目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

空室対策

アパート経営の空室対策!サラリーマン大家の空室改善方法!

投稿日:2015年6月24日 更新日:

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サラリーマン大家として賃貸経営を成功させるためには、いかに既存の入居者さんに快適な生活空間を提供し、少しでも長く住んで頂かなければなりません。

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管理会社から入居者さんの退去通知を受けた場合、速やかに次の入居希望者を確保するため、迅速な原状回復・リフォーム、設備の見直しと改善を図らなければならない。

 

 退去通知

管理会社と協力関係の構築と密接なコミュニケーションを図り、迅速・スムーズな退去手続きを図る。

 

退去の日時、業者と退去者との立会、部屋の現状確認と補修の有無、設備の不具合等を見落とさない。

 

サラリーマン大家の多くは、管理会社の社員に退去立会を依頼していますので、実際は現状をまったく見ないか退去後の週末等に、現地を確認することが多いです。

 

また、退去通知を受けた際は、クリーニング業者の調整を図り、段取りを組まなければなりません。

 

引っ越しが多い1月~3月は、クリーニング業者が繁忙期ですので、なかなか都合の良い日取りに予約が取れませんので要注意です。

 

そして、敷金返還に関わる非常に重要なポイントがあります。

 

大家さん自らが、退去部屋をくまなく注意深く点検する事です。

 

退去者が入居中や退去日に付けた、部屋の汚損破損個所を丁寧にくまなく見つける事ができれば、敷金から相殺することが出来ます。

 

敷金は通常全額返金しなければなりませんが、入居者負担で修繕費用として後日見積もりを提示し、敷金減額しなければなりません。

 

退去者が汚損や破損させたものは、契約書明記しておけば修繕や交換をする義務があります。

 

管理会社も納得してくれますので、大家さんとして当然の権利を、主張するべきです。

 

 

クリーニング作業

管理会社で依頼したクリーニングは、出来るだけ現地にて立会う事をお勧めします。

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物件のことを一番良く知っているのは大家さん自身なので、各部屋のバスルームやキッチン等の決まった個所の特有の汚れや具合が点検することができます。

 

使い慣れた信頼関係の構築されたクリーニング業者であれば、安心して掃除を任せられ、設備などの不具合を発見した場合、快く対応してくれる事もあります。

またクリーニング業者は、清掃だけではなく壁紙交換やリフォーム等も対応していることもありますので、合わせて施工して頂ければ、早期に内見準備が整えられます。

 

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DIYセルフリフォーム作業

サラリーマン大家として賃貸経営を成功させるためには、物件力を最大限に引き出し、支出を出来るだけ抑えなければ、家賃収入を蓄えられない。

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そして退去後の部屋が比較的綺麗に使用され、魅力ある部屋であれば、そのまま募集を掛け容易に見つけられる場合がある。

 

築20年前後の物件であれば、賃貸ニーズが異なる時代の合わない、間取りや設備になっていますので、一新を図る必要もあります。

 

セルフリフォームも経費削減のため自分で施工すれば支出を抑えられますが、費用対効果が充分臨めるか判断しなければなりません。

 

それに伴い、工事期間が長すぎる場合は、反対に得られるはずの家賃収入が機会損失してしまうので注意が必要です。

 

何週間も日数が掛かるのであれば、リフォーム業者へ任せた方が無難です。

 

業者に任せれば、プロの仕上げと補償が得られますので、メリット・デメリットを吟味し、総体的にみなければなりません。

 

リフォーム費用も、取れる家賃収入に対して1・2年分の莫大な費用が掛かかっていては、意味のない賃貸経営になってしまいますので、過度なリフォームは必要ありません。

 

 

客付け業者・仲介業者への募集依頼

賃貸経営(事業)で非常に重要な協力者は、客付け業者であり、彼らの存在なくして賃貸経営は叶いません。

 

退去連絡を受け、空室が発生した場合は、すぐに客付け業者に物件を認知してもらわなければならない。

 

いくら設備が充実し住みやすい部屋を準備したとしても仲介業者がいなければ、大家さんは借金が返済できず破綻してしまいます。

 

仲介業者とは、ウィンウィンの関係でもありますので、密接なコミュニケーションを図り、スタッフとの人間関係を構築させておく必要があります。

 

そして募集業務では、敷金・礼金・更新料は各社統一し、ネットに掲載する設備にも漏れがないようアピールしなければ、ネット経由の貴重な入居希望者を逃してしまう事にもなりかねます。

 

 

共有部の清掃

肝心の部屋を完璧に準備出来たとしても、物件の外観はどうしようもありませんが、生活を営む者の動線を意識しなければなりません。

 

(1) 共有部の清掃は徹底する事

(2) 自電車やバイクの整理整頓

(3) 蛍光灯・電気メーターの汚れ、虫やクモの巣がないかチェック

(4) ポストにチラシが詰め込まれていないかチェック

(5) 共有部に個人の物品がないか確認

 

入居者さんがルールを守った生活を点検し、改善事項があれば管理会社経由で速やかに改善しなければ、段々と入居者さんの質が落ちてきて、トラブルに繋がる事になりかねます。

 

 

空室が発生した場合は、関係業者と連携を取って計画的に入居に向けた準備を怠らない事です。

 

そして計画的な段取りと、募集に向けた最善の策を練っておかなければ、家賃収入をドブに捨てている事と同じになります。

 

決して管理会社や客付け業者任せにしないで、大家さんが中心となり事業主として意識を持ち、維持運営しなければ、これからの賃貸経営は厳しいものとなるでしょう。

 

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