2年で資産1億!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資歴2年で資産1億円を生み出した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

えっ!マイホーム購入は失敗!?家は「200万300万で買う時代」が到来し後悔するばかり

投稿日:2015年7月21日 更新日:

 

サラリーマン大家・不動産投資家として常日頃から不動産ポータルサイトや不動産業者さん等から情報収集をしていると、投資対象エリアや地元近隣地域の不動産市場価格の動向と特性等、不動産にまつわる相場感が必然的に養われていきます。

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アパートやマンションの収益物件については、不動産投資大ブームの流行により、都心部の地域はもとより地方の田舎のアパマン物件でさえ不動産価格が高騰し、低利回りの事業用物件として販売されています。

 

収益物件は完全に売り手市場(2015年~2016年)となり、売主の強気な値段設定の販売価格となっています。

 

不動産投資大ブームにより、高値で低利回りのアパートやマンションが比較的容易に売れている状態。

 

一歩間違えれば、非常に危うい賃貸経営が待ち受けていますので、戦略が見込めそうになければ安易に手を出してはいけません。

 

 

首都圏や大都市圏のアパートやマンションの利回りは一桁代、中古でも利回り6~8%前後が多い。

 

不動産投資が脚光を浴び需要は増加。

 

しかし、その反対に年々人口が減り続けている地方の田舎では、人口流出が止まらず空き家問題や土地が有り余っている供給過多の状態となっています。

 

地方の田舎の地域では、経済活動も停滞し大型スーパーや商業施設もなく、公共施設やサービスなども魅力的ではありません。

 

充実した生活を求めた若者世代は、不便な田舎での生活に満足することありませんので、自然と都心部へ流出することになります。

 

田舎であっても、生き残れる地方都市と衰退する地方都市が明暗を分けて来ています。

 

元気のない地方都市では、人口流出が止まらずマイホームの需要と供給のバランスが崩れているのです。

 

不動産価格が下落し、割安で家が売られていることが多々あります。

 

 

ここ関東県内(茨城・栃木・群馬・千葉等)でも、住環境が適してない不人気の地域では、中古戸建てが投げ売り状態で販売されています。

 

 

自家用車と同じ様な価格帯。

 

中古戸建の値段が、「200万、300万円代」ですよ。

 

不動産ポータルサイトを検索して見れば沢山検索できます。

 

 

 

どこで探せば良いのか?

 

ホームズ、アットホーム、ヤフー不動産、不動産ジャパンなど

 

その他の不動産ポータルサイトでも、根気よく条件を入力し探していけば、都内在住の方から見れば「激安!バーゲンセールなの?」と思われる捨値の築古中古戸建が沢山あります。

 

しかし、不動産投資家として中古戸建を購入して賃貸に回そうとすると、どうなるのか?

 

地元でもないので、地場の特徴や相場感もわかりませんし、家賃3万円程度かそれ以下の募集家賃になる可能性もあります。

 

地方でアパート購入を検討しましたが、地場の不動産営業マンから「家賃2万円代だったら借りては見つかるかも」と言われ、「ちょっと厳しいですね」と言わざるをえませんでした。

 

家賃2万円では、苦労の割にはどうなの?と考えずにはいられません。

 

 

 

また地方の田舎であれば、新築でも新築建売価格が1500万~2000万円(1300前後もあります)なんてものもあります。

 

もちろん土地付きでの値段です。

 

長期ローンを組めば、5万程度で購入可能。

 

都内の高い駐車場代で、購入できる感覚。

 

地方の方はマイホーム思考が非常に強く、賃貸アパート・マンションに何万も払って勿体ない、「マイホーム買った方が良いよね!」ということにもなり、持ち家比率は都会と比べ非常に高いです。

 

地方は持ち家志向が皆さん高いので、経済的に余裕のない方以外、長年賃貸に住んでいる方の方が珍しい状況でもあります。

 

都会と違い地方田舎のアパートに住んでいると、「なんで賃貸に住んでいるの?」、「経済的に困窮している」と思われることが普通です。

 

賃貸物件に住んでいる = 「お金がない人」

 

地方では一軒家のマイホーム購入は、一般的で当たり前。

 

世間体や見栄もありますので、新築マイホームを購入しない方が珍しがられます。

 

