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不動産投資

土地価格の相場や検索方法とは?交渉するために必要な評価法4つ!

投稿日:2015年8月13日 更新日:

土地の評価や坪単価・実勢価格等「土地の値段はいくら位なのだろうか?」、どうやって調べたらいいのか疑問に思わないでしょうか?

 

マイホーム用地は元より、アパートやマンションの収益物件を購入する際、土地の価値を調べる方法には、公的機関が公表している4種類の評価方法があります。

 

対象物件の土地の評価を調べるため、必ず「土地の価値」がいくらなのか確認しなければなりません。

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土地価格の評価一覧表

実勢価格 地価公示価格 相続税評価額 固定資産税評価額
価値 実需バランス 国や県の基準地価 公示価格の8掛け 公示価格の7掛け
見直し 売買次第 毎年3月(国土交通省) 毎年7月(国税庁) 3年に一度4月(市区町村)
利用 取引事例・相場感 土地の公的指標 路線価、相続の計算 固定資産税の計算

地価公示価格の評価は、国土交通省が調査を基にして3月に公表される地価指標の一つです。それを元に目安として、公示価格の8掛けで相続税評価額(路線価)・7掛けで固定資産税評価額等を算出する事が出来ます。

 

毎年土地の価値が微妙に変動することもありますので、損をしないためにも自分が所有している物件の土地がどのくらいの価値があるのか、定期的に「路線価や実勢価格を把握し確認する」必要があります。

 

国土交通省の地価公示価格

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土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の地価を、3月に公示するもの

 

適正な地価を図るため、不動産鑑定士等が公示価格を決め、「不動産売買の時価評価」、「相続税評価」、「固定資産税評価」の基準として活用されます。

 

国土交通省の土地総合情報システムから、調査対象地の公示地価を調べてみて下さい。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 

国税庁の路線価図・評価倍率表

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路線価は「公示価格の8掛け」、金融機関から融資を受ける際に必要な担保価値、土地値の指標の中で一番重要なものです。

 

不動産投資では、金融機関へ融資依頼をするため、路線価を必ず把握しなければなりません。

 

金融機関が融資をする際に、「この土地はいくらか、担保としてどのくらい価値があるのか?」土地の評価を調べる重要な評価基準の一つです。

 

ほとんどの金融機関は、路線価ベースで土地の評価をみて、更に独自の掛け目を入れます。

 

一例として3000万円の土地であれば、そこに0.8を掛け、実際に金融機関がみる担保価値は、2400万円と減額評価されてしまいます。

3000×0.8=2400

 

一般の土地評価方法は、実勢価格より大幅に路線価の方が低いので、路線価ベースで土地を仕入れられれば手堅いです。

実勢価格  公示価格  路線価

路線価図・評価倍率表

 

市区町村の固定資産税評価額

固定資産評価額とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準を基に、市町村長がその価格を決定し、この価格をもとに課税標準額を算定します。

公示価格の7掛け

基準日:毎年1月1日(3年に一度見直し)

公表時期:3月か4月

土地評価の目安:公示価格(国交省)の70%

 

洗練された投資家は、固定資産税評価額で物件を購入される方もいます。

固定資産税評価額で購入出来れば、実勢価格より大幅にかなり割安でお得なので、素晴らしい不動産投資となるでしょう。

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実需の実勢価格

対象不動産の土地が坪単価いくらなのか、疑問に思う事でしょう?

 

一般的に不動産の売買をする際は、地元の不動産業者が取引事例比較法や周辺相場の価格帯等で、評価を決める事ほとんどです。不動産業者から、土地や建築費用の坪単価も教えて頂けますが、金額が数千万単位になりますので、一度自分自身で調べる事も大切です。

そこで、実勢価格を知らべる事が出来る「国土交通省の土地総合情報システム」が参考になります。

不動産取引価格情報検索

 

土地の担保評価は低くなる?銀行の評価は掛け目もあるので注意が必要

金融機関は積算評価法を用い収益物件の担保評価をしますが、そこから更に掛け目を入れて評価を出すこともあります。

一例

+10% 商業地

プラスマイナスなし(積算評価のまま)
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地

-10% 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域

-20% 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地

-30% 準工業地域、工業地域

 

実際のところ、実売価格と銀行が算出する積算評価では乖離があり過ぎてアパートローンの融資が出ず、属性の与信でカバーすこともあります。積算評価が出るのは、都市部より地方の駅から遠く離れた立地の悪い場所や需要と供給が崩れた様な場所が散見されます。

積算評価が高いのは良いのですが、収益面は低くなりがちです。立地の悪さや賃貸経営に支障をきたす面もあることを十分理解しなければなりません。

ステップ1【不動産投資のイロハ】

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