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不動産投資

アパート経営の失敗例!初心者が失敗と後悔をする3つのパターン

投稿日:2018年3月30日 更新日:

不動産投資に興味はあるけど「莫大な借金」「妻の同意が得られない」「業者に騙される」「アパートが供給過剰で賃貸経営が困難」などのマイナスなイメージもあり、賃貸経営は簡単にチャレンジ出来るものではありません。

 

不動産投資は投資である以上リスクは付き物です。「絶対に失敗しない」「大丈夫」「楽で簡単に儲かる」という根拠のない甘い言葉には気を付けなければなりません。悪意のある間違った情報や嘘・詐欺まがいな案件もあります。

 

理想の人生計画を送るために始めた不動産投資で、失敗しないためにも「高確率で失敗に陥る3つのパターン」を紹介致します。

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アパート経営の失敗例1|初心者は業者に丸投げしている

管理会社やサブリース会社に管理委託し、後は全て業者にお任せでは儲かるものも儲かりません。丸投げをすると業者に都合のいように大切なお金を請求されるばかりです。赤の他人に「自分の財布を渡している行為」「通帳と印鑑を預けている状態」にもなります。

 

パターン1
かぼちゃの馬車問題で、スマートデイズ社のサブリース契約をしたことによってどうなったことでしょうか?安心して賃貸経営が出来るはずの家賃保証がストップし、約700人とも言われる高属性のサラリーマン大家さんが、アパートローンの返済が出来ず取り返しの付かない様な状況に陥っています。「家賃保証という名の保証はどこにもない」のです。

 

パターン2
不動産購入時には、仲介業者は投資家である購入者側の味方だと思われる事でしょう。一見優しいそうに見える笑顔を真に受けてはいけません。人の良さそうなニコニコ顔の裏の真意・目的は、収益物件を投資家に購入させることなのです。賃貸経営の実情を知らない不動産営業マンが、不動産投資の事をもっと知らない初心者に売っている実情もあります。また契約時には初心者に知識がない事を良い様に、割に合わない損をする不利になる条件であったとしても、黙認している事もあります。

 

パターン3
外壁塗装工事業者を信用して丸投げしたら、いい加減・でたらめな工事だったという話は珍しくありません。また「外壁塗装工事ほど怖いリフォームはありませんし落とし穴だらけ」です。初心者の素人に塗装の知識は皆無です。「何回塗ったのか、適切な塗布量」などは、信用しているので疑問にもならず考えもしないことでしょう。そしてベテランの不動産投資家であれ、「結局のところ何が良いのか良く理解できず難しい」と言った声を聞きます。

 

そして物件購入後、賃貸経営で避けて通れないのが、大きな費用が掛かる「原状回復工事やリフォーム工事」「外壁塗装や屋上防水等の大規模修繕工事」などがあります。管理会社経由で工事見積もりを依頼すれば、下請け業者の原価費用プラス、約20%程度の利益をのせられます。

 

その20%の利益が、アパートやマンションの魅力向上に繋がり、クオリティーや価値に貢献するのであれば良いかもしれませんが、実際は何の価値も生まずお金を搾取されるだけになります。管理会社へ利益を還元し、その見返りに入居付けを頑張ってもらおうという考えもありますが、即効性や効果は薄いばかりです。無駄なお金を支払うことはありません。その都度広告費を支払った方が効果覿面です。

 

不動産投資をする方の中には「業者に丸投げ・後はほったらかし」「通帳を眺めるだけOK」という投資家もいます。しかしそれは非常に危険な行為に他なりません。状況を把握し理解した上で業者に指示をするのと、知識が乏しくものを言わない不動産オーナーでは「やっと大きく実った果実を獲られる様なもの」、コツコツ貯めた家賃収入を搾取されるばかりです。

 

業者に丸投げする事によって、「生かさず殺さず、生殺しの様な状況」になったり、「全然儲からない」何のために不動産投資を始めたのかわからない状況にもなり兼ねません。自分のお財布を赤の他人に差し出しているようなものです。絶対に丸投げはやるべきではありません。

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アパート経営の失敗例2|初心者は他人の言葉を信用してしまう

不動産投資をしている方は、大抵は皆さん性格の良い「資産をお持ちの高齢者、サラリーマンや公務員」の方ばかりです。しかしその反面、賃貸経営に関わる業者は、百戦錬磨のお金の臭いに敏感な方ばかりです。

 