 

そして夢にまで見た新居である夢のマイホームの現実といえば、税法上の法定耐用年数22年(木造)という摩訶不思議な規定により、「マイホームは22年後に無価値」になります。

 

22年後に売買しようと思ったら、不動産業者の査定は土地だけの値段か、建物解体費用を差し引いた値段しか付きません。

 

 

人生を掛けて購入したといって過言ではない、夢のマイホーム(悪夢)の末路が資産価値ゼロ。(大汗)

 

奥さんや子供が悪夢のマイホームの借金を返済するのではありません。

 

血反吐を吐き肉体的・精神的苦痛を味わいながら、身を粉にして家族のために働いている、サラリーマン人生を歩んでいる世のお父様方が、人生(貴重な時間・お金・労力)を費やして厳しい30年・35年の長期住宅ローンを組むのです。

 

30年長期住宅ローンを組んで、定年60歳になり「住宅ローンやっと完済だ!」と思った時には、資産価値ゼロ・値段が付かないのですから「車と同じ消耗品」、自己満足の要素しかないと感じます。

 

この馬鹿らしい(22年で建物の価値ゼロ)制度が、待ち受けている悲しい現実があります。

 

 

 

そして中古戸建を投資用として購入(数百万)し賃貸に回せば、月3万円程度の募集家賃で、年間たったの36万円、利回り15%前後。
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田舎で地場の状況に精通しなければ、

 

「近隣の不動産価格や相場もわからない」

 

「地域の特性もわからない」

 

「人口動態、需要と供給の有無もわからない」

 

「安心して任せられるリフォーム業者さん探しで苦労する」

 

「安く抑えるため、セルフリフォームは必須」

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地方で不動産投資を検討する場合は、やっぱり地の利を生かせる地元の方がベストです。

 

地方のアパート購入を検討する際、売主が首都圏の方という事もよくあります。

 

不動産投資をやってみたもののあまり儲からず、アパート経営が面倒で煩わしいものだから売却するものと感じます。

 

 

地方の中古戸建は、200万・300万で家が買えるなんて、昔はあり得なかったのですが、今では買う人がいないもんだから値段を下げるしかありません。

 

不動産ポータルサイトを見ていれば、結構売りに出ていますので、「捨値・投げ売りバーゲンセール」のようです。

 

 

車と同じ値段、、、、、それでも購入をためらいます。

 

人が住むだけのボリュームがあるのか、賃貸の需要と供給のバランスが崩壊していたら意味がありません。

 

田舎だけに限らず人が住まない地域は、魅力的ではありません。

 

 

だから不動産投資・賃貸経営は、

立地が最重要」なんです。

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地方の中核都市、高崎・宇都宮・水戸?・大宮・船橋市・横須賀であれば、大型商業施設のイオン・イトーヨーカドー・ショッピングモール・ホームセンター等や大企業の工場が進出し雇用が生まれ、地域経済が安定しています。

 

人が居住環境を求める賃貸ニーズがなければ、家賃収入は発生しません。

 

3万前後の安い家賃で募集すれば、家賃に応じた属性の入居者様が居住します。

 

それと同時にトラブルや問題が起きる確率は比例して大きくなるものです。

 

洗練された投資家さんは、不動産投資大ブームを活かし、手の掛かるわずらわしい将来性の乏しい物件をそうそうに高値で売り抜けています。

 

そして立地の良い資産性の高い物件に入れ替え、枕を高くして寝ていられる状態になってもいます。

 

資金の乏しい不動産投資家は、こういう資産性の低い不人気の立地で戦わなくてはなりません。

 

しかしそこは勝負どころです。

 

同じ土台で勝負出来ないのですから、致し方ありません。

 

これからも人口は年々減少し、過疎化を止めることは困難を極めます。

 

それに伴い不動産価格は、過去を見る限り一本調子でずっと上がり続けることは絶対にありません。

 

金融機関のアパート・マンション経営への融資が締まり始めたり、東京オリンピックが過ぎれば購入できる層が極端に減りますので、不動産価格も一段と下がります。

 

収益物件は、キャッシュフローが出て収支が合い利益が見込める事や資産性の高い物件、割安価格・激安価格でない限り、慌てて物件は購入しない方が無難です。

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