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不動産投資

アパート経営を始めるにはいくら掛かる?自己資金や頭金・諸費用の内訳と金額について

投稿日:2018年8月12日 更新日:

不動産投資やアパート経営に興味があり、賃貸経営を始めるのに頭金や自己資金はいくら必要なのか?疑問が出てくる事でしょう。

 

通常アパート経営を始めるには自己資金は必須です。

お金がなければ銀行の融資担当者から怪訝な顔をされ、「声のトーンも低くドン引き状態」「早く帰れオーラ」で時間の無駄となり、門前払いをされてしまいます。

 

賃貸経営を始めるにあたって「頭金や自己資金・諸費用はいくら必要なのか?」を紹介致します。

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アパート経営の自己資金や頭金とは?

アパート経営を始める際は、高属性であったり複数法人スキームや二重売買契約・預金通帳の改ざん等、銀行を騙すような事をしないと、通常は自己資金は必須なものとなります。

 

銀行を騙すとは、売買金額が違う2通の二重売買契約や後出しジャンケン的なグレーな手法を用いることです。一般的なものではないので、やってはいけません。銀行の融資担当者や審査部署の方も周知の事実です。

 

自己資金とは?
頭金と諸費用(仲介手数料、登記費用、固定資産税の精算、火災保険・地震保険料、印紙代など)

 

頭金とは?
頭金とは物件価格に投入する現金

 

アパート経営を始めるには自己資金がいくら必要?

銀行の融資担当者から自己資金はいくら準備する様に言われるのか?

結論から言えば「物件価格の1割から3割」を準備する様に求められます。

融資依頼をした金融機関からは、1割よりは2割・3割が多くあり、物件の内の一つは自己資金2割程度で決済をした事もあります。大抵の金融機関からは、2割求められるのが一般的です。

 

また購入するにあたって、準備する現金をきっちりと物件価格の2割必要という事はありません。融資担当者もさじ加減的なところもあり、不動産投資家の属性や与信・資産背景等で個別調整となります。

 

不動産投資で一番需要が多い、購入層が求めている5,000万以内のアパートであれば、自己資金がいくら必要なのか?

2,000万の場合
自己資金は200万~600万程度

5,000万の場合
自己資金は500万~1,500万程度

1億円の場合
自己資金は1,000万~3,000万程度

 

「頭金がいくらになるのか?」については、自己資金2・3割から諸費用を引いた分の内訳になります。頭金が必要なのは、通常販売価格が担保評価と乖離し、現金の投入や属性でカバーする必要があるからです。細かいところは、各金融機関の方針で決まります。

 

現金を200万~3,000万円ほど準備できさえすれば、アパートのオーナーとして不動産賃貸業を始める事が一応可能です。実際は普通のサラリーマンが、自己資金として3,000万円も貯めることは非常に困難なことでしょう。そのほか突発的な費用負担の対応として、最低でも後数百万円は残しておくべきですね。そして晴れて一国一城の主となる事が可能なのです。

 

アパート経営で失敗しなければ、サラリーマンの給料以外に得られる収入は大きな助けにもなります。また、平均年収400万円のサラリーマンでも、「趣味の海外旅行や高級車・悪夢のマイホーム?」等を我慢すれば、数千万円程のアパートの自己資金を準備する事は可能なはずです。

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アパート経営の諸費用とは?

アパートやマンションを購入する際に掛かる諸費用は、物件価格の7%前後が一般的です。では内訳を紹介いたします。

 

仲介手数料

アパートやマンションを仲介した不動産会社に支払う費用として、仲介手数料を支払う事になります。

「物件価格の3%+6万円」が上限価格
※嫌がられますが、売買前に値切ってもいいんですよ。

1,000万の場合388,800円(税込)、2,000万の場合712,800円(税込)、3,000万の場合1,036,800円(税込)、5,000万の場合1,684,800円(税込)、1億の場合3,304,800円

 

印紙税
売買契約書に添付する収入印紙代になります。
100万~500万以下は1,000円、500万~1000万以下は5,000円、1000万~5000万以下は1万、5000万~1億以下は3万

 

登記費用
所有権移転
不動産の所有権(土地・建物)を売り主から買主へ変更

抵当権設定
銀行からの融資に対し、抵当権を設定する費用として借入金額の0.4%が掛かります。

司法書士の手数料
司法書士の選定は、銀行経由で決められていたり、買主で行うのが一般的です。
登記報酬費用・登記簿閲覧費用・立会料・登記原因証明情報作成費用等
6~10万円程度

 

火災保険料・地震保険料
保険の加入は任意ですが、台風や水害リスク・自然災害が多い昨今加入しないのは非常に危険です。
保険のタイプも様々でカスタマイズになります。

「火災保険の最長加入は10年・地震保険の最長は5年」と長期に加入をすれば、その分割引率が高くお得です。昔は火災保険35年加入できたのですが、災害を見越して短期となって残念です。

 

団体信用生命保険料
アパートローンの金利内(0.3%)に組み込まれているので、特に支払うことはありません。
1%の金利の場合(金利0.7%・団信0.3%)

団信加入に際して、病院から診断書が必要になります。診断書料金5,000円

 

ローン事務手数料・ローン保証料

金融機関により手数料は違います。不動産担保手数料などとして、1億以内であれば10万前後になる事もあります。

印紙代
金銭消費貸借契約にはる印紙代(売買契約と同じ率)

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アパート経営の自己資金は物件評価や投資家の属性によって様々

一般的には自己資金は1割から3割を目安にすればよいのですが、収益物件の評価や属性・資産背景によって融資担当者から求められる現金も様々です。

 

担保評価の取れる地主の方

銀行は土地を担保として取れる地主に融資を出したい傾向が強いです。アパートをいくつも所有し、賃貸経営の実績がある大地主ともなれば自己資金ゼロでも可能な事もあります。

 

地主であれば審査も定形的でお決まりのパターンなので、融資担当者としては不動産投資家より取組みたい案件です。

 

サラリーマン

上場企業に長年勤める年収の高いサラリーマンは、銀行からの評価は高く見られます。アパートやマンションの土地や建物の積算評価が売買価格より劣った場合、属性と与信を糧に融資額を補う事も可能です。

 

会社の信用度も高く・身近にある名の知れた一流企業であれば、融資担当者のハートは掴みでしょう。

 

傲慢で不勉強な方でなければ、心象は悪くないはずです。自己資金は1割から3割で考えておけば無難です。

 

個人事業主

金融機関からの融資先として、厳しい判断が付く傾向が高いです。

 

収入が不安定なのが一番の理由、病気や怪我をすれば無収入になる事もあるので、やはり厳しめの審査とならざるを得ません。自己資金は3割を見ておいた方が良いです。

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まとめ

1 不動産投資の自己資金は1割から3割(大体2割)

2 諸費用は物件価格の7%程度が一般的

3 自己資金の必要な額も物件評価と属性や資産背景により様々

 

実際に融資担当者へ収益物件を持ち込み、融資が可能なのか?融資額や自己資金、融資期間やアパートローンの金利などの相談をして見て下さい。「今の現実を変えたい」「将来が不安」「会社に頼りたくない」、本気で不動産投資をやりたいのであれば、飛び込んでみる勇気も必要です。

 

アパート経営は魑魅魍魎な世界ですが、変な買い方をしなければ、やる気と根性で乗り越えられるものです。しかし、くれぐれも楽だとは思わず、大変な事も多いですよ。

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