目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営1【不動産市場と融資状況】

投稿日:2015年6月21日 更新日:

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不動産投資を始めたのは2007年

 

現在の不動産市場と比べ物にならないくらい、利回りの比較的高い好条件のアパートやマンションが普通に売りに出ていました。

 

しかしその当時は、不動産投資に関する知識も乏しい状態で、戦略や妥当性も分からずもんもんとしている時期でもありました。

 

利回り10%以上のマンションなんて、当たり前の市況でもありましたが、それが普通。

 

「あの時買っていれば、今頃は、、、」結果論になる始末ですね。

 

不動産投資に熟知した一部の投資家さんが、かなりの恩恵を受けたものです。

 

知識がなければ相場観も分からず、「何が良くて何が悪い」のか行動にも移せませんので、情報収集と勉強は重要です。

 

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リーマンショック(2008年9月)以前

 

タイムマシーンがあれば、タイムスリップしたい!?

 

一部の洗練された不動産投資家が知っていた事実。

 

三井住友銀行がサラリーマンに対して、収益物件を積極的に融資を行っていました。

 

収益還元法を中心とした物件評価で、ジャブジャブに融資をしていた時期になります。

 

またこの時期は、不動産投資に関する書籍やネットからの情報も溢れていない状況でした。

 

今の様に、不動産投資大ブーム旋風を巻き起こし、サラリーマン大家が幅広く活躍していたわけでもありませんしたので、潤沢なキャッシュフローが出る物件も多数ありました。

 

1棟物マンションを購入された一部の不動産投資家は、かなりの恩恵を享受できたものです。

 

 

リーマンショック以降

リーマンショック以降は、海外ファンドが保有していた大型物件やバルク売りが市場に多数放出され、2億円前後の美味しい物件が沢山ありました。

 

それ以上の価格帯になると、資産家以外は融資が付きにくかったので購入できない状態でした。

 

今では考えられない位、好条件のキャッシュフローが潤沢に出る一棟マンションが普通にありました。

 

しかし収益物件に対して各銀行は、融資基準の厳格化を図り、アパートやマンションに対して融資が非常に厳しい状態が続きました。

 

融資が簡単に出ない事によって、良質な好条件の1棟物マンションやアパートが市場に広く公開されているが、融資に対して自己資金は、資産背景にもよりますが自己資金1割~2割程度入れなければ、融資が受けられにくい状況。

 

また、積算評価や担保価値のある物件、自己資金を潤沢に持っている方でなければ、アパートやマンションはなかなか購入できませんでした。

 

しかし1億円前後の1棟物マンションや、5000万円以内のアパートは、融資が付きやすい価格帯なので不動産投資家やサラリーマン大家に大人気でした。

 

それでも、今ほど不動産投資が加熱状態ではなかったので、買い手有利な市場でした。

 

2億以上の物件は、そうそう融資は出ませんが、買える人には買えたんです。

 

資金と知識が豊富にある投資家であれば、さらに富を積み上げたことでしょう。

 

 

2013年前後から不動産投資ブーム(過熱気味)始まり、サラリーマン大家さんが広く世の中に認知されだしました。

 

ビッグトッモロー、SPA、週刊誌、書籍、TV、ネット等各メディアで取り上げられ、加速度的に不動産投資が一般に広まった時期です。

 

 

2014年前後は、各金融機関は、リスクの低いマンションやアパート等の不動産に積極的に融資をしていますので、「誰でも???融資が受けやすく」、2015年は不動産投資は完全に売り手市場となりました。

 

日本の不動産価格は、先進国の不動産投資利回りを比較するとまだ好条件らしいですが、賃貸経営をするには、利回り6%前後がなければ非常に危険な限界水準と考えます。

 

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不動産投資ブームとかさなり、相続税も上がることから、ハウスメーカーが勧めるアパートやマンションも軒並み建築されるようにもなりました。

 

しかしハウスメーカーの建築費利回り7%前後(土地なし)ですから、いかに割高な建築費を請求されているかか伺えます。

 

これほどハウスメーカーのアパートやマンションは、非常に割が合わないで投資、儲からないと言っているのにも関わらず、何も知らない(ネットや書籍を見ないから知らない・分からない)地主大家さんが後を絶ちません。

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将来性のない地方の田んぼだらけの土地に、いくつもの真新しいアパートが軒を連ねているの見ると、無残ねなりません。

 

不動産投資として考えれば、絶対にやってはいけません。

 

 

 

アパートやマンションに対する融資状況は敷居が低く、セミナーや相続対策として脚光を浴びていますが、不動産投資ブームだからと言って人と同じ事をするとどうなるのか?

 

当然儲かりません。

 

人と違う事、人がやらない事をするから旨みがあるのです。

 

今は誰でも買える状態!?だから売値も異常に高く、投資効率として割に合いませんので、良いと判断できる物件出ない限り焦って購入することはしない方が良いです。

 

 

不動産投資は購入してからが本番であり、大変で面倒で面、厄介な事も多々あります!

 

物件によってはお金も掛かるし、精神的にも苦労し疲弊することもあります。(^_^;)

 

賃貸経営をすればおのずと魑魅魍魎のダークな業界が垣間見えます。

それでも、、、チャレンジしてみますか?

リスクを十分理解した上で覚悟をもっていれば、お勧め致しますが、そうでなければ絶対にやらない方が良いと思います。

 

アパートやマンションを購入したら、湯水のごとく家賃収入が入るという訳では決してありませんので、不労所得という幻想を抱くのはで要注意です。

 

1 アパート経営1【不動産市場と融資状況】

 

 アパート経営2【お宝物件との出会い】

 

3  アパート経営3【物件調査編】

 

4 アパート経営4【家賃相場編】

 

5 アパート経営5【買付編】

 

6 アパート経営6【融資編】

 

ステップ3【不動産投資の始め方】

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