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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資でサラリーマンが心得るべき3つの注意点!アパート経営の現実とは

投稿日:2018年4月14日 更新日:

「不動産投資を安易に考えすぎではないでしょうか?」数百万から数千万・億単位という莫大な借金を背負うことにもなる、不動産投資を甘く見てはいけません。

 

一見して華々しく見える不動産投資家でも、資産以上の負債である莫大なアパートローンを抱えていたりもします。何時でも残債以上の高値でアパートやマンション等の収益物件を売却出来れば良いのですが、銀行の融資が閉まれば不動産投資大ブームも終焉に向かい難しい事になるでしょう。

 

投資で失敗せず利益を確保し儲けるためにも、サラリーマンのビジネスとして「不動産投資で心得るべき3つの注意点」を紹介致します。

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不動産投資でサラリーマンが心得るべき注意点1|アパート経営は失敗と成功が表裏一体

不動産投資が脚光を浴びていますが、成功している様に見える不動産投資オーナーがいる一方、事実上破綻していたり自己破産予備軍の方も少なからず見受けられます

 

成功している不動産オーナーの経済状況は、なかなか見えて来ませんが、きほん不動産投資をする方は向上心のある勤勉で優しい大家さんが多いので、悩みや相談・問題意識の共通点から状況を掴むことが出来ます。

 

成功大家さんの一例では、地道にコツコツと小さな小ぶりの中古アパートから買い進め、1棟から2棟・3棟と徐々に規模を拡大し財務の健全化と賃貸経営の実務経験を積み、派手な印象を受けない手堅い大家さんもいます。家賃収入の資金も充実し残債も大分減って、アパートローン以上に処分出来る状態にもなり、空室があったとしても一喜一憂しない程、心に余裕がある経済状況にもなったりします。

 

反対に失敗している不動産投資家の方も見受けられます。赤字や収支が合わない儲からない様であれば、失敗の何物でもないことでしょう。不動産投資の目的は、大半の方が儲ける事が前提なのですから、お金を稼ぐことに集中して結果を出さなければなりません。

 

成功している様に見えている大家さんでも、億単位の莫大な借金を背負っていたりもします。借金は良い借金・悪い借金もありますが、借金でしかありません。借金のないアパート経営は無敵です。売却処分して精算するまで、黒字なのか赤字なのか成功しているかは判断できません。不動産投資家で実績を出されている方の多くは、大前提に努力家なうえ先見の目を持つ賢い方ばかりです。それ相応の努力も必要です。

 

不動産投資の王道は、地道にコツコツと着実に借金を減らし、常に収支がプラス状態で銀行が評価をする見せかけの資産評価(積算評価は実質的な価値とは違う)ではなく、実需に伴った資産価値を保ち、金銭的・精神的安定の上にやるべきものだと実感します。

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不動産投資でサラリーマンが心得るべき注意点2|アパート経営は副業感覚でやらない

不動産投資は一見して、株式投資や配当金の様なもの、頭脳ゲームの様に稼ぐFX・先物・ゴールド等の「投資」というイメージを持っている方もいますが、現実は投資というより「お店を構える事業」として考えるべきものです。

 

間違っても片手間の様に稼ぐことが出来る、後はほったらかしで管理会社へ全て丸投げすれば、勝手に家賃収入が得られるという様に考えてはいけません。現実のアパート経営は、賃貸物件の供給過多と不動産オーナー不利の厳しい条件等、賃貸経営環境の悪化は着実に進み厳しい局面の序章を迎えたりもしています。

 

また不動産投資は少なからず大なり小なり絶対に失敗します。失敗しない不動産投資家は聞いた事がありません。何を言っているの?と思われるでしょうが、初心者のうちは小さな失敗は付き物という事を肝に銘じて置いた方が良いです。また長年経験を積んでこられたベテラン大家さんでさへ、完璧に上手くいくとの保証もありません。不動産投資は多岐に渡る分野や専門的知識が必要であり、各専門家を交えて情報やアドバイスを精査して、経営者が判断をしなければなりません。

 

