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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営購入編3【買付編】

投稿日:2015年7月27日 更新日:

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初めて購入した物件は、不動産投資にチャレンジをしてから1年を経過した頃に、懇意にしている地元の不動産業者の営業マンから紹介された、超平凡なおたふく物件を購入しました。

 

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営業マンから最初に頂いた資料は、

販売図面

 

間取り図

 

レントロール

 

土地と建物の登記簿

 

固定資産(家屋・土地)公課証明書

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その後、「ビジネスパートナーと検討する」旨を伝え、買付証明書を入れるか判断することとなりました。

 

物件の詳細情報と資料を検討したところ、近隣物件との競争力にも負けない、長期的にも戦えそうな物件と判断することが出来ました。

 

構造、築年数、間取り、広さ、設備、周辺住環境等、問題がなくはないが、磨けばそこそこ光る可能性ある収益物件と判断。

 

物件をまだ購入したことがなかったので、1週間くらい不動産業者へ連絡しなかったところ、反対に営業マンからいかがでしょうか?との連絡を受け、「前向きに検討しているので時間をもう少しください」と返事をしました。

 

とにかく初めて物件を買うことに対して、非常に慎重になっており、買い付けすらままならない初心者でしたので、営業マンも催促をしてきたような状況です。

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催促してきた理由に、売主が買主の状況を様子を伺って詮索し、回答を早く頂きたいような焦っている雰囲気を受けました。

 

普通の平凡なサラリーマンが、億単位や何千万もするアパートやマンションを購入することを、決めかねたり躊躇するのは至極当然で、不動産についてある程度知識はあるものの、不安や心配はそう簡単にはぬぐえません。

 

ビジネスパートナーへは、想定利回りは高くないものの、資料を元に家賃収入から銀行への元本と想定利息の返済、管理費や維持費、税金を差し引いた支出、最後に残ったキャッシュフローはいくらか、最悪空室が半分発生しても運営できると総合的に判断して、決済を頂きました。

 

ビジネスパートナーとは、金持ち父さん・貧乏父さんのような猫ではありませんが、、、、、

 

ゴーサインが出たものの、「売主の希望販売価格で購入するのもどうかな?面白くないため」、営業マン経由で指値について軽くジャブを掛ける作戦を立てました。

 

営業マンの支店へ赴き、購入意思はあること、それに伴う仲介手数料・登記費用・火災保険・地震保険・諸費用から総額の算出の確認、希望購入価格や販売価格の調整を遠まわしにしました。

 

露骨に指値を告げづ相手の様子を見ることにしたのです。

 

のらりくらりとこちらの意図を相手に伝え、何パターンか簡単な購入シュミレーションを算出し作成して頂き、「最低利回り、これだけはゆずれない」事を伝え、指値について理解を得ることが出来ました。

 

相手方もこの利回りについて、無茶難題なことは言っていないと理解。

 

その後、なんと営業マンから「今から売主さんのところへ行ってみませんか?」と言われ、何やら売主の方から自宅へ来て商談の話をしてもよいとの調整をしていたとのことです。

 

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それから不動産業者から至近にある売主宅へ赴き、商談が始まりました。

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売主は、お勤めを終えた定年後の方で、まずは世間話から始まりこれまでのいきさつや、物件について土地や建物、設備や入居者さんのお話をされました。

 

話を聞けば聞くほど物件について親しみが湧いてきて、まさしく「買いたい病のとりこ」になりました。(汗)

 

「相手の手中にはまってはいけない!」と心に言い聞かせ、心のガードは崩しません。

 

人とコミュニケーションを取れば取るほど、相手との距離感が近くなり健全な判断を鈍らす要因にもなりかねますので、要注意ですね。

 

世間話もそうこうしていましたが、遂に販売価格について売主から「現在の販売価格はこれですが、以前から300万は下げているんですよ。それと何件か買付があったけど〇〇以下では売らない。」とのこと。

 

ガビーン、、、、、びた一文販売価格は下げない様な雰囲気です(^_^;)

 

また「他にも購入希望者がいる。」と言っていましたが、どうでしょうか、、、、、

 

相手の雰囲気からして、疑問を感じずにはいられませんでした。

 

出鼻をくじかれたような感じになりましたが、相手の様子を見極めつつ、決して即答せずその場を後にしました。

 

後日、「最低限守らなければならない想定利回り」のシュミレーションを元に、再度営業マンとの販売価格の調整。

 

営業マンは面倒な客だと思っているかも知れませんが、「この客は本気だな!」と知っていますので、金額面で折り合いを付けいようと対応して頂き、想定利回りに合わせてなんと「仲介手数料の値引き!」を持ち掛けてきました。

 

営業マンが仲介手数料の値引きに合わせて、一つのへっぽこ作戦を計画、

 

営業マン
「飼い主は本気です。でも最低想定利回り、これだけは必要なんです。」

 

売主
「値下げは難しいよ、、、、」

 

営業マン
「想定利回りまで、あといくらこれだけの値下げです。こちらの仲介手数料を下げますので、売値も下げて頂けないでしょうか。」

 

売主からは、後日しぶしぶ?承諾を頂きました。

想定利回りから、「値下げ分は数百万円程度」です。ラッキー♪

 

 

普通は先に買付を入れるものですが、反対に直に会って商談と交渉をしてから買付を入れる、珍しい形となりました。

 

1 アパート・マンション物件購入編1【不動産市場と融資状況】

 

 アパート・マンション物件購入編2【お宝物件との出会い】

 

3  アパート・マンション物件購入編3【物件調査編

 

4 アパート・マンション物件購入編4【家賃相場編】

 

5 アパート・マンション物件購入編5【買付編】

 

6 アパート・マンション物件購入編6【融資編】

 

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