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融資対策

スルガ銀行(金利4.5%)で融資を受けて不動産投資をするメリットとデメリット

投稿日:2016年10月30日 更新日:

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不動産投資と言えばスルガ銀行が代名詞と言われるほど、アパートやマンションに積極的に融資をする金融機関ですが、金利が3.5%から4.5%高い事でも有名な銀行でもあります。
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不動産投資初心者の方が利用される傾向にありますが、スルガ銀行の特徴であるメリットとデメリット、そして特徴を紹介します。

 

 

メリット

1 全国のエリアが融資対象

通常ほかの金融機関では、自分が住んでいるところに銀行の支店とアパートやマンションがある地域に融資をします。

 

スルガ銀行は、北は北海道から南は九州まで全国エリアでアパートや、マンションの収益物件に融資をする唯一無二の金融機関です。
※(一部地域除く)

 

 

2 融資期間が長い

通常の銀行であれば、法定耐用年数から経過年数を引いた年数で融資期間が決まりますが、スルガ銀行は期間を延ばして融資をする傾向にあります。

 

よその金融機関が融資をしない、尻込みする築古物件や難あり物件(数字だけで判断)でも可能にする事が出来る金融機関です。

 

一例(RCで築20年)

47-20=27

27年にプラスアルファした年数が加算されます。

 

 

3 融資の審査が早い

金融機関から融資を受けるまで、早くても数週間から1ヵ月前後掛かる所を、スルガ銀行は1週間程度で融資の内定をします。

 

それほど収益物件である不動産に対し、スピード審査をして他の銀行と差別化を図り、重視していると言う事が分かります。

 

圧倒的スピードで審査をしますので、ライバルの多い競合する物件であれば、スルガ銀行を利用とする不動産投資家に先を越されてしまいます。

 

 

4 アパートやマンションが高値で売れる

金融機関のお金がジャブジャブに余っており、貸出先もあまりなく、融資先が不動産へ偏っているため、アパートやマンションの収益物件に積極的に融資をしている現状です。

 

スルガ銀行が積極的に融資をしている現状ですので、融資枠の大きいスルガ銀行を利用した不動産投資家さんに対して、高値でアパートやマンションが売れます。

 

転売を繰り返し、多額の利益を得ている賢い不動産投資家さんも極一部います。
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デメリット

1 金利が3.5%から4.5%と高い

昨今の超低金利時代の中、他所の金融機関が融資金利を1%台・2%台だす中、以前からそうですが金利が4.5%と高い傾向にあります。

 

また一部地域の東京・神奈川・埼玉・千葉や大阪・名古屋などでは、金利3.5%から融資を受ける事も可能な事があります。

 

 

2 法人には融資をしない

基本は信用力のあるサラリーマンを対象にした、個人向けのアパートローンを積極的に融資をします。

 

個人事業主に対しては、基本は厳しいですが、決算書や事業内容によりけりケースバイケースな所もあり可能性はあります

 

 

3 元本返済スピードが遅い

融資期間が長く金利が4.5%と高いので、元本返済が進みません。

 

金利支払い分が非常に多きな負担割合になりますので、不動産投資家さんからの多くの悩みとして多く言われる点です。

 

 

4 危険な物件でも買えてしまう

属性次第で容易に融資が引けてしまう現状ですので、条件が悪いアパートやマンションでも購入する事が可能になってしまいます。

 

購入したは良いが、次から次へと身に降りかかる各種トラブルと多額の費用に見舞われる可能性もあります。

 

特に不動産投資を始めようとしている方は、実際の賃貸経営がどういうものか理解できませんので、後からリカバリーの効かない物件を購入してしまったら、費用だけでなく精神的苦痛も受けてしまいますので注意しなければなりません。

 

 

5 諸刃の剣

アパートローンの融資審査のスピードは、日本一です。

 

どこの金融機関も1週間程度で融資の内定を出すところはありません。

 

他の不動産投資家に一歩先を越した融資を受ける事が出来ますが、反対にデメリットもありますので理解しなければなりません。

 

 

6 スルガ銀行の融資情勢で不動産価格が変わる

不動産業者は、不動産投資家に対してスルガ銀行から融資を受ける事を勧めます。

 

理由は、審査が圧倒的に早いので、売買までこぎつけるからです。

 

不動産業者も手数料が入るからこそ、経営が成り立ちますので、他のライバル不動産投資家より早く融資を獲得するため、スルガ銀行と提携をしています。

 

スルガ銀行を利用しなと売買をしない不動産業者まであります。

 

その結果、融資の緩いスルガ銀行を提携している不動産業者から、条件の悪い価格で売買する事にも繋がります。

 

スルガ銀行の融資情勢が締まれば、今まで高値で売れた収益物件に融資が付かなくなり、売れなくなりますので大幅に値段を下げて売りに出さなければならないことにもなります。

 

 

融資条件の緩いスルガ銀行の融資情勢で、マックスの売買価格が決まりますので、常に動向を見ておく必要があります。

 

 

 

特徴

評価方法は、収益還元評価と積算評価の両方

 

金利は4.5%(団体信用生命保険込)

 

年収700万円以上

スルガ銀行の融資姿勢は、以前年収500万の方でも融資をしていましたが、不動産投資大ブーム到来により参入者が増え、容易に融資を付けることができるようになったので、段々と年収600、700万とハードルを上げて来ています。

 

 

アパートローンの融資額は、年収の20倍まで

 

融資対象構造物は、RC(鉄筋コンクリート)とS(重量鉄骨)構造

 

 

一部の転売を繰り返している方が、誰もが購入出来ない難ありの収益物件を安値で買って、満室にして直ぐに売却する手法を繰り返し利益を上げている方もいます。

 

非常に賢いやり方です。

 

賃貸経営をするより、短期間で高収益を享受出来ます。

 

しかしながら、融資が締まれば売却は容易ではありませんので、不動産投資大ブームが到来している今だからなせる技になります。

 

 

そして融資に対して言いたいのは、金融機関は不動産投資の素人です。

 

スルガ銀行にせよ他所の銀行にせよ、金融機関から融資を受ける事ができた、イコール安全で安定した不動産経営が出来る、お墨付きを貰ったと言う事では決してありません。

 

洗練された投資家さん達は、資産の組み換えやこれから身に降りかかる大規模修繕と多額のリフォーム費用を勘案して、そこそこの金額や高値で売り抜けています。

 

銀行から不動産投資に融資が付くからという理由で、安易に賃貸経営を始めるのは危険なのでメリットデメリットを理解し、自分の性格に合う事業なのかよく考えた方が身のためです。

 

ステップ3【不動産投資の始め方】

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