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融資対策

不動産投資最大の難関は融資!アパート経営のローンは自己資金が重要

投稿日:2016年11月9日 更新日:

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不動産投資や賃貸経営をするためには、金融機関から自己資金は2割・3割ほど求められることがあります。

 

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始めに購入した賃貸物件は、横浜銀行〇〇支店で「自己資金を2割程度」求められたこともあります。

 

不動産投資家にとって、アパート経営やマンション経営の収益物件を購入するため、「自己資金を貯める事は必須」条件です。

 

金融機関の融資担当者は、「お金も持っていない、貯金もできない、お金にだらしのない様な人」に、積極的に融資の相談にのってはくれません。

 

自己資金がまったくない人が、銀行の融資の窓口相談に行けば、悲しい事に門前払いをされることになります。

 

 

オーバーローンやフルローンを活用し、自己資金ゼロで不動産投資をする投資家さんがいますが、賃貸経営を実践済みの経験豊富な大家さん以外はやらない方が賢明です。

 

不動産投資の初心者がオーバーローンやフルローンで物件を購入しても、賃貸経営に潜むあらゆるリスク(収支の返済バランス、大規模修繕・リフォーム、設備故障、入居付け、トラブル、税金等)に対応することは厳しいです。

 

 

スルガ銀行で長期借入・4.5%の高金利で融資を受けた場合、キャッシュフロー・利益の先取りでしかありません。

 

スルガ銀行で融資を受けている大家さんの悩みは、

 

元本返済が、全然進まないこと!

 

 

スルガ銀行に融資を受けて、他の低金利の1%台の銀行に借り換えてようと目論んでも

 

「残金×2%」

 

大規模RCマンション1億円の物件の融資で、借換をした場合、違約金が200万程度。

 

スルガ銀行の違約金・抵当権抹消費用、また抵当権設定費用が掛かります。

 

自己資金がまったくないと、そういった費用も捻出できず、思惑通りには事は運びません。

 

賃貸経営の経験者かリスクを負える強靭な精神力・チャレンジ精神を持った不動産投資家さん以外はお勧めできません。

 

全て遠隔操作で自動操縦、舵取りは自分である不動産オーナーがやって、後は管理会社へ任せる事もできます。

 

しかし賃貸経営に掛かる必要経費や相場観をよく理解していないと、出費がかさみ思うように維持運営が困難になることもあります。

 

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金融機関に限らず、不動産業者でも高属性(大企業・医師・弁護士、公務員等)でなければ、自己資金がない・あまりにも乏しい状態だと話がすすみません。

 

自己資金は最低でも、300万円程度は必要。

 

融資担当者や不動産業者の営業マンも、自社に利益をもたらしてくれるお客さんを探しています。

 

不動産投資家になにか強みがないと相手にされません。

 

それが「属性なのか、資産背景なのか、自己資金なのか」

 

相手の時間を奪う事にもなりますので、相談ができる必要最低限の資金力と共有できる知識は必要不可欠です。

 

 

 

自分が金融機関の融資担当者の立場に立って、どういった方に融資をしたいか考え、

 

「身なりもきちんとしている」

 

「勤続3年以上、地道に勤務している」

 

「自己資金もある程度貯めている」

 

「検討可能な物件の持ち込み、基礎知識の習得」

 

「嘘は絶対はつかない(厳禁)」
※不動産業者の方から聞きましたが、事実と異なる事を言う方もいるそうです。

※源泉徴収票を自分で作成し、犯罪行為(詐欺)をする方もいるとのこと。

 

等の事を最低でもおさえておく必要があります。

 

 

 

そして地道に少しづつ自己資金を貯めて、小さい不動産(アパート・マンション・区分・戸建等)から購入し、徐々にステップ・アップして大きいな収益物件や規模拡大に移行していくやり方が王道です。

 

お給料から少しずつ不動産投資に回せるお金を貯める努力が必要です。

 

大抵のサラリーマン大家さんは、初めて買った物件が素人には真似ができない荒業やノウハウを駆使して、川上物件やお得な収益物件を購入した訳ではありません。

 

巷にあふれる不動産投資書籍は、自分と同じ様な立場(時期、属性・年収・資産背景等)の人間が出来るものでもない事が多いです。

 

自分が出来る不動産投資法「一棟アパートがいいのか、一棟RCマンションがいいのか、それとも戸建や区分?築古・新築?など」を検討し、性格的に許容できる規模や範囲(億越え・数千万くらい、でも借金はあまりしたくない、遠隔地より近隣がいいよね)をよく考える必要があります。

 

不動産投資を始めようとしても、実際のところ直ぐには始められない方がほとんどです。

 

周囲の派手な不動産投資の話題にはあまりとらわれず、焦らず慌てず知識と自己資金を貯めて、不動産投資・賃貸経営が出来る準備を整えておく必要があります。

 

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