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【不動産投資で資産を構築した横浜大家のブログ】初心者サラリーマンでも失敗しない不動産投資とアパート経営の始め方をお伝えします

不動産投資

不動産投資におすすめの投資地域!初心者が失敗しない賃貸経営のエリアとは?

投稿日:2018年3月25日 更新日:

不動産投資を考えた時、アパートやマンションの収益物件はどの場所に購入しようか迷うことがあるでしょう。不動産会社の営業マンからは、首都圏をはじめ北海道から名古屋・大阪・九州地方まで、全国にわたり様々な構造の収益物件を紹介されます。

 

そして自宅から近い場所や生まれ育った地元、仕事で縁のある地方などが投資範囲として考えられます。不動産投資をするにあたって「どこの地域でアパート経営をする方が良いのか紹介」致します。

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不動産投資におすすめする地域とは?

結論は地方だろうが首都圏だろうがどちらでも構いません。具体的に賃貸経営でおすすめの地域とは、「賃貸物件の需要と供給のバランスが取れている場所」と「需要が見込める場所」になります。

 

賃貸物件の供給過剰から家賃相場が崩壊している地域では将来性は非常に厳しいものがあります。賃貸需要がある・将来的にも見込まれるのですから、比較的安定した楽な賃貸経営が出来るはずですし、精神的に苦労をしなくて済みます。

 

アパート経営の最大のリスクは空室ですので、入居率の高い立地であれば想定した家賃収入が得られるはずです。また、賃貸経営に関わる労力も減らすことができることでしょう。そして賃貸需要がある地域で、初心者の方にオススメできるエリアを紹介します。

 

不動産投資初心者のおすすめエリアとは?

不動産投資を始めたい初心者の方にとって、どの地域でアパート経営をすれば良いのか戸惑うばかりでしょう。自分もそうでしたが、関東県内に絞って神奈川県内や都内を始め、北は高崎・前橋・宇都宮、埼玉県内、東は水戸、西は平塚・藤沢まで、広範囲に車や電車で現地調査をした思い出があります。

 

結論から言えば、不動産投資を始める際は「土地勘のある地元がおすすめ」です。理由は初めて購入した収益物件が地元であったこと、賃貸経営の現場で体系的な大家業を会得し、満室経営ノウハウや費用対効果のあるリフォームや修繕工事等を学ぶ事が出来ました。

 

仲介業者からの入居付けに差が出ること

地元で不動産投資をしていれば空室発生の際、直接に仲介業者へ募集依頼を掛けるのは容易です。反対にアパートやマンションが北海道や九州にある場合、仲介業者へ営業を行くことは簡単なことではありません。

 

直接行かなくても「電話一本で募集の依頼が出来るだろう」ということもありますが、地場のライバル大家と遠方の大家とどちらが優遇されることでしょう。不動産投資ブームによりサラリーマン大家さんは急増し、競合ライバルは多いのです。

 

人間関係が密接に出来ていなければ、同じ様な状況下のもと遠方の大家の物件を率先して案内をする理由はありません。「顔の見えない大家」と「定期的に挨拶に来る地元の顔の見える大家」とでは、対応は違うばかりです。

 

仲介業者からの立場で見て、内見者を案内する際に「挨拶を交わす地元の顔見知り」と「不動産投資目的の他所の顔の知らない方」への対応をどうするか、考えれば分かるはずです。

 

空室問題の状況が容易に確認できる事

賃貸経営は満室だからと言って手を掛けてあげないと、負の連鎖の様に空室が連続して発生する事があります。満室経営に怠けて、放置状態にしておくとツケが回ってくるのです。

 

それが自然退去でない清潔感やクレーム対応であったり、「入居者の満足度の低下」であることが少なからずあります。現場に来て直接大家が「見聞し肌で実感しないと実状というものが分かりにくい面がある」のです。

 

