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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

賃貸経営

アパート経営は儲かるの?大家が暴露する賃貸経営の真実と実態

投稿日:2018年3月10日 更新日:

不動産投資ブーム熱は下がっていませんが、率直なところ「アパート経営は実際のところ儲かるのか?」と疑問をもたれる方も少なくないでしょう。

 

不動産投資を勧める営業マンに「そんなに簡単に儲かるんだったら自分でやればいいんじゃない?」というツッコミどころは置いておき、「現役大家がアパート経営は儲かるのか?」について紹介致します。

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アパート経営は儲かる!が誤解してはいけない真実

結論から言うとアパート経営は儲かりますし、儲からなければ誰もやりません。密かに成功している大家さんは、資産を雪だるま式に増やしています。

 

ネットの普及や相続税の増税により、不動産投資が注目を浴び主婦や学生まで爆発的に拡散しまいましたが、決して楽して簡単とは言えず安易に始める危険性やリスク、覚悟は絶対に必要不可欠です。

 

投資感覚を捨てて賃貸経営としての収支シュミレーショや事業戦略を駆使しなければなりませんので、ただ単に右から左に家賃収入が入って来る訳ではありません。

 

不動産投資セミナーで儲け一辺倒の賃貸経営の成功美談を真に受けてはいけません。アパート経営は資金調達から経営環境と運営状況まで、個々単体ごとに置かれている状況や背景が丸で違うのです。表面だけを見て楽して簡単に儲かるものと思い込むのは禁物、大家がワイングラスを片手に葉巻をふかしているゴージャスなイメージもありますが、左団扇で賃貸経営をしているなんて思わないで下さい。

 

地主の方や相続対策としてアパート経営にチャレンジしている方は、初期投資が物凄い金額にもなるのです。マイホーム購入費用のの数千万単位などの金額ではなく、ハウスメーカーであれば一戸あたり1200万前後のアパートを建築しています。

 

新築アパート建築費用

6戸の場合、約7200万(1200万/戸)

8戸の場合、約9600万(1200万/戸)

 

大きな初期投資や土地を担保にして、莫大な借金という足かせをはめてやるリスクを抱えているのです。一見毎月の家賃収入が銀行に入金されますが、アパートローンの元本と利息・管理会社への管理費・光熱費・税金などの支払いが待っています。

 

借金が1億程度あるのに、手元に残った現金を「あぶく銭・自由に使えるお金・旅行や高級品の購入」などに使う事が出来るでしょうか?莫大な借金があるのに、純粋な利益とは言え難いでしょう。「アパート経営は儲かる=他人任せ・楽して儲けている」ではなく、多大なリスクを背負って事業努力の末に得た利益ですので、誤解をしてはいけません。

参考「パート経営は儲かる!賃貸経営で儲ける3つのポイント

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アパート経営は儲からない!安易に始める危険な実態

アパート経営は儲かりません。「えっ、さっき儲かるって言ってたじゃん」と思われますが、アパート経営は条件が悪いと儲かりません。

 

「賃貸需要のない地域での無謀なアパート建築」「競争激化地域でのアパート経営」「他人任せの賃貸経営」など、このような状況下での賃貸経営は困難を極め難しい運営となり、結果としてアパート経営は儲からないことになるでしょう。

 

アパート経営は儲からない!賃貸需要のない空室率の高い地域でのアパート経営は困難

賃貸需要の乏しい地域での賃貸経営は、入居付けに困難を極めます。 賃貸物件の空室率が高ければ、当然の如く家賃収入は見込めず計画倒れ、赤字だらけでアパートローン返済に窮しまず儲かりません。

 

地方の田んぼのど真ん中にあるアパートに好き好んで入居する方は、中にはいますがそれ以上でもありません。圧倒的に生活に利便なところに住居を構えるというのがセオリーです。田んぼだらけの地域で、買い物・教育や医療・様々な問題の状況下、生活を営むことができますか?

