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不動産投資

不動産の土地価格とは?不動産投資の土地の積算評価法は4種類

投稿日:2015年8月13日 更新日:

 

アパートやマンションの収益物件を購入する際、土地の価値を調べる方法には、公的機関が公表している4種類の評価方法があります。

 

選定された物件の土地の評価を調べるため、必ず「土地の価値」がいくらなのか確認しなければなりません。

 

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1 国土交通省地価公示

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土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の地価を、3月に公示するもの

 

適正な地価を図るため、不動産鑑定士等が公示価格を決め、「不動産売買の時価評価」、「相続税評価」、「固定資産税評価」の基準として活用されます。

 

 

 路線価

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路線価は「公示価格の8掛け」、金融機関から融資を受ける際に必要な担保価値、土地値の指標の中で一番重要なものです。

 

不動産投資では、金融機関へ融資依頼をするため、路線価を必ず把握しなければなりません。

 

金融機関が融資をする際に、「この土地はいくらか、担保としてどのくらい価値があるのか?」土地の評価を調べる重要な評価基準の一つです。

 

ほとんどの金融機関は、路線価ベースで土地の評価をみて、更に独自の掛け目を入れます。

 

一例として3000万円の土地であれば、そこに0.8を掛け、実際に金融機関がみる担保価値は、2400万円と減額評価されてしまいます。

3000×0.8=2400

 

一般の土地評価方法は、実勢価格より大幅に路線価の方が低いので、路線価ベースで土地を仕入れられれば手堅いです。

実勢価格  公示価格  路線価

 

 

3 固定資産税評価額

公示価格の7掛け

固定資産評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準を基に、市町村長がその価格を決定し、この価格をもとに課税標準額を算定します。

洗練された投資家は、固定資産税評価額で物件を購入される方もいます。

固定資産税評価額で購入出来れば、実勢価格より大幅にかなり割安でお得なので、素晴らしい不動産投資となるでしょう。

 

 

4 基準地価

基準地価とは、各都道府県の調査を基にして9月に公表される地価指標の一つです。
都道府県基準地標準価格といい、7月1日時点の土地価格の調査を基にしています。

 

 

毎年土地の価値が微妙に変動することもありますので、自分が所有している物件の土地がどのくらいの価値があるのか、定期的に路線価で確認する必要があります。

 

5 積算評価からさらに掛け目を入れる

 

金融機関は各積算評価法を用い収益物件の評価をしますが、そこから更に掛け目を入れて評価を出します。

 

+10%
商業地

 

プラスマイナスなし(積算評価のまま)
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地

 

-10%
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

 

-20%
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地

 

-30%
準工業地域、工業地域

 

実際のところ、実売価格と銀行が算出する積算評価では乖離があり過ぎて、融資が出ないことがほとんどです。

 

積算評価が出るのは、駅から遠く離れた立地の悪い場所や需要と供給が崩れた様な場所が散見されます。

 

積算評価が出るのは、ありがたいことで良い面もありますが、立地の悪さや賃貸経営に支障をきたす面もあることを十分理解しなければなりません。

 

賃貸経営は事業、経営者として今の資産状況の把握をすることは当たり前の事だと考えます。

 

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