アパートやマンションのオーナーになれば、後はお金が湯水の如く沸いてくる「不労所得」が待っていると思ってはいませんか？
サラリーマン大家のアパート経営について、「実際のところ何をやっているのか？」を具体的に紹介します。
資産家でもない初心者から始めるサラリーマン大家は、「満室経営が当たり前」ということを念頭に、賃貸経営をするべきです。
資金的にも充分に余裕があるわけではないので、安定した賃貸経営をしていなければ、突発的な支出に対応できません。
実際のところ、賃貸物件が満室になった暁には、大家業としてほとんど大した事をやっていないこともあります。
「不動産投資の仕事の良し悪しを含めて紹介」させて頂きます。
スポンサーリンク
満室経営時
アパートやマンションの定期清掃
入居者さんの満足度アップのため、アパートやマンションのお清掃を徹底することが基本中の基本です。
退去防止の観点から、常に物件を綺麗に清掃しなければなりません。
週に１回程度清掃をしなければ、賃貸物件のエントランスや共有部（駐車場や駐輪場、庭や植木、廊下、階段）などに、いつの間にかゴミが散乱してしまいます。
風で飛んできた小さなゴミや落ち葉等を見逃さないで、徹底した清潔感を出すことが重要です。
オーナーさんのほとんどは管理会社へ委託していますが、シルバー人材センターなどを活用すれば、清掃費も削減できる可能性もあります。
自主管理の大家さんであれば、自らホウキとチリトリを片手に定期清掃をしていることもあります。
賃貸物件を一番よく知っている、愛情を注いでいるのは、管理会社さんでもなく入居者さんでもなく大家さん自身になります。
大家さん自身が愛情を持って清掃すれば、入居者さんの満足度も上がる傾向にありますので、できれば第三者に清掃を任せるべきではないと感じます。
賃貸経営の運営の中で一番重要といっても良いくらい、清掃は当たり前で非常に重要なお仕事です。
家賃収入の入金確認
賃貸物件の管理を委託している管理会社から、毎月送付されてくる家賃収入明細書を点検確認します。
自主管理であれば、入居者さんと交わした契約書記載の振込期日までに、銀行口座に入金されているかどうか通帳記帳やネットバンキングで確認しなければなりません。
賃貸物件の規模が増えてくると、管理会社と自主管理の入金確認で手間取ったり、訳が分からなくなる事もあります。
確実に入金確認ができるよう、帳簿付けやエクセル管理などで把握しなければなりません。
今はネットバンキングを活用し、リアルタイムに振り込まれたらメールが来るサービスがありますので大変便利です。
毎月決まった時期に、振込通知のメールが来ると、家賃収入のありがたみを身に染みてひしひしと感じる事ができます。
クレジットカードの明細書や領収書などの必要経費の管理
クレジットカード会社から毎月送付されてくる、明細書の支払状況と内訳の内容を確認。
賃貸経営に係る光熱費（電気・水道代等）・通信費・交通費・リフォーム代・設備・消耗品代等の領収書の引き落としの点検をします。
様々な必要経費（委託管理費・広告宣伝費・水道光熱費・修繕費・損害保険料・固定資産税・自動車税・接待交際費・研修費など）の明細書と領収書を準備し、内容が分かる様にしなければなりません。
確定申告をするため税理士さんに分かりやすいように、各月ごとの封筒を準備し、領収書の日付と金額を赤字のボールペンで線引きしたりもしています。
入退去が多いと、リフォームや修繕などの領収書もかなりの量になり封筒はパンパンです。
税理士さんの税務処理の負担軽減のため、申告期日に領収書をまとめて送付するのではなく、年間数回に分けて送付しています。
サラリーマン大家として賃貸経営に係る情報収集
賃貸経営に関わる知識や情報を得るため、「新聞、書籍、有料会員・セミナーなど」から積極的に収集しなければなりません。
地元の大家さんの会、有料会員制のサイトを選別して、効率よく活用すべきです。
素人大家さんが数人集まっても、三人寄れば文殊の知恵のようにはなりません。
差別化を図る