遠方では賃貸経営に関わる問題点や現状の把握、空室改善のアイディアやリフォームのイメージも分かりづらく、遠い事で良い事はありません。アパート経営の「事件(空室)は現場で起きている」です。自分の目で見て確認は絶対に必要です。そのおかげで長く賃貸経営をしていますが入居率は98%以下になったことはありません。

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業者が施工した「大規模修繕・リフォーム・原状回復」の確認は必要

管理会社へアパートやマンションの管理業務を丸投げし、信用していては利益が損なわれるばかりです。賃貸物件に関わる「原状回復・リフォーム・大規模修繕」等はオーナー自身で把握し現地確認しなければなりません。

 

発注見積もりとの「見解の相違や手抜き工事」なんてことはざらにあります。原状回復費用だけでも一部屋数十万から、外壁塗装に至っては数百万なんてことあり、修繕費用が大きいだけに失敗は避けなければなりません。

 

空室発生後に行う退去後のクリーニングや原状回復工事の出来具合も確認は必須です。繁忙期に至っては、業務予定が多いばかりに「いい加減でやっつけ仕事」「設備の汚損や破壊」も多々経験しています。高い修繕費用を管理会社へ払うにも関わらず、内見可能な部屋造りは出来ませんし、空室期間は伸びて機会損失が発生するばかりです。

 

遠方の物件であれば現状確認はまず困難です。仕事の都合や予定もありますし、週末に飛行機で行くなんて事も容易ではないでしょう。

不動産投資の経験や知識が得られる

サラリーマン大家さんの多くが管理会社へ丸投げし業務委託をしていますが、不動産投資初心者の方であれば、賃貸経営に関わる業務に出来るだけ関わらなければなりません。

 

賃貸経営の知識や経験は「百聞は一見にしかず」実際にやってみるのが一番です。しかし管理委託だけでは、毎月の入金管理明細書を確認するばかりで、知識や経験を得るのは難しいことでしょう。

 

管理会社へ丸投げでは、業者の言葉を信用するしかありません。賃貸経営の「何が良くて何が悪いのか、メリットやデメリット」も見えてこない部分があります。業者と大家は利益相反、どれが正解なのかはオーナー自身で確認しなければなりません。

現役大家の不動産投資のメリットとデメリットとは!?

 

また自主管理を勧める訳ではありませんが、不動産オーナーが積極的に賃貸経営に関わらなければ、家賃収入は残りづらいものです。

 

リフォームや修繕の相場感と経費削減も可能

管理会社からのリフォームや修繕工事の見積もりは、下請けの業者の原価に2割程度利益がのせられています。「退去立ち合い・リフォーム・原状回復・大規模修繕」などの知識を深め、コストパフォーマンスに繋げられる様にしなければ、利益を残すことは難しくなります。

 

大家さん自身でDIYをする方も珍しくありません。自分でアマゾンや楽天を活用し、材料を仕入れDIYや施主支給も良いでしょう。セルフリフォームをする事が出来れば、「材料費や人件費、工事期間や労力」などのリフォームの相場感を養うこともできます。

 

簡単に出来るところで「照明器具・テレビモニターフォン・ウオシュレット・蛇口交換、壁紙やクッションフロアーの張替」など自分でやれば、1万・2万程度から費用対効果の高いDIYが出来ます。技術も必要で大変な作業であれば職人さんへ任せれば良いのです。

費用対効果の高いリフォームノウハウ

 

まとめ

地元で近隣にアパートやマンションがあれば、空室対策の処置や修繕工事の点検も容易です。遠方の賃貸経営で困難なことはありますが、地元にあって損をする事は決してありません。

 

集合住宅へ直ぐに見に行け、空室対策の「現状把握とベストな対処の仕方」も自分自身で判断出来ます。供給過剰の賃貸経営環境のなか、他人任せの賃貸経営は今後一層厳しさを増していきます。

 

初心者の方は自宅から車で1・2時間以内に行ける範囲の収益物件を探し、管理会社や仲介業者と協力体制を整える方が望ましいものです。




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