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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資で失敗する具体的な3つの事例!危険なアパート経営とは?

投稿日:2018年4月11日 更新日:

不動産投資を始めたいサラリーマンの投資家は沢山います。しかし現実は、非常に条件が悪い状態で収益物件を購入している方も見受けられます。「その状況で利益は出るの?将来は大丈夫なの?」と思うばかりです。

 

厳しい条件で購入している方の多くが、高額融資を受けられる高属性の年収の高いエリートサラリーマンの方などが該当します。アパート経営を困難なものにする「不動産投資で失敗する3つのパターン」を紹介致します。

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不動産投資で失敗するパターン1|低家賃のアパート経営は危険

不動産投資をする目的は何でしょうか?入居者から家賃収入を得て儲ける事が目的に他なりません。そもそも不動産投資で儲けることが本来の目的なのに、「ほとんど利益が出ない・収支がプラスマイナスゼロ」程度では、投資の主旨から外れています。ボランティアではないのですから、儲かる事を大前提にやらなければ意味がありません。

 

不動産投資ブームの波に乗り、キャピタルゲインの売却益も見込めたりもしますが、基本はインカムゲイン・家賃収入を利益の源と考えなければなりません。そして「家賃設定が1~3万円台になるアパートやマンションは購入しない」事をおすすめ致します。理由は効率が非常に悪いこと。不動産投資は数千万や億単位の莫大な借金をするのですから、投下した資金に見合うリターンが得られないのであればやるべきではありません。

 

賃貸物件から得られる家賃が数万円程度であれば、時間と労力が掛かる割には利幅が悪く非効率的です。固定費(元金返済と利払い、税金や光熱費・管理費等)の支払いと入退去は少なからずあり、それに伴う原状回復費用やリフォーム、そして大規模修繕という時限爆弾は大家の悩みの種でもあります。半年・1年の家賃収入が吹き飛ぶ事も珍しくありません。

 

低家賃で常に悩まされる原状回復費と大規模修繕を賄えますか?また空室対策をするため、現地に出向いてリフォームの打ち合わせや入居付け対策の調整、DIY等も踏まえた労働力の投入から労作をする必要性も出てきます。低家賃ではコストパフォーマンスも低く費用対効果に見合わない事が目に見えています。

 

サラリーマン大家が家族との時間を割いてまで始めた不動産投資で、苦労の末に得られる家賃収入が3万円程度で満足しますか?入居者が頻繁に入退去を繰り返せば、原状回復費用ばかり掛かり家賃収入を残せません。「金銭的・体力的・時間的」に気苦労を強いられる可能性が高い低家賃のアパートやマンションは精神的に苦労するばかりです。

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不動産投資で失敗するパターン2|狭小物件は危険!立地が良くない限り無理

横浜には建売業者が建築した10㎡台の狭小アパートが乱立しています。しかも立地の悪い丘の上、通勤通学に不便でわざわざ誰が住むのか、首をかしげてしまいそうな収益物件があちこちに建築されました。また自分でも住みたくない様な立地や部屋の間取りや狭さに、誰が好き好んで入居するのでしょうか?石を投げれば賃貸物件に当たる様な状況下に、人の住む事を考えないで造られた「牢屋、独房、留置所」と思わせる集合住宅は、危険極まりありません。

 

都内の立地の良い狭小物件は需要があるので別物ですが、人が生活をするために必要不可欠な住居を、投資感覚の物差しで見てはいけません。不動産投資目線の極せま狭小物件は、利回りを高く見せかけるため「部屋数を8戸・10戸」等、無理やり確保する造りとなっています。

 

また民事再生法で破綻したスマートデイズのかぼちゃの馬車のシェアハウスのアパートでは、一部屋2万円台・管理費1万円台、合計4万程度で賃貸に出されいます。そこまでしないと入居の可能性が見込めないのです。本来の狭小シェアハウスの潜在的価値が4万円程度しかないのですから、スマートデイズ(スマートライフ)のサブリースを信用した不動産オーナーは気の毒でしかありません。

 

不動産投資やアパート経営のうんちくを抜きにしても「血の通った人間が住む事」、最低でも自分で「えっこんなところに住みたくないよ、嫌だなぁ」と思う様な、住みたくもないスペックの住宅であれば失敗に終わることでしょう。狭すぎる物件は「自分でも住んでみたくないのに誰が住むの?」と思うばかりです。

 

また狭小物件は、至る所に乱立しているので、わざわざ自分の所有する物件に都合よく入居する事はありません。より便利な「周辺環境・駅近・家賃・広さ・設備・」などの狭小物件に入居しますので、競合ライバル物件に勝つには「最終手段は家賃の値下げ」しかありません。人口減少とアパート乱立、追い打ちをかけるようにアパート建築も止まりません。不動産オーナーに待ち受けている現実は、厳しいアパート経営が強いられると共に相当な覚悟のうえ挑まなければならないでしょう。

良くある失敗事例も「アパート経営の失敗例!初心者が失敗と後悔をする3つのパターン」参考にして下さい。

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不動産投資で失敗するパターン3|新築アパートなのに低家賃しか取れないエリアの物件は危険

北関東の某地域では、ハウスメーカーで建築した新築アパートの募集設定が4万円台なんてことも珍しくはありません。新築アパートで4万円台、中古アパートではないのです。対抗する中古アパートは3万円台かそれ以下にしないと空室は埋まりません。事業主として莫大なアパートローンの借金をして、3万円前後の家賃収入ではメンタル面が持たないことでしょう。

 

日本人は新築が大好きな国民性で、世間体や他人の目を非常に気にします。そして自分が住む賃貸住宅は、出来るだけ新しく設備が充実し、家賃が比較的安い条件が良いところを探すばかりです。

 

今の賃貸住宅市場はアパートやマンションが乱立し完全に飽和状態となり、借りて有利な賃貸マーケットとなっています。賃貸物件は供給過剰で有り余っている状態なので、地主大家を始め新規参入した相続対策大家やサラリーマン大家等、激戦を強いられ熾烈を極める消耗戦が始まっています。

 

大げさな話ではありません。不動産投資は、競合ひしめくライバルだらけの群雄割拠の戦国時代が到来し、不動産関連業者に喰うか喰われるか、獲るか獲られるかの状態なのです。イエスマンの不動産オーナーであれば、大切な家賃収入を右から左に上納金の様に、穴の毛までむしり取られる可能性が高いので注意をしなければなりません。

 

まとめ

家賃が1万~3万円台のアパートやマンションは危険です。購入すると苦労の割に利益は見込めません。

危険信号!新築アパートで4万円台のエリアは非常に厳しい!家賃相場崩壊になる可能性が潜在的にあります。

狭小物件は至る所に乱立しています。不動産オーナーに残された手段はあまりありません。

 

不動産投資をやるにしろ現実に起こっている、メリットやデメリット「現役大家の不動産投資のメリットとデメリットとは!?」を把握して参考にして下さい。

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