サラリーマン向けに区分マンション投資セミナーが活況を浴び、不動産投資大ブームの頂上付近に到達していると思われる時期ですが、将来の賃貸経営は既存オーナーさんから見れば、斜陽産業で将来に向け明るい兆しは全くありません。
現実のアパート経営は、空室が埋まらない厳しい賃貸経営が待ち構えています。
スポンサーリンク
賃貸経営の現実は厳しい！新築アパート建築が止まらない！
住む人間がいないにも関わらず、アパート建築の供給が止まりません。供給過多による薄利多売（低家賃）と大家を悩ませる過剰なサービス負担（諸費用負担）の増加。限られた入居者（需要）の奪い合いです。
不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」言われていますが、昨今の不動産投資大ブーム「ハイリスク・ローリターン」と思われる不動産投資家が多いと感じます。
オーナーチェンジ物件やお手上げ物件・再販売など（買ったはいいが儲からない・傷が深くならないうちに損切り、大赤字）、失敗大家さんも見受けられます。
アパート経営は楽して儲かる時代は終了しています。
相続対策用の新築アパートオーナーさん、覚悟がないにわか不動産投資家は、更なる厳しい賃貸経営が待ち受けていますのでやらない方が身のためです。
不動産投資ブログで情報を発信している大家さんは、大ブーム以前の５年・１０年以上前から始めている方が大方です。
既存の大家さんは残債も大分進んでいたりしますから、資産超過や多額の現金を手にたりして、安全圏にいたりもします。
昔と現在の状況が様変わりしています。
賃貸経営環境は悪化の一途をたどり、不動産投資大ブームに大きな転換期を迎えていると考えます。
アパート経営は以前の様に地主さんが等がたいした労もせず、管理会社任せで大家業に専念しなくても甘い汁をすすれる様な状態ではなくなりつつあります。
今現在でも空室が社会問題として取り上げられ、各自治体は子育て世代に対して、家賃補助を出したり様々な取り組みを行って対策をしています。
将来の予想図は人口減少に伴う空室問題に、益々頭を悩ませる事は容易に想像がつくことでしょう。
空き家が増加し続ける社会問題
平成２５年時点で約８件に１件が空室
共同住宅数は2209万戸、住宅全体に占める割合は42.4％
平成２５年現在で賃貸アパート物件等は、住宅全体に占める割合は、約４割が賃貸物件と言う事になります。
１０件に約４件が賃貸物件
スポンサーリンク
野村総研の将来の空き家予想値
アパート経営に興味がある方、不動産投資家・サラリーマン大家・地主系大家さんは必見です！
総住宅数、空き家数および空き家率の実績と予測結果
過去の総務省の発表では
平成２５年時点で約８件に１件が空室
野村総研の予想
平成３０年（２０１８年）に約６件に１件が空室
↓
平成３５年（２０２３年）に約５件に１件が空室
↓
平成４０年（２０２８年）に約４件に１件が空室
↓
平成４５年（２０３３年）に約３件に１件が空室
楽観視出来ない数字というか、絶望的な空室率が予想されています。（汗）
今（平成２９年）から約１５年後（平成４５年）には、空室率約３３％。
全国の空き家率とは別ですが、今現在（２０１７年近辺）の首都圏の賃貸物件の空室率が、約３０％以上です。
また将来性のない活気のない地方都市では、賃貸需要は崩壊していきますので、立地は最重要課題となることでしょう。
総住宅数の約３戸に１戸一が空室となる予想ですので、首都圏の賃貸物件の空室率は更に益々悪くなるなるのは、目に見えています。
不動産投資をしている年齢層は、大抵４０代・５０代が大半と感じます。
金融機関の低金利や高金利（４％台）で融資を受け、地方のRC賃貸物件に３０年・３５年等のフルローンやオーバーローンを組んで、将来は悠々自適な生活が待っているという訳ではありません。
現実には借金の元本返済が全然進まない現実に直面しているにも関わらず、空室率が上昇し資金的余裕がなくなり資金繰りに窮する事も予想されます。
次から次へと建築され続ける、最新の洗練された新築アパート物件が供給し続けられますので、条件（家賃が安い・間取りや立地）が合わない限り、好き好んで築古物件に住む人はいません。
キャッシュフローを得るには長期借り入れしかない面はありますが、出来るだけ元本返済が早く進む短期融資の借り入れも視野にいれた計画も必要と感じます。
横浜大家としては一つの目安として、定年６０歳までに借金は完済するべきだと感じます。
少なくとも資産超過の借金にして、安全圏での賃貸経営であれば余裕もあり、精神的にも良いと思います。
コメント