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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

アパート経営に失敗しない理由3つ!年収の低いサラリーマン大家が成功し続ける秘密とは?

投稿日:2018年6月17日 更新日:

不動産投資に興味はあるけど、普通のサラリーマンにアパート経営が出来るのか疑問に感じる事もあるのではないでしょうか?スタート時は、不動産投資に関する書籍や数少ないブログ等見て始めましたが、当時は限られた少ない情報の中で、不安も抱えながら手探り状態で始めたものです。

 

しかし実際にサラリーマン大家としてアパート経営をしていますが、苦難はありますが乗り越えられない様な難題や大失敗をしている訳ではありません。長いロングスパンで着実にアパートローンの借金は減っており、資産超過状態でもあり、人生を積む事もできました。なぜ普通の会社員でも不動産投資で失敗しなかったのか「サラリーマン大家がアパート経営で失敗しない3つの理由」を紹介致します。

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アパート経営が失敗しない一番大きな理由は覚悟の違い

まず最初に言いたいのが「不動産投資で失敗したくなければ死ぬ気でやる」事です。アパート経営もビジネスなのですから、事業間隔で賃貸経営をしなければ、業者さんに利益を献上するだけ、やられ過ぎている大家さんが実に多過ぎるのが現状です。

 

サラリーマン大家が「アパート経営を失敗しない大きな理由は覚悟の違い」です。賃貸経営をする際、ライバルとなるのは大方は地主大家の方がほとんどです。地主大家の大方は、空室が出ても積極的に空室を埋める様な姿勢はありません。借金返済にあまり困る事もないのですから、そこそこの入居や他人事の様に管理会社へ任せる事が場合が多いです。

 

一方何の資産も持たない血眼になって資産形成に挑んだ不動産投資家といえば、真剣差がまるで違います。一歩間違えば「自己破産」「一家離散」「夜逃げ」「離婚」なんて事もあるのですから全然違います。管理会社に丸投げし借金にそれほど困っていない高齢者のお爺ちゃん・お婆ちゃんとでは、わけが違うのです。

 

普通のサラリーマンが不動産投資を始める場合

「現金一括購入なんて無理」

「元々から数千万の現金を持っていない」

「親からの相続で土地や現金等の資産を受け継いでいない」

等の問題に直面する事でしょう。

 

そして普通のサラリーマンが莫大な借金を背負って不動産投資を始めます。かぼちゃの馬車の様に、「1億2億」と、普通ではない金額を借ります。返せない場合は「ゴメンナサイ」ではすみません。自己破産したり「かぼちゃ裁判」に発展したりもします。

 

自分も含めメガバンクや地方銀行、ノンバンク等からアパートローンの融資を受け、賃貸経営のスタートをきれた方も多いでしょう。メガバンクは高属性の年収の高いエリートサラリーマン向けですが、比較的取り組みやすい地方銀行の方が一般的無難なものでもあります。関東であれば千葉銀行や横浜銀行、東日本銀行、西武信金、群馬銀行、オリックス銀行、そして良くも悪くもスルガ銀行など、お世話になった不動産投資家は多いです。

アパートローン年収500万以内で不動産投資に融資をする金融機関一覧

 

金融機関から莫大なアパートローンという大借金を背負って初めて、不動産投資が出来ます。戸建であれば100万・200万な事もありますが、積算評価の高い木造アパートやRCマンションであれば1億2億の世界です。普通のサラリーマンが将来獲得する生涯賃金の2億円程度の融資を受ける事もあります。

 

普通のサラリーマンが「不動産投資で1億・2億の借金を背負う」事は、事業資金という借金だけで考えれば普通ではありません。高属性でない一般的な年収のサラリーマンが、事業で数億円規模の融資を受ける事はまず出来ません。何かしらの担保が取れない限り有り得ません。

 

それが不動産投資の世界では、良くも悪くもあり得るのです。本来は、事業に対して二重売買やふかした融資を受ける事はないのですが、グレーな事に金融機関と事業主の両方の利害が一致する事から暗黙にまかり通っている事もあります。銀行に勤務できる行員は一般的には優秀な人材ですし、融資担当者が知らないなんて事はありえません。都合の悪い事は口にしない世の常です。

 

初めから先祖代々の土地を受け継いだ地主大家と違い、背陣の水で挑んでいるサラリーマンとでは別なのですから、アパート経営が成功できないはずはありません。失敗したら破綻まっしぐらですからね。