周囲の賃貸物件は、どれも似た様なものばかり。
特に不動産投資家向けの新築アパートは、決まって「極小ワンルーム１０㎡台」と相場が決まっています。
差別化が図れていませんので、最初は家賃保証や新築プレミアムということもあり、競争力（新築だけ）がありますが、時間の経過と共に入居率は悪化していきます。
同じ様な間取りの物件が乱立していますので、苦しい賃貸経営が待ち受けています。
大家さんとして差別化を図るため、自分の頭で考える癖を付け、オリジナル・カスタマイズ、創意工夫をして手間暇を掛け工夫を凝らさなければなりません。
経費削減に努める
経費の中でも大きな出費となるのが調達金利。
事業内容が良好な大家さんであれば、０％台の金利で融資を受けていることもあります。
未だかつてない・誰も経験したことがない超低金利時代に、不動産投資が出来る事は非常に恵まれているといえるでしょう。
固定であれば満期を迎える時期も来まので、未だかつてない超低金利を利用し少しでも低く抑えるため、どこの金融機関から獲得できるか調べておく必要があります。
金利にしろ大規模修繕・リフォームにしろ、出来るだけ経費は低く抑えなければ、銀行をはじめ業者さんが儲かるばかり。
サラリーマン大家の賃貸経営は、相続対策のため賃貸物件が供給過剰になっているため、現状を打破していかなければ立ち行かなくなります。
１０年２０年と長い目でみれば、「知っている知らないかで数百万・数千万の差」が出てきますので、常にアンテナを高くして情報収集に努めなければなりません。
空室発生時
満室経営を意識していなければ別ですが、空室が発生したらオーナーとして満室にするため、やらなければならない業務が山ほど出てきます。
サラリーマン大家さんの業務として
１ 退去立会（管理会社もしくは大家さん）
※敷金精算トラブルを避けるため、注意が必要です。
２ クリーニング・原状回復の調整と点検
３ リフォームや設備の交換や新設と点検
４ 管理会社や仲介業者業者への募集依頼
５ 入居申込や審査の確認、「賃貸契約書・重要事項説明書の精査」と取り交わし
退去立ち合いから入居申込と契約まで、大家さんが現場に出向いたり調整したりする事が多々ありますので、時間と労力と費用はそれなりに掛かります。
またコスト意識が強いサラリーマン大家なので、セルフリフォームを取入れ経費削減に努めております。
短時間で費用対効果に優れたセルフリフォームを意識していますので、自分の労働力を糧に原材料の費用だけで清潔感のある部屋へと蘇らせることを重点にしています。
空室発生！オーナーの業務とは！？
サラリーマン大家の空室対策
スポンサーリンク
実際のところは年間を通してほとんど満室経営なので、大家自らの定期清掃をしているのがメイン業務になります。
それ以外は、確定申告の準備のため、数カ月か半年程度に月ごとの仕分けくらい。
サラリーマン大家さんとして自分で確定申告をしている方も多々いるかと思いますが、自分は時間の節約と費用対効果の観点から税理士さんへ丸投げをしています。
しかも激安価格で確定申告業務の契約をしていますので、非常に助かります。
法人の顧問料や税理士報酬が高額で嘆いている大家さんも多いですね。
費用が安いことに越したことはありませんが、不動産投資や賃貸経営の知識が豊富で、自らアパートやマンションを経営していればベストです。
しかしそういう税理士さんはほとんどいないのが現状です。
コミュニケーションが取れて気軽に相談にのってくれる、信頼できる税理士さんを見つけるのが一番大事だと感じます。
また満室経営や全て管理業者任せのサラリーマン大家さんであれば、実際のところ特段手間暇は掛かりません。
サラリーマン大家として、二足のわらじで出来ている範囲でありますので、許容範囲内の体力的・精神的負担ですから、気持ちよく賃貸経営が出来ている状態です。
空室が発生すれば満室経営に戻すため、計画的な修繕とリフォーム・営業活動が待ち受けているので、決して楽で簡単ではありません。
[st-card id=6004]
コメント