不動産投資家で資産を形成した４０代・５０代のサラリーマン大家さん達の家賃収入は、規模にもよりますが数百万から数千万まで得ていますが、実際のところ賢い資産家や大家さん達であれば、派手な生活や豪遊をしているわけではない。
不動産投資で成功した大家さんの武勇伝が、書籍や雑誌、テレビ・ネット等広く周知され、海外旅行で世界中を飛び回っていたり高級車を所有していたり、派手で豪遊をしているイメージがあります。
しかしそれは一握りの大家さんであって、分母の大きい世間一般のサラリーマン大家さんは、そんな派手な生活をしている訳でもなく実直で堅実な大家業をしています。
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家賃収入に手を出すな！
不動産投資と賃貸経営と言えば、「不労所得、脱サラ、セミリタイヤ」など先行して良いイメージだけが先行する傾向にあります。
しかし賃貸経営の表の良い部分だけを、ネットや書籍の武勇伝に魅せられクローズアップしてはなりません。
これから不動産投資を始めたいと考えている賢明な投資家さんは、大家さんは「家賃収入があって凄い！羨ましい！」と思われますが、不動産投資の裏側を常に感じ取る事は必要です。
アパート経営って「実際どうなの？」と思う事は、非常に重要です。
家賃収入数千万で、海外に飛びまっわていたり・豪華で贅沢な私生活を送っている方は、一部の限られた方だけです。
大多数のサラリーマン大家さんは、不動産投資を始める前と変わらない、普通の生活を送っているのが一般的です。
サラリーマン大家として不動産投資で賃貸経営を成功させるためには、家賃収入から入る運営資金を貯蓄させておく必要性があります。
賃貸経営をより安定させていく事業として、キャッシュの温存と軍資金確保は必須課題です！
賃貸経営の収入は１円も使わない現実！
家賃収入に手を出さないで貯蓄しておかなければならない理由
銀行への借入金の返済（元本と利息）
借金には良い借金・悪い借金がありますが、借財は借財です。
金融機関は毎月の返済を待ってはくれませんので、経験を積んで安定した家賃収入の確保に努めなければなりません。
勉強と実践・チャレンジ精神を持っていれば、賃貸経営は決して難しいものでもありません。
また大家さんは年齢を重ねれば重ねるほど、過度な借金を避けあまり無理をしない、出来るだけ安全な不動産投資を目指していく傾向にあります。
不動産投資戦略もありますが、繰り上げ返済もしていたり、投資家それぞれのやり方があります。
エンドレスで続く様なアパートローンの借金返済のため、キャッシュに厚みを持たせ温存していなければ精神的にも良くありません。
小さな修繕から大規模修繕まで多額の費用が掛かる
賃貸経営をしていると、定期的や突発的に様々な設備に問題やトラブルが発生します。
入居者さんが故意・過失により室内を汚損・破損させたり、設備に不具合を掛けてしまう以外は、修理・修繕費用の負担は大家さんがすることになります。
入居者さんからの不具合の連絡で多いのが、特に水回りのトラブルが大半を占めます。
水回りの問題のほとんどが、キッチンや洗面台、トイレやシャワーユニットバス等の設備です。
修理業者さんや職人さんを呼べば、見積もりは無料でお金は掛かりませんが、修理を実行する際に、「出張費と技術料」そして肝心の部品代が請求されます。
大人一人呼んで、修理してもらうのですから、それ相応の修理費用を支払わなければなりません。
自分が修理依頼を受けたと想定して、大人を呼ぶのに数千円という訳にはいきませんよね。
トイレの修理業者さんは、管理会社経由で呼ぶと１万円程度は請求されます。
自分でやれば部品代だけで、数千円程度でできてしまいますが、サラリーマン大家はスーパーマンの様に現地に駆けつけることもできません。
小さな細かな修理費用から、数百万以上も掛かる事がある大規模修繕まで、多額の費用が掛かると言う事を、肝に銘じなければなりません。
屋上防水、屋根の葺き替え、タイルの塗装・補修・張替、外壁塗装、シーリング工事、階段やバルコニーの鉄部塗装、排水管の洗浄、電気設備の修理・交換、駐車場の舗装
リフォーム工事は避けては通れない！