 

地方では空室率も高くボロボロガラガラ物件を初め、新築アパートでも空室があるのは当たり前の様な状況です。地方のサブリース家賃保証のトラブルや問題は絶えません。

アパート経営の悲しい現実!「3件に1件が空室!」空室激増が止まらない危険な賃貸経営!

 

アパート経営は儲からない!競争激化地域での賃貸経営は苦労するばかり

横浜でのアパート経営は、地域によりけりですが熾烈を極め競争が激化しています。金太郎飴の様な相続対策用のアパートを初め、不動産投資大ブームの影響で建築された建売アパートが軒並み乱立しています。

 

少ない賃貸需要を奪い合う空室戦国時代の到来です!同じような新築アパートで溢れかえり、自分のアパートに好き好んで入居する訳ではありませんので、苦労を強いられるばかりです。

 

そして将来にわたり怖いのが「負の連鎖が止まらないこと」。最終的には新築アパートでも家賃の下値を下げたり、何かしらの対策をする必要があります。一人負けして支出が増えるのはアパートオーナーだけで、管理会社や銀行・不動産会社は痛手を負うことは決してありません。

 

不利なのは新築アパートだけではなく、既存の築古アパートはもっと家賃を下げなければなりません。昔の昭和時代の様な大家として、黙っていてもアパート経営が儲かる様な事はありません。

アパート経営は失敗する!?賃貸物件の供給過剰と空室増による社会問題と破綻者予備軍の潜在化

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アパート経営は儲からない!ほったらかし他人任せの賃貸経営で儲かる訳がない

全ての業務を管理会社へ丸投げし、後はほったらかしというアパートオーナーでは儲かるものも儲かりません。管理会社へ放置して儲かる様な賃貸経営環境は、既に終了しています。

 

最近では金融業界と不動産業界で大問題となっている、スルガ銀行とスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車破綻」は、ほったらし他人任せのアパート経営が如何に危険なものだったのかが、リアルな現実問題となっています。長期家賃保証・サブリースが幻だったこと、少しづつ公になってきている数々の問題点など、これから解明されていくことでしょう。魑魅魍魎な世界でしかありません。

スルガ銀行の高金利アパートローンは大丈夫!?不動産投資の融資は早いが諸刃の剣

 

仮に全て丸投げした場合どうなるかと言えば、「空室放置による収入の激減」「イエスマンの大家により多額のリフォーム費用の過大請求」「優先度の低い見放された大家として放置される」事に繋がります。

 

空室だらけでも管理会社はたいして痛手にもならず困りません。賃貸物件は数多くあるのですから、受動的な積極的でないいち大家に対しての優先度は低くなります。

 

物を言わない甘い大家としてのイメージにより、空室が発生しても業者主導の都合のクリーニング作業やリフォーム工事、期間や費用も含め丸め込まれてしまいます。

 

何も言わないのですから、管理会社の言い値での修繕費用や大規模修繕費用を請求されることになりますので、何のためにアパート経営をしているのか分からないような状況にもなりかねません。

 

まとめ

アパート経営者としての購入条件と経営能力次第で、「アパート経営は儲かる」「アパート経営は儲からない」かの分かれ目となります。

 

これだけは言えるのが、人口減少をベースに賃貸物件の供給過剰から、賃貸経営は尻つぼみの斜陽産業であり、明るい兆しは全くありません。ヨーロッパのように古い建築物に価値を保全するような保護措置や税制優遇も全くありません。日本政府の方針はスクラップアンドビルド、常に新しいものを建築し続けることによる雇用の創出と経済の活性化が骨幹となっています。

 

経営者としての高い意識を持ったアパートオーナーやサラリーマン大家でなければ、この厳しい賃貸経営環境を乗り切るのは厳しいと実感するばかりです。

アパート経営は破綻する!?アパートローン融資拡大が膨張し続ける厳しい賃貸経営の現実!

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