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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営が楽か苦労するか判断する方法!

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サラリーマン大家が賃貸物件を購入した後、「入居者が見つからず悪戦苦闘し、思っていた程家賃収入がない」、「退去に伴う原状回復工事やリフォーム、大規模修繕に多額の出費」、「こんなに費用と精神的不安があるのであれば、やらなければ良かった」と思われる事を耳にすることがあります。
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物件購入の選定や見極めに失敗すると、購入したのは良いが

 

「空室が埋まらない」

 

「賃貸経営の維持費が高すぎる」

 

「大規模修繕やリフォーム費用の捻出に困る」

 

「家賃収入より反対に持ち出しが出て返済に困る」

 

等の問題点を抱える可能性は十分にありますので、賃貸経営がいかに安定して精神的に楽にできるかどうかが、非常に重要です。

 

 

アパート経営が楽かどうか、、、、
それは収益物件である、「アパートやマンションに差別化が出来ているか」、「強みや売りがあるかどうか」です。

 

 

1 立地は良いか!

アパート経営・マンション経営は1にも2にも立地が最重要!

 

賃貸物件の周辺にコンビニやスーパー等の商業施設があれば入居付けに断然有利になります。

 

不動産投資は購入してからが本番であり、初めてスタートラインに立てます。

 

賃貸経営の今後の運営の事を考えて、物件の持つポテンシャルを見極め、購入を考えなければなりません。

 

 

2 検討している物件の想定利回りは適切か?家賃設定が高すぎないか?

賃貸物件を探されている方が賃貸物件を探す際は、不動産ポータルサイトを大多数の方が利用しています。

 

その際、アパマンに入居を検討している入居者予備軍は、自分の希望に合う家賃や各種条件を設定しです。

 

購入を検討している物件の想定家賃が相場からかけ離れていないか、周辺の家賃相場を調べなければなりません。

 

売主は少しでも高く売りたい気持ちを持っていますので、広告費を上乗せしてでも満室に近い状態にして割高な家賃で売却に掛けます。

そうすれば見かけだけは利回りが高くなります。

 

相場より割高な家賃設定で物件を購入した場合、数年後の利回りは段々と下がり、思っていたような家賃収入は得られなくなりますので要注意です。

 

 

3 賃貸物件の外観見栄えはどうか

お部屋を探している入居者予備軍の方のほとんどが、インターネットの不動産ポータルサイトを見てから、エイブル・ミニミニ・ハウスコム・アパマンショップ・ホームメイト等で内見予約をします。

 

ネット検索で一番目につくのが画像です。

 

探しているアパートやマンションの顔である玄関や外観のイメージが非常に重要です。

 

ネットに映っているアパマンの外観・玄関・エントランス・駐車場・玄関ドア・廊下・階段・室内(玄関・風呂・トイレ・キッチン・お風呂・洗面台・クローゼット・フローリング・エアコン・ベランダ等)の画像がいまいちだと、それだけ反響は下がります。
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4 間取りは広いのか狭いのか?

入居者予備軍は、誰しも狭い間取りより広い間取りを好むのがほとんどです。

 

今の若者や独身者は、「ゆとり世代でもあり」、非常に贅沢志向な方々が多いです。

 

バブル期に流行した極小ワンルーム10㎡台では、「余程の好立地や激安家賃出ない限り」、はっきりいって将来性は乏しく近隣物件と戦えません。

 

これからの人口減少・少子高齢化の波と、空室戦国時代に近隣アパート群と戦うため、広いのか狭いのかが重要であり、後から広さを変更することもできないので、物件を購入する際は気をつけなければなりません。

 

 

5 設備はどうか!?

当たり前ですが設備は古い物より新品の物が良いので、築20年以上経過したアパマンであれば、大抵は古臭い設備が備わっているはずです。

 

ふるぼかしさを一新するためにも、システムキッチン・ユニットバス・フローリング・トイレ等のリフォーム工事が必要不可欠です。

 

リフォーム工事で数十万、百万程度掛かることもありますので、ゆとりある余剰資金を確保しなければ、突発的な支出に対応出来なくなってしまう事もありますので、資金計画を立てておく必要があります。

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 6 賃貸経営が好きですか?

一番重要かもしれません。

 

不動産投資と賃貸経営は、一部の大金持ちは不労所得ですが、大抵は不労所得ではありません。

 

時間と労力と多額のお金を費やす事業なので、大っきらいなことをしているのであれば、それは「苦痛」の何物でもありませんし、長続きしません。

 

賃貸経営はストレスのたまる場面が多々あり、メンタル面が非常に重要な要素にもなっていますので、興味がなければ絶対にやらない方が身のためです。

 

 

不動産投資は購入時に成否が大体わかりますが、購入して終わりではなく運営の始まりであり、長期にわたる事業なので、いかに満室経営に近づけて大切な家賃収入を貯え、必ず発生するリフォーム費用を業者にボッタリされない事が重要だと思います。

 

楽な賃貸経営が出来るよう、アパマン物件の選別眼は鍛えなければなりません。
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