目指せ経済的自由!サラリーマン大家に学ぶ不動産投資の始め方

【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

【アパート経営は危険!】不動産投資ブームの裏側で潜在化する破綻間近の不動産投資家の実態

投稿日:2017年4月2日 更新日:

貸してのいない賃貸物件が溢れている中、新築アパート建築が止まらない環境は、更なる非常に危険な賃貸経営にさらされてきています。不動産投資大ブームにより、不動産投資セミナーが各地で活況を浴びています。

 

不動産投資は事業・不労所得や権利収入ではありません。経営手腕を問われる中、不動産価格高騰において無理に割高な収益物件を購入すると、返済比率の高さの上に空室率の悪化と修繕やリフォームなどの経費で、自転車操業的な余裕のない経営となります。今後の不動産投資業界で行く末は、借り手有利で大家さんに不利だらけの賃貸経営が待ち受けています

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不動産投資が失敗!儲からない事に気づいたサラリーマン大家が撤退

不動産投資大ブーム中に参入した多くの不動産投資家が、実際に賃貸経営をやってみたところ、思いのほか家賃収入が残らない現実に気づき始めます。

 

今は満室に近い状況でも、入退去も頻繁になり始めたり段々と空室が発生し、退去に関わる多額の費用に悩まされることにもなります。退去をされる度に、大きな出費となる原状回復費や業者任せのリフォーム代の費用に困惑することでしょう。

 

原状回復費用も部屋の状況により、一概にはこうだと言えませんが、単身向けであっても大体20万前後は掛かります。ただ単に入居付けを容易にするためのバージョンアップでなく、普通に直すだけでで数十万円の出費です。

 

管理会社の原状回復請求見積もりを見る度に嫌気がさし、手持ち資金が減って大家さんの懐をボディーブローの様にじわりじわり痛め付けていく事になります。

 

長年の経験や実績を積んだ大家さん達は、資金的にも厚みがあったり余裕資金を蓄えていますので、体力もあり費用対効果を考えたベストな部屋づくりを作れますが、経験のない資金の乏しい大家さんは多額の出費に不安を募らせることになります。

 

フルローンやオーバーローン、少ない乏しい自己資金で始めた不動産投資家さんも少なからずいます。手持ち資金に余裕のない不動産投資家さんは、大規模修繕や原状回復費用・リフォームに迫られる時期がいずれきます。大きな出費に対応できるだけの体力の温存をしなければなりません。

 

少しづつ気付きはじめるのです。「長期アパートローンでキャッシュフローが出るけど、借金が全然減らない!

「あれっ、満室に近い状態でも年間を通すと家賃収入もほとんど残らない」

「短期間で入退去が繰り返されるので、原状回復費がやばくない?」

「今はまだやりくりできるけど、年々競争力も落ちるし空室率は増加、近いうちに大規模修繕・塗装・リフォームもしなければならない」

 

書籍や不動産業者が勧めるほど、簡単に美味しい思いができない一面も垣間見ることになります。実は不動産投資ブームで一番恩恵を受けたのは、不動産投資家でもない「不動産業者と金融機関だった」とは、、、知らなかった現実。

 

不動産投資大ブームの今のうちに、アパート経営を止めたほうが得策かも知れない、、、、、

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アパート経営が失敗したから止めたい!簡単に賃貸経営を止められない現実

儲からない事に気づき始めた大家さん達がオーナーチェンジ物件として売りに出すことはよくあります。「駄目だ!ほとんど家賃収入も残らない!借金も全然減らないからアパート経営はやめよう」と思っても、そう簡単にやめることもできない。

 

自分の思っている残債以上の金額でそう簡単に売れません。「借金だけが残る事態にもなる」ので、そう容易く撤退することができないのです。利益を出して儲かるどころか、借金だけが残る悲惨な結果になることも十分にあります。

 

不動産投資家のアパートローンに対する融資の状況が刻一刻と様変わりしています。

 

