不動産投資に興味がある方、アパート経営をやってみたい方は、失敗して後悔しないためにも、賃貸経営をするだけの心の準備と適性があるのかを理解した上で、始める事をおすすめ致します。
どんな方が「アパート経営に向くのか・向かないのか」を、サラリーマン大家目線で紹介致します。
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アパート経営はサービス業！入居者に良好な住環境を提供できますか？
入居者は「大切なお客様」という意識を持って、不動産投資をやっている方はどれくらいいるのでしょうか？不動産投資と言えば、不動産投資大ブームの中で見るセミナーにて、片手間でウハウハ儲かるというイメージを持っている方が多い様に感じます。しかし実際は、片手間の副業感覚ではなく「ビジネス・経営者としての意識」が必要です。オーナーは、入居者に対してこまめな配慮も必要、家賃に見合うだけの設備やトラブル等を、即断・即決に解決し、臨機応変に対応できる方が向いています。
アパート経営は購入してからが本番、やっと家賃収入が得られるスタート地点に立つ事が出来ます。家賃収入を得るためには、入居者の確保が必須。そのためにはより良い環境を提供出来る様、常日頃から住人のために満足度を維持向上できる意識造りが必要です。家賃収入さえ得られれば、入居者なんか知らないではいけません。
例えば「共有部分の玄関やエントランス、駐輪・駐車場、廊下や階段」等の清掃の徹底。管理会社にお任せでは、高いクオリティーなんてものは望めません。また設備「トイレ・洗面台・キッチン・エアコン・給湯器」の不具合対応など、家賃に見合うサービスを提供しなければなりません。ケチって後回しばかりでは、入居率の低下に影響が出てくる事でしょう。
損して得を取れではありませんが、巡り巡って行動していれば好循環になるものですから、費用対効果のあるリフォームや修繕・トラブル対処を迅速に対応する事が必要です。
アパートの建物管理は大丈夫？賃貸物件に愛情的感覚も必要
空室だらけのアパートやマンションの多くは、オーナーに愛情を注がれていない・ほったらかしで放置されている、無機質で温かみを感じる事が出来ません。反対に常に満室経営をしているベテラン大家さんの賃貸物件は、管理が行き届いています。成功の秘訣は管理が全てと言っても過言ではないです。実際自分も１００％満室経営をほぼ維持し続けていますので、管理には最新の注意を払っていますから、間違いありません。
不動産投資家の中には、収益物件を購入したら後は管理会社へ丸投げという方も珍しくありません。建物管理として「クリーニング業者による定期清掃・電気設備・エレベーター・集合ポスト・消火設備」等、管理業者へ任せる事でしょう。しかし実際の管理とは名ばかりの中身というものは、必要最低限のレベル程度・やっつけ仕事で、質が高くないものです。
苦情が出ない程度の管理なので、オーナーの満足できるクオリティーが得られないのが現状でもあります。良好な賃貸経営をするには、やはり大家自ら現地に赴き現状の確認や問題を見て周らないと、少しづつ空室が目立つ様になる事もあります。満室経営を目指すならば、手塩に掛けた愛娘の様に愛情を掛けるべきです。綺麗に清潔感が溢れる手入れの行き届いた物件は、明るい雰囲気やオーラ、運が舞い込む様な印象も感じ取る事が出来ます。経営者自ら率先して、当事者意識を持ってこまめに管理出来る様な方が向いています。
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不動産投資のリスク管理は大丈夫？最悪な事態の想定も必要
不動産投資は事業である以上リスクは付き物です。決してアパート経営の勉強や業界の実態も調べようともせず、欲に目が眩んで始めてはいけません。
リスク管理として
「入居率５０％・半分空室でもアパートローンの返済は大丈夫ですか？」
「大規模修繕やリフォームの準備（知識と業者探し）と資金計画は大丈夫ですか？イエスマンだと不利益を被りますよ」
「変動金利は何時までも続きませんので、アパートローンの金利上昇には耐えられますか？」
「火災保険や地震保険の十分な補償は大丈夫ですか？」
「かぼちゃの馬車様に家賃保証が無くなっても平気ですか？サブリースは業者が儲かるシステムですよ」
これらのリスク管理の対応や準備、具体的にどう対処するのか、初めから分かり切っている事なので・ご自身で想定しなければなりません。計画性を持って、慌てふためく事のないよう計画性を持ってリスク管理が出来る・一喜一憂しない方が向いています。行き当たりばったりでは駄目です。
「高額で割に合わない物件・採算が取りづらい物件、大規模修繕等の時限爆弾を抱えた物件、客付け困難な物件」など危険な闇や落とし穴が潜む物件もあります。「不可抗力な台風や水害等の自然災害」「家賃滞納・敷金精算トラブル」「リフォーム業者トラブル」など様々な諸問題が待ち受けています。
各種トラブルは経験しないと肌で実感しずらいですが、大抵のリスク・トラブル事例は、書籍やDVD・ネットを調べれば見つかるものです。過度なネガティブ思考や警戒し過ぎて前進できないのも駄目ですが、リスクを回避する手段を持って臨むべきです。
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