サラリーマン大家が賃貸経営で最大限に安定経営をさせるためには、アパートやマンションの部屋を全て満室にしてフル稼働させ、長期安定経営をする心構えを保持しなければならない。
そんな折先週管理会社から、入居者さんの退去通知を受けたとの痛い連絡を頂いた。
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退去する理由は、就職・転勤・異動・退職・住み替え・結婚・離婚・マイホーム購入・滞納等があるが、今回は異動により退去するとのこと。
入居期間はたったの２年、ワンサイクルしか入居して頂けませんでした。
入居期間は、費用対効果（原状回復費用・リフォーム費用・仲介手数料・広告費等）から考えて、サラリーマン大家としては、入「最低でも２サイクル４年」は入居して頂きたい。
そうしないと手持ち資金のキャッシュを確保しずらい面もあります。
手持ち資金は、自己資本比率の改善と賃貸経営の体力の温存として確保しなければなりません。
入居者の平均入居期間は、一概には言えませんがアルティメット総研のデータによれば、
単身者の物件４年以内が７０％
大半が４年以内に退去する傾向にありますので、５年以上長く住んで頂ける優良入居者さんであれば、上出来だと感じます。
世間一般で良く言われるデータであれば、
ファミリー物件６年
サラリーマン大家さんの多くが、出来るだけ高い利回りを確保するため、ワンルーム、１K、１Dk、２Dk等の単身者用の間取りの収益物件を所有している事が多い傾向にあります。
大家目線としては、安定経営に貢献するためにも「最低でも４年」が一つの目安として考える。
肝心の我が賃貸物件では、単身者用の間取りは最低ラインとして考えても、２年住んで頂ければ収支は十分確保できます。
しかし２年程度にちょこちょこ退去されると、面倒な面が否めません。
また単身者の入居者さんは、荷物も少ない独り身だけに、「気軽に気分次第」で好条件の物件へ転居する方も少なからずいます。
入居期間が１年・２年で退去されると、原状回復費用やリフォーム費用、新たな客付け費用として、広告料（０～０．５か月）や仲介手数料（０．５カ月～１カ月）等の費用がかさむので避けたいところです。
そして退去部屋が汚損していない事を望む限りである。
今まで退去部屋が汚損されたことはないが、契約違反でたばこを吸っていたり、犬や猫、小動物のペットを飼っていて、トラブルになることも聞いたりします。
早期に退去されると、賃貸経営の資金も貯まらず、ただ残債を減らすだけ、場合によれば赤字になり自分の財布から持ち出しになる事も、、、、、何のためにアパートやマンションを購入したのか意味がなくなります。
賃貸経営は、何もしないで得られる不労所得ではなく、楽な商売でもありません。
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