目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資とは 始め方・やり方

不動産投資の返済比率は60%が境界線!アパート経営の安全指数を見極める事が重要

投稿日:2015年4月23日 更新日:

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大半の不動産投資家は、アパートやマンション投資をする上で一部のお金持ちを除き、金融機関から多額のアパートローンの融資を受けます。

 

自己資金の少ないサラリーマン大家さん等は、出来る限り自己資金を抑えて融資を受けなければ、収益物件を購入した後の突発的な修繕やリフォーム・トラブル等の大きな出費に対応できず、運営が困難なものにってしまいます。

 

資金の乏しい初心者の方は、金融機関からは出来るだけ「融資期間の長期借り入れと金利負担の軽減」を目指さなければなりません。安全な賃貸経営をする上で、非常に需要な指数として見られる「返済比率」を紹介致します。

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不動産投資で成功するためには返済比率が重要

アパートやマンション等の収益物件の購入の可否や賃貸経営の安全度を図る指数として重要な目安が「返済比率」になります。

 

不動産投資家として「物件購入に迷った」「自分の賃貸経営は安全なのか?」を知る上で、返済比率を元に安全権なのか照らし合わせることが出来ます。

 

金持ち父さん風に言えば、「あなたのポケットにいくら入って、いくら出ていくのか」単純明快なものです。預金通帳を見て、家賃収入から銀行の返済(元金・利息)を経て、手元にいくら残るのかが重要になります。

 

初心者のサラリーマン大家さんの多くが、返済比率の高くなる状況でスルガ銀行などの高金利アパートローンを借りている状況もあることから、後になって返済比率の重要さを身に染みて感じる事も多いのが実情です。

 

アパートやマンションの物件によって収益性がまったく異なるので一概には言えませんが、最低でも返済比率は、60%までに抑えておくべきです。

 

属性によりアパートローンの融資額、返済期間、金利負担はまったく異なる状況ですが、単純に返済比率が高いと資金繰りが厳しい他ならない状況だから重要なのです。

 

返済比率一覧表!不動産投資の危険・安全度が判断できる

返済比率0~30%  お宝物件

不動産業者が仕入れるレベルの返済比率。

ハイレベルな不動産投資家や資産家が購入できるレベル、普通の方はまず出会えない物件

 

 

返済比率30~40%  超優良な物件

不動産業者が仕入れるレベルの返済比率。

なかなか市場に出ない物件、洗練された不動産投資家が出会える作る物件

 

 

返済比率40~50%  優良な物件

ベテランの不動産投資家が購入するレベル。

市場でも簡単に出回ることのない物件。

 

 

返済比率50~60%  普通の物件

新築や築浅であれば良好、築古物件であれば普通な返済比率。

サラリーマン大家さんがの多くが該当している返済比率。

 

 

返済比率60~70%  売れ残り物件 エンドユーザー向け一般に出回っている購入を見送るべき物件

無理して購入しない・反対に手を出さない方が良い物件。購入した後、努力と根性・苦労を費やす必要もある物件。

売り主希望価格の物件なので、よく検討する必要があります。

 

 

返済比率70~100%以上 絶対に購入してはいけない物件

赤字物件・反対に持ち出しやデフォルトに陥る可能性のある物件。

資産家やお金持ち、資金が有り余って仕方ない方以外は、絶対に購入してはいけません。何のためにやっているか分からない意味のない物件でしかありません。

 

まとめ

返済比率が60%以上では、不動産投資として収支が圧迫され・賃貸経営に余裕があるとは言えません。何棟も所有し・長年賃貸経営をしているベテランの不動産投資家であれば、苦労を含めて熟知していますので、維持運営は可能でしょう。

 

また積算評価も低く返済比率が高くなるような物件は、首都圏にある資産性のある物件は検討の余地はありますが、地方の収益物件では将来性に問題があるので十分シュミレーションし検討しなければなりません。割高な物件では「資産評価や将来性でみてもマイナス」、事業として成り立たない物件がほとんどなので、物件購入は避けるべきです。

 

アパートやマンションそれぞれに、資産価値や諸条件(立地、築年数、構造、戸数、家賃、需要等)が違いますので一概に決めつけられませんが、今まで見てきたサラリーマン大家さんや資産家の賃貸経営状況からの目安になります。また賃貸経営の運営を左右される金利は重要なので「アパートローンの金利比較】メガバンクVS地方銀行!一番低い金利はどこ?」を参考にして下さい。

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