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りそな銀行で不動産投資のアパートローンはどうなの!?りそな銀行のアパマン融資3つの特徴

投稿日:2017年11月30日 更新日:

りそな銀行でアパートやマンションの賃貸物件に関するアパートローンの借り換え相談をしたので紹介致します。

 

都内と大阪に中心に支店を構え、緑色の看板と猫のイメージキャラクターが特徴的イメージとして、都内で良く見かける銀行ですね。

 

りそな銀行は、2001年(平成13年)9月に「大和銀行グループと株式会社あさひ銀行」が経営統合してできた都市銀行です。

 

りそなホールディングスグループ傘下の子会社として、全国に351店舗を構え、関東に約180店舗、大阪を中心とする関西に約150店舗を構え、メインは東京と大阪になります。

 

東京都に約120店舗、大阪に約110店舗、北海道に札幌支店1店舗、東北は仙台と郡山2店舗、九州に4店舗、四国にいたってはゼロの状況。

 

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りそな銀行の状況

りそな銀行は賃貸物件に対するアパートローン融資にも積極的な銀行です。

 

しかし融資先については、シビアな見方をしており、高属性・高年収でないと融資が受けられないと、融資担当者は積極的に対応してくれないような状況でもあります。

 

低金利の融資獲得競争の時期には、ゼロパーセント台で融資を受け、恩恵を受けた不動産投資家も多数。

 

銀行同士の金利競争もしなくなってきており、今までの様にゼロパーセント台というのは、非常に難しい状況となっています。

 

 

りそな銀行の不動産投資に対するアパートローンの金利状況

 

2017年(平成29年)11月、アパートローンの融資借り換えの相談をしたところ、厳しい融資条件の回答を得ましたので紹介します。

 

条件【属性サラリーマン、資産超過の状況】

 

変動金利 1%半ば

 

固定金利 3年5年7年10年 1%半ばから後半

 

りそなアパート・マンションローン(保証会社保証付)

融資金額最高1億円

融資期間最長30年まで

 

利用する目的(個人が所有し、賃貸を目的とすること)

●アパートやマンションなどの賃貸用住宅の新築資金

●アパートやマンションの増改築、リフォーム・大規模修繕工事、修理の資金

●他金融機関から融資を受けているアパート・マンションローンの借換

 

 

りそな銀行の特徴1 投資対象エリア

 

全国にある支店の地域で、北海道は札幌エリア、東北は仙台・郡山エリア、関東エリアの支店、大阪エリアの支店、九州は4店舗のエリア、四国なしになります。

 

都銀の中でも(三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行)投資対象エリアは少ないと言えるでしょう。

 

 

りそな銀行の特徴2 評価方法

一般的な金融機関の評価方法には、積算評価と収益評価の二パターンのなります。

 

他の都市銀行では、両方の評価方法を用いて評価していますが、りそな銀行でも同様なパターンで見ているとのことです。

 

積算評価

厳しい評価をみているところもあり、積算評価の7掛けあたりを担保評価として見ておいた方が良いので、都内の低利回り物件であれば融資は極めて厳しくなります。

 

地方のRC物件などであれば、積算評価は伸びやすい傾向にありますので、好条件のRCマンションを持ち込めば融資承諾の可能性はあることでしょう。

 

 

収益評価

家賃収入に銀行独自の経費率を掛け、金利のパーセンテージのストレスを掛けます。

 

今後金利が上昇した時に、どの程度の高金利まで耐えられるか、家賃から元金と利息・経費が賄えるのかを計算し評価します。

 

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りそな銀行の特徴3 融資対象の属性と金融資産、自己資金など

高属性・高年収のサラリーマンが対象なので、年収1000万前後や金融資産などの資産背景も加味されるということを見ておけば良いでしょう。

 

保証会社に保証料を支払う事により、配偶者の連帯保証にはいらないこともあります。

 

大体の銀行は、基本配偶者の連帯保証人を求めます。

 

頭金は未確認ですが、一般的には良くて1割、通常であれば2割、不動産投資家にとって厳しめな3割の頭金を求める銀行もあります。

 

4割以上求める銀行が仮にあれば、不動産投資自体より他の投資をした方が投資効率は良いかもしれません。

 

またアパートやマンションに対して、オーバーローンは希望するのであれば、あまり一般的ではなありません。

 

 

りそな銀行の融資担当者のアドバイス

 

現在融資を受けている既存銀行に、そのまま継続して融資を受けた方が良いアドバイスを、反対に頂いてしまう始末でもありました。

 

借換えをするメリットがないこと

 

借換えをする際には、事務手数料、登記費用なども掛かります。

 

一例として

今現在融資を受けている銀行の金利1%と想定

 

銀行の提示金利が0.8%、0.9%程度であれば、ほとんどメリットはありません。

 

0.5、0.6%程度など、大幅に低い金利でなければ、「諸費用分(事務手数料・登記費用)の費用」が掛かっていますので、貸付利子額が実際は減らない。

 

金融電卓で詳細な計算は必要です。自分で出来なければ、融資担当者が計算してくれますので、アドバイスを頂けるでしょう。

 

借換えをする際は、「提示金利分の費用と諸費用分の合算費用」が、今現在借りている金利と同程度であれば、まず借換えをするメリットありません。

 

金融機関同士の金利競争は、金融庁の通達により「メガンクや都市銀行、信用金庫」などでも、融資先を厳しく精査するような感じで指導されていますので、今までの様に低金利を容易に得られずい状況になっています。

 

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