アパートの敷金精算トラブルは難題！賃貸経営で大家が悩む実情

敷金や礼金は、賃貸物件を契約する際に必ずでてくる言葉です。そして問題なのが敷金清算、ほとんどの大家さんが経験する退去時にトラブルに発展することもある悩ましい問題です。

近年「賃貸住宅の紛争防止条例」が法令として定着してきているのか、世の中の景気の悪さ等の影響なのか、敷金精算トラブルになるケースが少なからずあります。

そもそも、敷金にはそれなりの費用をかけている理由や意味、そして入居者とオーナー双方の便宜を兼ね備えていることもあるので紹介します。

アパート経営は厳しい！時代の変化により変わる募集条件

賃貸物件の業界では、敷金０円・礼金０円の「ゼロゼロ物件」と呼ばれる、サービスを打ち出し入居者を募集している不動産会社も多数あります。

昭和のバブル時代では、敷金礼金２か月などアパートオーナーにとって有利な募集条件で賃貸を募集していましたが、景気回復が肌で感じられない状況や賃貸物件の供給過剰により、入居者有利な募集条件であることも珍しくありません。

そんな入居募集のところ、敷金・礼金や仲介手数料等の費用を抑えた入居者が、退去する際に掛かる原状回復費用で、管理会社・大家さんと清算トラブルになることがあるのです。

オーナーにとって敷金とは、一種の保険的な物。大前提に入居者さんが設備などを、「故意・過失により汚損・破損してしまった際に補填」するものや「家賃滞納・夜逃げをした場合の保険」として予め預かっておくものです。

反対に入居者にとっては、退去時の原状回復やハウスクリーニング代の担保として敷金を預けることが一般化しています。しかし入居の際に敷金を預かっておかないと、そもそもお金にシビアな入居者なので、支払いを渋る傾向が強いのです。そこが管理会社と大家さんが敷金精算で悩ましく感じるところでもあります。

その他に家賃滞納リスクとして、不動産会社の入居審査で家賃保証会社を交へ滞納保険を掛けることもできます。しかし入居者の人物像まで精査することは困難です。退去する際や夜逃げなどで、ごみ屋敷・汚部屋・悪臭・カビだらけ・隠れてペット飼育などになっていた、なんてことも起こりかねません。

更に入居者が契約期間中に、会社を解雇されたり転職や気分転換などで退去になるリスクもあり、いつ空室になるのか確実に分かりません。不安定な生活をしている入居者の方も少なからずいますので、敷金は大家にとってあった方が心強い保険となるはずです。

募集条件を緩くすればするほど、経済的に困窮している方も紛れ込む可能性もありますので、「敷金・礼金というフィルターを付ける」事により、不良入居者を未然に防ぐことも出来るはずです。

敷金が０円の場合、別の名目でお金を預かるケースが多くあります。例として、退去時のハウスクリーニング代と言われていますが、良くあるケースでは契約時にルームクリーニング代を預かるケースです。結局は、名前を変えて預かっているのが実情です。

そして退去時に、壊してしまった物などがあれば別途追加の請求をします。この場合、敷金に相当するお金がないので、入居者がゴネて揉めることがあるのです。

入居者が退去する際は、オーナーも必死になります。大家さんも最悪の場合、自己負担しなければならないケースも出てきてしまうのです。一円でも払いたくない入居者と、汚損・破損させた入居者に正当な負担を求めている大家さん、お互いの利害が正反対になり、最悪の場合は収拾がつかなくなります。

敷金があれば、オーナーもお金を預かっていますし、入居者も何年も前に預けたお金なので、お互いの妥協点も見つけやすところもあります。

敷金０円で募集する事により、入居の窓口が広がり契約を取るきっかけになりますが、ハウスクリーニング代は絶対に掛かる金額なので、負担割合を契約書で明確にしておかなければ退去時の精算で揉めることにもなります。清掃費用以外でも入居者さんの故意や過失でつけた損耗部分の請求もしなければなりません。

入居者さんへの敷金ゼロ負担なしにすることによって、実は「入居者も後で揉める・管理会社も清算トラブルで巻き込まれる・大家さんは苦労する可能性もある」のです、一概に良い募集条件とも言えません。一番都合が良いのは、入居者を案内する仲介業者がお得なプランだと感じるばかりです。

敷金があっても無くても入居者は、クリーニング費用や経年劣化以外のものがあれば原状回復の費用が掛かります。最初に預けておけば退去時も余りトラブルなく退去できると思いますので、敷金0円と後々の事を考えどちらが良いのか検討し、入居を決めることをお勧めします。

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