先月出ていたアパートローンの融資が、今月から銀行の融資条件が変わり、自己資金の2割・3割投入する必要だったり、属性・資産背景はもとより、築年数(築古は駄目)・構造(木造は駄目)等から融資対象案件でなくなることは、過去を見れば分かることです。

 

歴史は同じことを繰り返し、バブル崩壊後やリーマンショックの時の様に、不動産価格は下落します。

賃貸経営は危険!アパート供給過剰による社会問題と破綻者予備軍の潜在化

 

アパートは売るのが難しい!赤字や損切覚悟でも簡単に売却出来ない

エンドユーザー向けの不動産投資物件を購入してしまい、売却ができない

 

リスクを負って地方RC・築古物件(数十年)の購入したところ、築年数が古いことにより次の不動産投資家の融資が付かなくなり、売却が出来ない事態が起きる。

 

頼みの綱のスルガ銀行・オリックス銀行などの融資状況が変われば、不動産価格が変わるほど影響力は非常に強い。スルガ銀行で融資を受けて購入した不動産投資家は多いですが、売却する際、次の購入者はスルガ銀行を利用できないこともあります。

 

そうすると耐用年数のないRC物件は、どこの銀行も融資不可となりますので、容易に売却できない事態にもなります。ババ抜きゲームのジョーカーを最後に引いて大失敗する前に、融資が付くうちに出来るだけ早く処分しなければなりません。

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不動産業者に買い叩かれ残債・借金だけが残る可能性も

アパート経営を止めたいと管理を任せている不動産業者に相談しても、業者さんも儲けが確保出来なければいけませんので、市場価格より遥かに低い金額を提示されることでしょう。

 

不動産価格は金融機関の融資情勢で、値段がいくらでも変わります。融資の扉が締まれば、購入できる不動産投資家は限られるため、投資家の割に合わない金額では購入されることはありません。

 

不動産投資大ブームも収束し売却時期を見誤れば、待っているのは大幅な指値の買付証明書がくるばかりです。

返済比率の高い大家さんが不動産投資に楽観的なことに驚いた

不動産投資大ブームで購入した不動産投資家の返済比率は、セミナ―や懇親会で見聞するに「60%前後かそれ以上」。

 

今は低金利の変動で返済をやりくりしていますが、いったん金利が上昇基調になれば緩やかにじわりじわり上がる事を考えなければなりません。

 

「金利上昇リスク・家賃下落リスク」を楽観視してはいけない。

 

また増え続ける新築アパート群との入居者を奪い合う争奪戦が待ち受けいます。アパート経営の競争激化は熾烈を極め、賃貸物件の空室問題が顕著化してきます。

 

アパート経営の悲しい現実!「3件に1件が空室!」空室激増が止まらない危険な賃貸経営!

 

入居者が居てこその賃貸経営、賃貸物件は溢れかえっていますので、入居者予備軍はよりどりみどりの状況です。これから家賃減額・諸費用は大家が負担する薄利多売の状況に陥ることも想定しなければなりません。

 

将来の厳しい賃貸経営環境を想定(金利上昇・空室率増加・家賃減額・諸費用負担等)し、返済比率の高い(60%前後が限界)・体力のない大家さんは苦しい立場にあるといえます。

 

 

これから自分の物件が選ばれるだけの魅力的溢れるアパマンにしなければならなりません。いつでも最悪の自体を想定した賃貸経営環境を考えなければ、運任せの賃貸経営となることでしょう。

 

決して業者の言われるまま他人の手に委ねてはいけない。事業は上手く回すため情報収集と知識武装を怠らず、賃貸経営を自分自身の頭で考え判断しなければ、生き残る事は難しいでしょう。不動産投資で後悔しないためにも「競争激化のアパート経営は危険!サラリーマン大家の賃貸経営は楽ではない!」大家の現実を知って下さい。

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