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サラリーマンの社会経験やスキルがあれば問題が解決できる

日本の経済を動かしている原動力は、紛れもなく毎日身を粉にして一生懸命に働いているサラリーマンの方々です。企業戦士として真面目に業務に取り組み、難題を解決すべく黙々と誠実に働いているサラリーマンがいるからこそ企業が成り立っています。

 

賃貸経営をする上で、サラリーマンの経験や能力は少なからず役に立つ事もあるのです。

不動産業者への買付と売却依頼

金融機関へのアパートローンや資金調達

管理会社との業務調整

仲介業者への客付け依頼

税理士との確定申告業務の調整

リフォーム業者や修繕業者への発注

「火災保険・地震保険・孤独死保険・弁護士保険」の加入や見直し・請求業務

弁護士・裁判所への法的手続き

 

自主管理であれば入居者への対応や交渉も必要

煩わしいコミュニケーションも多々ありますが、賃貸経営には複数の業者や沢山の業務が密接に関わって来ますので、少なからずも日常業務として毎日処理しているサラリーマンには難しい事でもないはずです。

 

大家さんに過大な能力やスキルは必要ありませんが、会社員として勤務していれば業務内容は違えど、目的を達成するため根拠や合理性を調べ適正な手続きをするだけです。ただ面倒なだけで、対応できない事ではありません。

 

普通のサラリーマンが不動産投資にチャレンジする際、

需要と供給のバランス

アパートやマンションのスペックや収益力等の戦闘力は大丈夫か?

アパートローン30年の収支計算

借金の返済比率

空室対策は万全か?何室空いたら赤字になるのか?

突発的な予備資金として最低でも数百万程度あるのかどうか

 

最低でも収支計算・お金の勘定をシュミレーションをして、儲かるかるか儲からないか簡単に判断できます。当たり前の事を当たり前にやるだけです。サラリーマンとして、会社で求められている日常業務を延長上に処理するだけなので、それほど高い能力やスキルも求められるものでもありません。

アパート経営が儲かる3つの方法!初心者でも利益が得られる不動産投資とは?

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アパート経営は厳しいがサラリーマン大家にライバルとなる強敵は存在しない

不動産投資でライバルとなるプレイヤーは、大半は大東建託・レオパレスなどの地主大家さんを始め、相続対策大家、2代目3代目の相続大家、強敵サラリーマン大家、超強敵不動産業者(役員や社長所有)などがいます。

 

しかしライバルとなる大家さんは、それほど強敵でもないところもあります。特に高齢者の地主大家さんで、今のところやる気は感じられません。そもそも高齢者の地主大家さんは人生を積んでいるのですから頑張らないのです。

 

家賃収入がなくても生活が困窮する訳ではない

大東建託や大和ハウスなど一括借り上げ・サブリース・家賃保証で丸投げ

入居付け難しく空室があっても問題とならない

過大な借金返済を強いられている訳でもない

体力的・精神的に煩わしい事は嫌

あくせくしてお金を稼ぐ必要がない

世情に疎い

固定観念や年齢的にも判断力がない

 

日本の金融資産約1700兆円の6割は、60歳以上の高齢者が保有していると言われています。日本のお金は高齢者が握っているのです。もうこれ以上お金を稼いでも仕方ない事もあるでしょう。

平成29年2月3日 金融庁 家計金融資産の現状分析参照
https://www.fsa.go.jp/singi/kakei/siryou/20170203/03.pdf

 

大空室時代は到来していますが、地主大家さんはサラリーマン大家の様に目の色を変えて、客付け営業やリフォーム・DIY等に血眼になっているようなことではありません。プレイヤーは多いですがライバルとなる方は、一部の地域的にみれば限定的でもあったりもします。局所的に新築アパートが供給過多になっているところも確かにありますが、似たような考えを持つライバルだらけなのでそこは頑張るしかありません。

 

アパート経営市場は、益々「成功大家と失敗大家の二極化」が進みます。30代・40代の若いサラリーマン大家は、長期的スパンでみれば充分勝算が見込めるシュミレーションが取れるはずです。間違いのない収益物件と努力をすれば乗り越えられる現状です。

【アパート経営はするな!】賃貸経営を困難にする大家さんは失敗とリスクを抱えるばかり

 

まとめ

借金持ちのサラリーマン大家は失敗できない状況だからこそ成功するしかない

サラリーマン大家の経験と知識コミュニケーション能力があれば問題が解決できる

ライバル大家さんの大方は高齢者なので、サラリーマン大家に勝機は充分にある

 

最初から勝てる出来レースの様な状況です。難しくはありません。当たり前の事を当たり前にするだけですね。

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