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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート・マンション物件購入編3【物件調査編】

投稿日:2015年8月12日 更新日:

アパートやマンションを購入するため、まだ見ぬ物件に夢を見て、関東近郊を奔走しておりました。

 

物件を購入エリアは、自分の目が届く関東圏、出来れば車で1時間以内で行ける場所を選定。

 

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今までに遠征した地域は、高崎、太田、宇都宮、熊谷、大宮、浦和、水戸、横浜、大和、座間、相模原、平塚、鎌倉、都内いろいろな場所に、電車や自動車、ちゃりんこで走り回っていました。(汗)

 

その当時の物件情報は、主に健美家さんや楽待さん、その他の投資用専門不動産会社のホームページから収益物件の情報をくまなくチェック。

 

全てネットから「いい物件ないかなー」と、出勤前の早朝や仕事から帰宅後、いつもパソコンを前に呪いが掛かったように探していましたね。

 

選定基準は、利回り10%位、築浅、RC、駅近、事業的規模、積算評価並

 

同様の物件を狙っている不動産投資家も少なからずいて、そう簡単には高評価の収益物件には出会えませんでした。

 

買える人には、優良な物件は回ってきますが、、、、、自分はポータルサイトで検索する日々

 

それでも今の不動産市況とは、比べ物にならない位、高条件なアパマンは沢山あったのが現状です。

 

 

そして、当時の物件見学の状況がどうだったかと言うと、

 

不動産ポータルサイトから、これはという物件を平塚に発見!

 

RC1棟物、築浅、駅近、12部屋、利回り10%、良好と思われる物件が売りに出ました。

 

現地では、自分を含め計3人の不動産投資家が物件に群がり、不動産会社の営業マンを含めると総勢6名の大所帯。物件の周囲でお祭りをしている状態!?

 

さながら収益物件に群がるハエの様な有様です。(汗)

 

しかも信号機のある交差点、大通りに面しているため、停車する車の運転手や道行く散歩の人等が、玄関エントランスや外階段、駐輪場付近で点検してる有様を、「事件でも起きたのか?」というような目で我々を見ていました。

 

平日に物件を見つけたので、さっそく週末の土曜日に物件見学の予約を取り、営業マンと物件見学の段取りを取り、現地に行ってみると、駅からもほど近く、外観も良くも悪くもない様に見えました。

 

物件を見るといっても、立地や外観・物件の持つ雰囲気、修繕・不良個所、空室状況等を外回りから素人目で見るしかありませんでした。今でも変わりませんが、、、、、(失笑)

 

躯体の異常なんてものは、表面的に変異なものであれば分かりやすいですが、詳細なことは専門的な知識がなければ、はっきりいって素人では何が悪いかなんて判断できません。

 

外観見た目よし

入居状況よし

立地条件よし

利回りよし

「問題なさそうに見える!」何の根拠に!?

 

浅はかな考えです、まだまだ調べることはあります。

 

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そして「買いたい病」の虜にも陥っていましたが、この物件では今後の賃貸経営を生き抜くことは出来ないと判断し、後日物件の買い付けは断念しました。

 

その時不動産営業マンは、無駄足を踏んだため「なんで買わないんですか!」売りたいオーラ満載でしたが、投資基準に合わないことを告げ、嫌々逆切れ気味?不満気でした。

 

「なんで買わないんですか!」と言われても、呆れるばかり、、、、、

そういう言葉を口にする不動産営業マンの質の悪さが伺え、非常に残念でしたね。

 

営業マンからすれば、営業成績を上げなければ自分の立場が危うくなりますので、そういう事を言うのかもしれませんが、もう少し将来を見越して、相手にとっても自分にとっても、メリットのあるWIN・WINの関係を良く理解してもらいたいものです。

 

物件に潜むメリット・デメリットを把握した上で、自分が取れるリスクを考え「この条件であれば賃貸経営は可能」と思われる投資基準を持って、焦らず・慌てず購入しなければならないと感じます。

 

1 アパート・マンション物件購入編1【不動産市場と融資状況】

 

 アパート・マンション物件購入編2【お宝物件との出会い】

 

3  アパート・マンション物件購入編3【物件調査編】

 

4 アパート・マンション物件購入編4【家賃相場編】

 

5 アパート・マンション物件購入編5【買付編】

 

6 アパート・マンション物件購入編6【融資編】

 

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