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不動産投資

アパート経営が儲かる3つの方法!初心者でも利益が得られる不動産投資とは?

投稿日:2018年3月21日 更新日:

アパート経営を今から初めても儲かるのか?興味を抱く方は少なからずいることでしょう。表面上は上手く賃貸経営をしているように見えても、売却をしてアパートローンを返済するまでのトータル収支を見ないと儲かるのかは分かりません。

 

アパート経営に成功している不動産投資家がいる一方、反対に収支が合わず儲からない賃貸経営をしている大家もいます。そこで「アパート経営が儲かる3つの方法」を紹介します。

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アパート経営は儲かる1|買った瞬間に儲かること

結論から言えば、アパートを「所有し続けても儲かること」「売却処分しても儲かること」どちらの状態でも、常に利益が出ることが失敗しない安全な方法になります。

 

ではどういったアパートが条件に満たすのか、簡単に言えば「買った瞬間に儲かる物件」になります。具体的に言えば、「賃貸需要のある地域」で「土地値以下の値段でとにかく安く集合住宅を購入する事」が出来れば可能です。

 

所有し続けても儲かる事とは、都心部や地方問わず賃貸需要のある地域であることが必要です。都内だから安心安全で大丈夫、地方の田舎だからまったく駄目という訳でもありません。儲けるためには、需要と供給のバランスが保たれた地域で、継続して利益を生み続けなければなりません。

 

そして売却処分しても儲かる事とは、アパート経営をやめても何時でも含み益が見込める事。それには土地の評価で購入する事が大切です。

 

土地の値段を決めるものには、実勢価格(実需相場)、地価公示価格、相続税評価額、固定資産評価額の4点があります。不動産投資で言えば路線価(相続税評価額)を使われるのが一般的です。

 

実勢価格 地価公示価格 相続税評価額 固定資産税評価額
価値 実需バランス 国や県の基準地価 公示価格の8掛け 公示価格の7掛け
見直し 売買次第 毎年3月(国土交通省) 毎年7月(国税庁) 3年に一度4月(市区町村)
利用 取引事例・相場感 土地の公的指標 路線価(土地評価)、税金 税金

 

土地の値段以下(路線価)で収益物件を購入し、修繕費用の負担を考慮のうえ適切な家賃で賃貸募集をすることができれば、まず失敗することありません。賃貸需要のある地域で入居が付けられない様であれば、大家として経営意識が足りない努力が必要という事です。アパマン物件に問題はありません。

 

所有し続けた場合、融資残高は減りキャッシュフローも蓄積され資産は増すばかりです。

土地値以下で購入していれば、相場並みに戻したり付加価値を付けて売却すれば含み益が得られます。売却後の精算時には、アパートローンの残債以上の積算評価と同等かそれ以上の実勢価格で売却することが可能です。またキャッシュフローの積み上げもプラスされていますので、購入価格以上で利益が得られるでしょう。

 

注意すべき点として、路線価が過大評価され「売却したい時、実際その値段で売れるのか?」という点も、注意をする必要があります。まず自分で情報収集すること、地元の人間でなければ分かりづらい事もあるでしょう。不動産投資である以上、損は厳禁「売却できない様では意味がない」ので絶対にやってはいけません。

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アパート経営は儲かる2|アパートローンの返済比率が低いこと

アパートローンの返済比率が高いと、手残りも少なく儲かりません。不動産投資を始める際は、失敗しないためにも業者に任せず、自分自身でシュミレーションして手元にいくら残るのか把握するべきです。また築古物件にも関わらず、融資期間を無理やり30年に伸ばし見せかけだけのキャッシュフローも危ういばかり、気を付けなければなりません。

 

参考
不動産投資の返済比率は60%が境界線!アパート経営の安全指数を見極める事が重要

 

仮に30年の長期アパートローンを完済した後に残るのは、競争力のない賃貸物件です。今度は新築アパートに建て替えて、また30年アパートローン組んで競合するライバルと闘うか、築50年以上のボロボロの賃貸物件でごまかさなければなりません。地方と都心どちらでも構いませんが、需要のある土地値の高い資産価値があるエリアを選択すべきです。

 

アパート経営は儲かる3|売却後の清算は黒字になるのか?

不動産投資をする上で常に考えなければならないことが、「今賃貸物件を売却したらいくらになるのか?」が重要です。購入価格と売却価格はどうなるのか?損をすることなくキャピタルゲインを得られ儲かったのであれば、不動産投資は成功と言えるでしょう。

 

購入価格と売値の売却利益が得られるのか、過去の家賃収入の積み立て金はいくらなのか?、そして清算後のトータルの収支はどうなるのかを把握しなければなりません。

 

儲からなけれ不動産投資をやる意味がありません。節税対策という名の元に始めるアパート経営は、元手が取れるのかさえ疑問ですし、供給過剰の状況下に安易に考えすぎる問題点もあり、違和感を感じるばかりです。生かさず殺さずの大家さんは、少なからずいます。

 

まとめ

アパート経営で土地値の物件を購入することが出来れば、失敗しない安定した賃貸経営が見込まれます。土地値で売却されている以上「融資付困難や空室問題」など、何かしらの問題点があるから安いはずなのです。それらを改善できればお宝物件になることでしょう。

 

過小評価された収益物件を相場以下で購入し「収益面・売却面」どちらも良好であれば、ヒューマンエラー・人的ミスをしない限り失敗することはないはずです。

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