都内に在住する大家さんから、外壁塗装の見積もり金額の事例や体験談を交えて紹介致します。
不動産投資でアパート経営をしている東京都在住の大家です。愛知県に所在する投資用の木造アパート（築１０年目）の外壁塗装をしましたので見積もりを交えて紹介します。
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外壁塗装をする目的
外壁塗装をする目的は、建物価値の保護と美観の維持。
色が落ち雨だれやカビが付着して見た目が悪く汚いことや外壁のサイディングの保護など、外壁の劣化防止と美観の維持をするため１０年に一度は必要と感じたからです。
また外壁を綺麗に塗装することにより、入居者にも喜ばれ長く住んで頂けることでしょう。入居率の維持にも貢献してくれ、住環境の向上になるはずです。またアパート経営の最大の問題点である、空室を防止する策でもあります。
外壁塗装は２０年大丈夫！？実際は１０年で外壁塗装が駄目になった
外壁塗装をするきっかけになったのは、経年劣化で外壁の塗装幕が色褪せて粉が吹いてきたからです。その他にはシーリングの目地もヒビが入りゴムの弾力性が劣って来てしまいました。
外壁塗装の費用も高額になることから、そう簡単にできずどうしたら良いか悩んでいました。新築アパートを建築した際に、不動産販売の会社からは２０年はやらなくて問題ないいとの話だったのですが、実際は半分の１０年で外壁塗装が劣化し始めたのです。
当初の立案して頂いた修繕計画がまったく違うのだと気づきました。業者さんの話を信じるのは、非常に危ない事だと感じるばかりです。まずは外壁塗装の見積を取ってみてから、どう進めるのか判断をしました。
外壁塗装の見積もり
外壁塗装の見積もりは、建売アパートを購入した建築会社とネットで探した地元のリフォーム会社の２社の合い見積を依頼しました。
建築会社の見積では、外壁塗装費用２３０万円（２５０㎡）、足場代２５万円、合計約２５５万円から１５万円の値引きがあり、約２４０万円。
地元リフォーム会社の見積は、外壁塗装費用１８０万円（２５０㎡）、足場代２３万円、合計約２０３万円から８万円の値引きがあり約１９５万円。
見積もりを検討し相談や質問を重ねた結果、最終的には価格が高かった建設会社を選定しました。理由は建設した際の「基礎部分にも影響がでたら保証ができない」ということを言われたためです。最終価格は、相見積もりの話をして更に３０万円を値下げしてもらい２１０万円で発注しました。
失敗するポイント
アパートの外壁塗装をする場合、大きな費用が掛かるので、誰しも安く済ませようと考えることでしょう。
そして、新聞やチラシ広告などで、「コミコミ価格や外壁塗装パック料金」等の、パッケージ料金での広告を目に見かけます。
そこで注意しなければいけないのが、塗装費用を安く済ませようと考えてしまい、何も考えずに業者任せに安易に契約すると、後でトラブルやに残念な結果になることがあります。失敗と後悔しないためにも、業者選定は良く精査してやらなければなりません。
外壁塗装の注意点について
外壁塗装のパッケージ料金を選択した場合は、当然必要な塗装が含まれていなければなりませんが、必要のない塗装が含まれている場合もあるので、疑問に思ったことは説明を受けたり、人に任せず自分で調べる必要もあります。
後々のトラブル回避のためにも、不明点はうやむやにしない姿勢が大事です。
またパッケージ方式は、塗装業者にとって都合が良いプランで作成されており、必要のない塗装も含まれていたりします。当然パッケージ以外のものは別途になっていますので、欠局はオーダーメイドで必要な塗装を選択すると金額が変わらないということにもなりかねません。
業者の選定について
業者を選択する際には、見積価格に対して工程と各単価（足場・高圧洗浄・塗料代金・塗装㎡単価・シーリング打ち換えなど）が適正なものかどうか調査しなければなりません。
アパートに合わせた塗装業者を選択するためには、当然相見積を必ず取って比較して各社の違いや質問をして比較検討することが重要なことです。アパートの外壁塗装で相見積をすることで、見積価格が適正なのか業者を比較できます。
見積もりの問い合わせ時には、必ず相見積もりだということを事前に伝える事が大事、適正な金額を出させるように努めなければ思わぬ無駄な費用を支払う事にも繋がります。相場なみの適正な判断ができるよう施主自身の知識も必要になってくることでしょう。最適な業者も見つけることが出来ます
まとめ
外壁塗装は「業者の比較、自分で調べる」非常に難しいものです。業者に一任すると、知識のない無知な大家として足元をみる業者も実際にいます。自分で勉強する事が非常に重要なことです。
アパートの資産保全をするためには、計画的な修繕計画を見積もり建物にあった塗装プランを立てる必要があります。
また工事の際には、業者の事故が起きた場合の補償と対応についても忘れてはいけません。入居者に対しての事故対応については、信用を失うきっかけにもなるため、オーナーが先頭にたって事に当たる姿勢も大事です。
最後に、入居者が長く住んでみたい魅力のある物件にするため、外壁塗装で見た目の綺麗さと清潔感のある建物にしたいものですね。
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