賃貸アパートも１０年程度経過すれば、不具合や故障が散見され、管理会社から修理の提案を受けることになります。
大家さんがアパートやマンションの入居者さんからの要望や空室募集のための入居促進リフォームを怠れば、どうなるかは想像の通りです。
入居者さんは問題がある事からリフォーム要望をしているにも関わらず、誠実な対応をして頂かなければ、嫌気をさして他所の競合近隣物件に流れるのは目に見えています。
損して得を取れではありませんが、けちってはいけません。
変なところでけっちては、元も子もありませんし、長い目で見れば入居者さんからの「クレームは天の声」反対に長く住んで頂けることもあり、良好な賃貸経営に結びつく事もあります。
フローリング、壁紙、畳、ふすま、玄関、室内、リビング窓、サッシ、押入れ、電気設備、エアコン、キッチン、トイレ、お風呂、給湯器、洗面台、浴室乾燥機、テレビモニターフォン等の補修や交換や新設
多種多様なリフォーム工事が大家さんを待ち受けています。
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不動産業者の協力は必須！借りないとほぼ無理！
収益物件を健全に維持運営させるためには、毎月の固定費用や入居確保のため、大家さん自身でやらない限り必ず掛かります。
賃貸経営は自主管理と管理会社に分ける事ができますが、サラリーマン大家のほとんどが管理会社任せ。
サラリーマン大家は非常に業務が忙しい身、任せなければ出来ない無理な実情もあります。
そもそも自分で自主管理する気がない、不動産投資家がほとんどだと感じます。
自分の大家さんの経験やレベルを引き上げるには、自主管理は最適です。
しかし、投資環境や投資スタンスから「やりたくもない出来ない」、「自主管理？何それ、投資なんだから、そんな面倒な事はしないよ！」という方もいます。
管理費、清掃費、仲介手数料、広告費、お土産など
家賃収入を発生させるためには、入居をさせるための仲介手数料や広告費、維持をするための管理費、常に大家さんに付きまとう負担の少なくない費用になります。
特に仲介手数料、最低でも家賃の１か月分となりますから、ばかにできない大きい金額です。
間接的な費用は避けられない
賃貸経営で主に認められている経費が、多種多様ありますが、これもまた維持運営していくためには、必要不可欠な費用となります。
家賃収入を得るために直結した費用ではありませんが、これらの費用を負担していかなければ、健全なアパート経営は難しいくなることは避けられません。
税理士報酬、火災保険料、共有部の水道光熱費、交通費、宿泊費、電話代、携帯・スマートホン、インターネット、切手、はがき収入印紙、事務用品、清掃用具、接待交際費、セミナー、諸会費、コンサルティング費用、新聞・書籍・DVD、専従者給与、福利厚生費、小規模企業共済
税金負担は大家を悩まします
「不動産投資は税金との戦い！」とも言われ、自分も初心者のときに「贅沢な悩みだな～」と思っていましたが、実際に直面してみると多額の税金負担は身にこたえます。
利益が多ければ予定納税の先払い！
確定申告後には、お決まりの所得税の支払い！
不動産投資に関わる税金は多種多様
所得税、法人税、県民税、地方税、事業税、固定資産税、自動車税、予定納税、不動産取得税、自動車取得税、都市計画税、印紙税、登録免許税など
賃貸経営を軌道にのせるためには、税金に関する知識は必要不可欠です。
あらゆる支出経費・税金を支払った後に残るキャッシュフローは、大家さんの貴重な源泉で重要です。
何も考えずに不労所得だからと言う理由で、湯水の如く家賃収入に手を付けるのは無謀といえるでしょう。
不動産投資で家賃収入何千万あったとしても、おいそれとはお金を使えない現状があります。
賃貸経営からの家賃収入には、健全なアパートやマンションを運営するための費用以外に、１円もびた一文使えないということを加味して望むことも必要だと感じます。
ちなみに横浜大家は、賃貸経営以外に、今までびた１円も私利私欲で使用したことはありません。
家賃収入でお金が貯まったからという理由で、高級品や嗜好品を買おうというのは、どうかと思います。
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