賃貸経営において家賃収入は命の源、新築当初からできるだけ新築プレミアム価格を維持していきたいことでしょう。
家賃収入にはマンション・アパート・テナント・区分などなど選択メニューがありますが、取れる家賃にはたいていは上限があります。特需要因がない限り家賃は下がる一方です。
一つの目安として、新築からどのくらいアパートの家賃が下がるのか紹介致します。
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築１０年のアパート家賃下落率
条件スペック
地方物件のアパート、単身者用、駐車場なし、入居者層２０代から５０代、家賃相場６万円以上
現状として地方の物件で家賃相場も若干弱くなっている状況ですが、単身でも他所の地域のファミリー家賃並みに取れるものとなっています。
新築から築１０年経過後の家賃下落率は約０．０１％減
※一般的ではない下落率ですので、こういう物件もあるという一つの参考程度にしてください。
１０年間で唯一家賃が下がったのが、一部屋３，０００円しか下がらない結果となりました。
過去の資料と確定申告で確認したところ、驚異の数字が出た素晴らしい結果となっています。特別な物件ではなく普通に売れ残り物件として販売されていたもので川上物件とゆうものではありません。反対に川下物件だと感じるのが率直なところ、あと単に運が良かったのでしょう。
しかしながら抑えるべき点を重要視していたので、そのポイントを見誤らなかったことで良好なものとなった次第です。勿論入居率は、一時的な入退去があるので毎年９８パーセント前後の推移となっています。
これからの賃貸経営で新築プレミアム家賃を維持するのは、竹の子の様に生える相続対策用のアパート群が止まらないので、非常に困難・無理なものと実なっています。
北関東の賃貸物件は家賃下落率が高い！？
北関東の一地方都市では、TVCMでお馴染みの大手ハウスメーカーの築１年以内の新築アパートが４万円半ばとなっています。
新築木造アパート４０㎡～６０㎡前後の広め単身・ファミリータイプが、４万半ばから５万半ば・後半。条件も敷金・礼金ゼロ、さすがにフリーレントは付いていませんでした。（見受けられませんでした）新築で敷金・礼金ゼロにしないと埋まらない、厳しいエリアです。
これだけだぶついた空室があるのですから、１割・２割下落しても不自然ではありません。入居する人がいない需要がないのですから、、、
また新築プレミアムの家賃設定が４万円台からとなっていますので、空室問題と入居率の低下サブリース・家賃減額交渉で、近い将来家賃が下落するのは目に見えています。
ハウスメーカー・サブリース会社は、空室だらけで焼け畑農業的な事業経営をしていますので、長期にわたって家賃保証をする体力はありません。真新しいアパートの家賃が下がれば、周辺の中古物件は更に家賃を下げなければ対抗できないことでしょう。間接的に周辺の賃貸経営をしている大家さんを悩ますばかりです。
いびつな家賃設定！新築アパートより中古アパートの方が家賃が高い怪奇現象
周辺の中古アパート言えば、２万円前半から５万円半ば前後、新築物件より高い家賃設定となって、空室が募集されています。ダイワハウスのハウスメーカーは他所のハウスメーカーより家賃が１万円高く、クオリティーが違うのでしょう。また中古の築古アパートの家賃２・３万払うんだったら、４万円の新築ピカピカの綺麗な物件に入居したいと思うのは自分だけでしょうか。
新築より中古物件の方が家賃が高い現状もあり、家賃が下げるに下げられない大家さんやお手上げ物件として放置状態など、家賃相場は崩壊しているものと感じます。こういう状況でどうやって良好な賃貸経営が出来るのでしょうか、、、、絶句するばかりです。もう既にNHKなどTVでアパート建築・家賃保証問題で報道されていますが、あと数年後～５年前後くらいに社会問題として特番ニュースに取り上げられるものと感じます。
空室のアパートを見る度に、どうやって借金を返済するのか勝手に心配してしまいます。全国に破綻予備軍の地主大家さんがいるのですから、無理もありません。事業として相当な覚悟がない限り、相続対策用のアパート経営はやらない方が良いと強く切に願うばかりです。
不動産業界は魑魅魍魎な世界、年老いたご高齢の農家の地主さんが財産をなくす姿を見たくはありません。素直に相続税を払うべきです。
神奈川・東京であれば、間違いなく１．５倍以上取れる様な住宅スペックです。やはり立地と賃貸需給バランスは重要です。人がいない・入居の付かないところにアパートを建築して喜ぶのは、営業ノルマを達成したハウスメーカーだけです。
新築アパート建築トラブル！建築途中で設備変更・完成延期で入居できず
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