一見して人の良さそうな方でも「お金が絡むと豹変する」のです。誠実な対応は最初だけ「契約を取るための演技」であったことが分かります。不動産投資をしていれば遅かれ早かれ、魑魅魍魎な世界を体験する事になります。

 

そして業者の話を信用した結果、家賃保証は反故にされ民事訴訟になるケース、騙された話など、酷い目にあった話は尽きません。他人の言葉を有りのままに信用してはいけません。いかに誠実な対応をして頂いても、善意で言っているのかもしれませんが、責任は絶対に取りません。最後に責任を取るのは、業者ではなく自分なのですから、甘言やアドバイスは鵜呑みにして信用しては危険すぎるばかりです。

 

一例として、不動産会社から「表には出ていないおすすめの物件の紹介事例」です。

不動産業者から利回り10%の1億RCマンションの紹介を受け「表には出ていない川上物件の案内です。内々の情報を会員限定で紹介。しかも今なら売り急いでいるの500万円まで値引きが可能」など誘惑にかられることがあります。

 

値引きに釣られてお買い得感がある様に見えますが、その収益物件のマーケットの需要や適正価格が分かっていないと、安いのか高いのか判断することが出来ません。「今だけ・あなただけ・期間限定・川上物件・内々の情報」など、心を揺さぶる誘惑に駆られる言葉が並ぶばかりです。また主要都市部の利回り10%と地方の10%(低利回りでリスク大の可能性)では訳が違います。

 

不動産投資の成功の可否は購入時点でほぼ確定してしまいます。何がいいのか悪いのか、業者のおすすめではなく自分で収支が判断出来るようでなければ、同じ失敗でも他人のせいには出来ず後悔ばかりがつのる事でしょう。

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アパート経営の失敗例3|一番危険なのは思考停止状態になる事

アパート経営は規模の大小の違いはありますが、一企業として店舗を構えている事と同じ様な状況です。

 

不動産オーナーは、商品の準備(アパートやマンションの住居)から集客(入居者)に始まり、維持・運営するために必要なスタッフの確保(管理会社、仲介業者、修繕・工事業者)、資金繰りであるファイナンス(融資担当者)、税務処理(税理士)等、様々な対応をしなければなりません。

 

事業主として、基礎的な知識や判断力がなければ、経営は困難なものになり廃業への道を進む事になります。競争激化のライバルだらけの空室戦国時代の状況下、サバイバル戦を強いられているのです。

 

思考停止状態の大家さんの賃貸物件の一例として

ご高齢の地主大家さんが、放置状態の一棟アパートを所有しているパターンが多々あります。賃貸物件の状況は「古い・ボロイ・汚い」状態で、見栄えも悪く清潔感はありません。管理会社や仲介業者は、入居者募集の依頼を掛けても賃貸契約に結び難いので嫌煙します。そもそも「やる気がない、物件は荒れ放題、入居者が付ず家賃収入を得られない、お金を掛けられない、益々入居者付かない」負の連鎖の始まりです。

 

大家さんの情熱はほぼ皆無であり、「体力的にも精神的にも無理な状況」で、アパート経営は失敗と言わざるを得ません。アパート経営で生き残るには、思考停止に陥ることなく「知識と情報収集、継続的な勉強」は必要不可欠。長年アパート経営をやっていたとしても、向上心もなく不勉強では何の知識もないのですから初心者と同じなのです。

 

アパート経営の現実と「今そこにある危機」を良く理解しなければ、銀行と業者を儲けさせるだけの意味のない不動産投資となることでしょう。現実を見つめて下さい。

アパート経営は失敗する!?賃貸物件の供給過剰と空室増による社会問題と破綻者予備軍の潜在化

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まとめ

賃貸経営に関わる失敗やトラブルは後を絶ちません。「言った言わないの水掛け論、約束を守らない、話が違う、リフォームのクオリティが低い、債務不履行」など、精神的ストレスは付き物です。

 

各種トラブルを未然に回避すべきですが、不動産投資初心者の方にとっては、未知の世界で良く分からない事でしょう。自分が思うような結果を得られないこともあり、結果「ツメが甘い」ということにもなります。

 

不動産投資は購入時の条件で、9割がた成功の可否が決まります。賃貸経営を失敗しないためにも、他人の情報やアドバイスを意見として参考にして、鵜呑みにはせず自ら必要な知識を身に着けなければなりません。自己責任の元に「メリット・デメリットとそれに伴う対処法」を準備し、知識武装をしておくべきです。

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