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アパート経営は元手が回収できるのか?元が取れる時期や目安について

投稿日:2018年3月16日 更新日:

アパート経営に興味はあるのだけれど、漠然とはたして「元手が回収できるのか?」と疑問が浮かぶのではないでしょうか?元手自体いくら必要で、サラリーマンでも銀行からアパートローンの融資を受けられるのか、何年で回収できるのか疑問だらけでしょう。

 

賃貸経営を始める際、一般的に銀行から「自己資金として物件価格の2割」を準備するように言われます。仮に諸費用を含めた自己資金の2割を条件に、「元手は回収できるのか?」そして「回収するまでの時期や目安について紹介致」します。

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アパート経営は元手(自己資金)回収ができるのか?

結論から言えば、コストパフォーマンスを意識した健全なアパート経営ができれば、投入した元手(自己資金)を回収することはできます。

 

しかし、返済比率もた高く手元に残るキャッシュフローが見込めなければ、売却によるキャピタルゲインでの回収か残債ゼロになるまで持ち続けた後に回収すしかありません。現実的には厳しい状況が待ち受けていることでしょう。大切なのはキャシュフローの手残りで、元手回収の時期が左右されることです。

 

元手回収ができるかは、「購入費用や融資期間、維持運営費としての経費率(空室・光熱費・管理費・利息・税金・雑費用)」など、事業主の計画性と経営手腕次第です。

 

アパート経営は、自分で調査した適正な家賃相場と一定のストレス(経費率)を掛けた長期シュミレーションをすれば、収支状況が予想でき元手がいつ頃回収できるのかも分かることでしょう。

 

 

アパート経営の元手回収の時期や目安はどうなのか?

収益物件を購入する条件として、一例を元に自己資金2割だとどうなるか考えてみます。

 

物件概要

木造アパート約8500万(土地4250万・建物4250万)

利回り約8% 家賃収入約680万円

融資期間22年 金利1%

自己資金2割 約1700万(頭金1100万、諸費用7%約600万)

経費率20%(利息、固都税、管理費、光熱費、税理士など)

 

サラリーマン大家は満室経営が当たり前という事を前提にすれば、元手回収までの時期は融資期間や金利条件が鍵を握ります。上記を条件にシュミレーションしてみます。

月の家賃収入は満室で約56万円(年間約680万円)

月々の元金返済は約28万円(年間336万円)、利息は約3万円(年間36万円)

 

手残り
56(家賃)-約28(元金返済)=約28万円/月
約28万円(手残り)×12か月=約336万円/年

 

経費率20%を加味(利息、固都税、管理費、光熱費、税理士など)
建物の減価償却費約200万
約680万×20%=約136万円/経費率
約680-(約336万+約136万)=約208万円/CF

入居率 家賃収入/年  経費率 経費/年 元金返済/年  CF  回収時期
100% 約680万円  20% 約136万円 約336万円  約208万円  約8年
 90% 約612万円  20% 約136万円 約336万円  約140万円  約12年
 80% 約544万円  20% 約136万円 約336万円  約72万円  約24年

 

 

 

 

 

賃貸経営環境の厳しい中、自主管理やDIY・労働力投入などベストな経営をすれば、8年より前倒しで回収することも可能です。

 

またアパートローンの融資期間を長期短期にすれば、どちらも「一長一短、メリット・デメリット」は出てきます。そこは不動産投資家の戦略と考え方次第です。安定経営を図り長期アパートローンと低金利融資を組めれば、良いのか悪いのかは別にして元手回収までの時期はそれだけ早いものとなります。

投資戦略 融資期間 CF 元手回収 メリット デメリット
資産保全 短期 少ない 遅くなる 借金が早く減る 再投資まで時間が掛かる
拡大時期 長期 多い 早くなる 再投資が早くできる 借金は中々減らない

 

 まとめ

アパート経営の元手回収については、購入条件と事業主の経営能力に良り長短が決定します。早く元手を回収するためには融資期間を延ばすことも出来ますが、それに伴い金利負担は大きくなり借金の元本返済も思うよう進みません。

 

借金返済期間が延びるデメリットも考慮し、自分がどういう人生を歩みたいのか、ライフプランに合わせた不動産投資戦略を練る必要があります。まずはアパート経営を始める前に、シュミレーションをして元手は回収できるのか、儲かる賃貸経営でやる価値はあるのかを見定めて下さい。

 

アパート経営が儲かるのかは「アパート経営は儲かる!?大家が暴露する賃貸経営の真実と実態」を参考にして下さい。

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