来ますが、似た様な同じ仕様の間取りや狭さは、その他大勢の物件と同じで溢れかえっている状況。
長い目で見た場合どうなのか？
極小ワンルーム物件の将来の入居付けは、苦労する事は目に見えており一目瞭然です。
建築会社は、極小ワンルーム物件が売れて利益になればそれでよいのです。
不動産投資家の今後の賃貸経営がどうなろうが、関係ありません。
悲しいかな「売ったら終わり、ハイサヨナラです。」
自分の身は自分で守らなければなりません。
新築時は家賃設定も無理して高くしていたり、プレミアム感が売りにもなりますが、築年数と伴に家賃下落率は大きく、家賃も低く募集しなければ埋まりません。
周囲の競合ライバル物件も多数ありますので、容易に入居付けをすることは出来ません。
建築会社が建てる新築極小ワンルーム物件は、入居付けに苦労しリスクが高いものと判断しますので、要注意しなければなりません。
[st-card id=5970]
コメント