アパート経営の支出の中で一番大きい金利負担は、サラリーマン大家さんの懐事情を悩ませるひとつの種になります。規模にもよりますが、金利が１％違うだけでもうん百万単位で年間の返済額が変わります。
毎月のアパートローンの金利負担が減らせれば、経済的にも精神的にも心に余裕を持つ事が出来ます。銀行主導の金利負担を強いられるばかりですが、金利の引き下げに成功している大家さんも多いので、相談や交渉をして損はありません。
実際に既存の金融機関から「金利を半分以下に引き下げることに成功した3つの方法」を紹介します。
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アパートローンの借り換え相談に行く！メガバンクからメリットがあるか面談をする
アパートローンの金利は、大家さんが黙っていても勝手に利率が下がる訳ではありません。
銀行の金利引き下げは、利益の減少に直結するので余計なアドバイスはしないことでしょう。大家さんが自らが直接交渉したり、メガバンクや地方銀行に行き「借り換えの相談に行かなければならない」のです。
既に賃貸経営を経験している不動産オーナーは、安定した運営をしていることもあり、アパートローンの借り換えは、新規融資案件とは違い別格扱いで対応されます。また融資担当者は、ノルマを抱えていますので、借り換えを喉から手が出るほど欲しい物でもあります。
そこで担保の取れる一棟物アパートやマンションの収益物件は、融資額も数千万から億単位になるので、借り換え案件として好都合で積極的に喜んで対応してくれます。既存の融資を受けている銀行の金利より低い、メリットのある金利を提示してくれますので、遠慮していては駄目です。
アパートローンの金利が一番安い金融機関は、「三菱東京UFJ、みずほ、三井住友銀行」等の３大メガバンクになります。担保評価と属性や資産背景が良好であれば、2％台から1％台へ約半分くらい利率を下げることも十分可能です。まずは「メガバンク、地方銀行、日本政策金融公庫・信用金庫・組合」の順で相談に行くべきです。
アパートローンの借り換え手続きをする！他行へ借換えの相談をする
少し強硬手段的なところがありますが、もう乗り換える前提で、違約金や諸費用手続きがどうなのか確認に行きます。
もちろん融資担当者から理由を確認される訳ですが、そこは「他の大家さんが低い金利で融資を受けている」「積極的で下がる見込みがある」ことを、だしに使わせて頂きます。通常は、貸付融資残高が減り困るので「ちょっと待って下さい！」「大問題です」と、金利引き下げの糸口になります。
具体的に同じエリアにある、千葉銀行のほにゃらら支店では、金利何％だったよと言うのもライバル心を煽る意味で効果的でもあります。しかし大家さんの担保評価や資産背景に問題があるようであれば、「どうぞご自由に」ともなりかねませんので注意は必要です。
融資借り換えに伴い、スルガ銀行などでは違約金数百万円も掛かることもあるそうなので、契約はよく把握しておかなければなりません。
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他銀行から融資借り換えの営業を受ける
不動産投資家の方には、現在アパートやマンションの融資を受けている銀行以外から、借換えの営業を受ける場合があります。
不動産投資を始めようとする新規顧客より、既にアパートやマンション経営をしている既存の大家さんへ融資を出す事の方が、リスクが低く安全に運営出来ているものと判断しいることもあります。
金融機関も融資残高のノルマを達成させるため、新規顧客獲得に向け努力しています。不動産投資家にとっては、より低い金利を提示してくれる銀行は有り難い存在です。ましてや今現在は過去類をみない、借主有利のマイナス金利の状況です。不動産投資家に追い風が吹いています。
しかし金融機関としては、そう簡単に他所の金融機関へ借換えをされては、「融資残高が減る」事と「金利の収入源が減ります」ので、たまったものではありません。
他所の銀行から借換えを打診されている場合、既存の銀行は他所で提示されている金利と、同程度の金利を提示してきます。同程度の金利を提示し、必要以上に金利を下げてきませんので、抜け目がありません。
他所が１．０％の金利を提示したら、こちらも１．０％と対抗してくるのです。そして不動産投資家は、金利借り換えに伴い、「登記費用・手数料」が掛かる事を忘れてはいけません。
銀行に支払う事務手数料
(担保評価手数料など)
登録免許税（抵当権設定費用）
一例５，０００万（融資額）×０．４％ ２０万円
司法書士費用
※登記申請を依頼する場合
金利借り換えに伴う、手数料・登記費用・登記申請費用等を勘案して、検討しなければなりません。
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まとめ
既存利用している金融機関が、同程度に金利を低く下げてくれるのなら、借換えをせずそのまま引き続き関係を築いた方が得です。
また仮に借換えをされてしまった金融機関とは、これまでのお付き合いを辞められるわけですので面白くありません。
お付き合い停止、出入り禁止！
二度とお付き合いが出来ない可能性
があることをふまえて検討すべきです。
資産拡大を考えている不動産投資家であれば、対して効果のない金利交渉であれば、引き続きお付き合いを長くして、次のステップアップにつなげる事を考えた方がよいと思われます。
劇的に金利が下がるのであれば、一応「こういう金利交渉を受けている」と相談すべきです。
安易に金融機関とのお付き合いを辞める行為は、長い不動産投資や賃貸経営をみた場合、マイナスに働く要素もありますのでよく考えなければなりません。目先のお金より、将来を見越した不動産投資戦略が重要です。
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