不動産投資家は、オールマイティのスーパーマンでもありません。知識豊富で勉強と経験を積んだとしても、限界があります。致命的なミスは避けられますが、様々な業者の専門家と対等に渡り合える程の知識を得るのは、時間と労力も必要なことから非常に困難なのです。またサラリーマンの空いた隙間時間を、簡単で楽ちんなイメージでやる副業感覚は持つべきではありません。本業と同列以上に勉強し、実務経験を積んで賃貸経営に臨まなければ高い授業料や痛い目を見る事必至です。

 

普通のサラリーマン人生を送っていれば、絶対に経験しない様な「事件・事故・裁判・金銭トラブル」も普通に起きうる事なので、気構えとして心に据えておかなければなりません。

 

不安を煽るつもりはありませんが、現実に起きているものですから「後で失敗したな」と後悔しないためにも、「【警報】不動産投資で失敗する3つのパターン!危険なアパート経営と」を参考にして、重々承知した上でチャレンジするべきです。

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不動産投資でサラリーマンが心得るべき注意点3|会社員の引退や卒業は夢物語?

不動産投資でサラリーマンを引退された方がいますが、そこまでの到達点にいくのは結構な高いハードルもあります。

 

簡単にどのくらいで規模の物件を購入し、どのくらいの収支が得られるのかを勘案してみると、1億のRC物件で約200万前後のキャッシュフローが見込めます。普通の一般家庭の平均年収が400万円ですから、約2億円のRC物件を購入すれば平均的な水準の生活が送れるのではないかと思案する事でしょう。

 

しかし大前提に、満室経営が維持され入退去もなく、原状回復費用や時限爆弾の大規模修繕もない事、経費算入が出来る減価償却が永遠に取れて・低金利で金利上昇もなく安定経営が見込まれなければなりません。魔法に掛けられた様な非現実的な状況です。

 

現実問題として、自分の生活費や将来の貯金で400万円を賄い、賃貸経営の入退去や修繕・余剰資金等も踏まえ、無難な賃貸経営が出来た場合、追加であと400万円ほど、最低でも平均年収の2倍(800万のCF)は必要と考えます。そうすると単純計算で、「2億で400万、4億で800万のキャッシュフロー」を考えなければなりません。

 

不動産投資でサラリーマンが引退出来る・卒業できる規模は、最低でも4億円規模のRC物件等が必要。また地方の物件・都内の物件で、融資状況(融資期間や金利)や物件状況・利回りも別物であり、それに伴い得られるキャッシュフローも様々ですので注意も必要です。

 

普通のサラリーマンが、4億の借金を抱えれば賃貸経営に関わる金銭的リスクもある事から、まず派手な生活は無理でしょう。今まで通りの当たり障りのない生活を送るのが無難です。結果今の生活と変わらなかった、それ以上に貧乏になる可能性も否めませんので、経営者の自覚を持つ必要があります。

 

また、派手な印象のあるメガ大家さんは、一見して魅力的なものに写りますが、99%の方が同じように行動に移せるかは別物です。投資エリアが全く違う場所であったり、最初から土地や現金を所有していたり、資産背景がそもそも2代目大家だったなんて事もあります。出発点やスタートダッシュも違い、銀行から融資を容易に引ける(汗)のもうなずけます。

 

最初から高属性の大家さんだったのに、普通のサラリーマンが同じようにアパートローンを組んで事業性融資を受けていくのはハードルが高いものです。浮世話のセミナー等に心躍り、自分でも出来るのではないかと錯覚する方もいるようですが、冷静に考えて状況判断をしてみれば非常に困難極まりない事に気付くことでしょう。初心者のステージの違う不動産投資家は、それぞれのやり方やメニューがあるのですから、同様に考えないこと、また悪魔の囁きに負けて「一物件一法人」という手法は、やってはいけない事なので真似をしてはいけません。

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まとめ

不動産投資で成功している不動産オーナーもいる一方、事実上失敗と言わざるを得ないサラリーマンの投資家もいること。

不動産投資を副業と考える時代ではありません。厳しい賃貸経営市場と専門家に渡り合える努力も必要なのです。

引退や成功大家さんの武勇伝は鵜呑みにしない、現実を直視するべきです。

アパート経営で失敗しないためにも、他山の石として「アパート経営の失敗例!初心者が失敗と後悔をする3つのパターン」を参考にして下さい。




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