不動産投資を検討する際、エリアや場所は何処が良いのか迷わないでしょうか？
不動産業者から紹介される物件は、首都圏は元より北海道から九州地方まで広範囲に渡ってあります。自分自身の能力や性格に合った判断基準を持ってないと、後で「こんなはずではなかった」と後悔する事にもなり兼ねません。
現役サラリーマン大家が「不動産投資のエリアや場所の選定」について紹介させて頂きます。
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不動産投資のエリアとは？
不動産投資のエリアとして、首都圏にあっては「１６号線の内側を買え」「馴染みのある場所」「通勤経路内」等が言われたりもします。
そして「不動産投資のエリアは何処がいいのか？」チャレンジしたい気持ちはあっても、現金買いはほとんどの投資家は無理なので、銀行の融資が付かなければ意味がありません。
融資が付くエリアは、「全国の主要都市」「現住所の所在地」「職場や地元の等の縁がある地域」に分かれます。
不動産投資家の考えや性格により「全国展開しリスクを分散する方」「地方の高利回りを重視する方」「首都圏の利回りの低い資産性重視する方」等、ケースバイケースになってしまうのです。
では何処が良いのかと言うと、横浜大家の見解は以下の通りです。
現役大家がおすすめする不動産投資のエリアについて
収益物件の購入先エリアは、断然に地元がおすすめな理由を５つ紹介致します。
精神的安定は重要！安心感は馬鹿に出来ない
アパートやマンションが自宅から近くにある事は、精神的なものから何物にも代えられないものがあります。
遠方に所有する物件より「気持ちの持ちようが断然違う」のです。
不動産投資は理論的には、間違った「立地や物件」を購入しなければ、比較的安全に出来る事は頭の中では充分理解してはいるのものの、心のどこかしらに一抹の不安と言うものが残ってしまいます。
物件が近くにある事により、現場で「美観や清掃状態」「入居状況」「建物のメンテナンス状況」「臭いや音」「雰囲気」等、五感で体感することにより、不安は少なからず解消されるのです。
アパート経営を辞める理由の一つに、お金よりも賃貸経営の煩わしさ、気持ちに嫌気がさして売却する大家さんもいますので、心の持ちようは大切に感じます。
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賃貸需要に的確したエリアか判断できる
不動産投資をする際、エリアの選定は非常に重要です。
間違いのないエリアを確認するため、人口動態や最寄り駅の乗降客数を確認する事になります。しかし市区町村のホームページやネットから得た情報だけでは、詳細な賃貸需要に適しているのかを判断する事は簡単なものではありません。
例えば、世界的にも認知度のある横浜ですが、「横浜ブランド」のイメージとして「住んで良し・遊んで良し・観光地としても魅力的で都内にも至近」で住みたい町ランキングに常に上位に位置しています。
しかし横浜エリアも広範囲で、賑やかな場所もあれば閑散としている寂しい所もあり、賃貸需要もピンキリです。
不動産投資大ブームの中、新築アパートが乱立されたことにより、場所により供給過剰の状態に陥っています。
例えば
4000万～１億程の新築木造アパート
表面利回り７・８％
１０㎡程度のワンルーム
上記の様な物件が、横浜に多くあり空室も多く非常に客付けに困っている状況です。電車に乗っていてもよく見かけるアパートで有名ですね。
そもそも狭小すぎて賃貸ニーズに合ってない事もありますが、横浜と言うだけで購入していては業者さんにやられてしまいます。
賃貸物件が供給過剰で乱立していたりもしますので、表面上の数値やイメージだけではなく「現場の賃貸需要の実情をよく知る必要がある」のです。
入居付け・賃貸募集が容易
不動産投資は入居が付いてナンボです。
収益物件の空室が埋まらず、不動産業者に電話を一本入れて募集を簡単に決めてくれるほど、不動産投資は甘くはありません。不動産投資は立派な事業なので、それなりに代償は必要です。
それが物件の近くに住んでいれば、管理会社や仲介業者へ容易に顔を出せる事も出来ます。
実際には年に数回ほどしか挨拶に伺いませんが、近くに住んでいるという事は思いのほかメリットは大きく感じます。
遠方の大家さんより、近場に住んでいて「共通の馴染みのある親しんだ場所を知る〇〇町の大家」として、普通の大家でも顔が思い浮かばれ名前も覚えて頂くことが出来ます。遠方の大家より近場の大家さんの方が断然有利です。
人の心理現象として「何度も合ってある理解のし合える大家さんに力を入れるのは必然的」なものです。
建物の清掃やメンテナンス状況を適切に管理する事が出来る
満室経営を維持できる一つの要素として、美観の維持や清掃状況は重要です。
近所に物件があれば、清掃状態の把握もできますし、管理会社の清掃のクオリティも分かります。こまめなチェックも近場ならでは利点にもなります。
そして、やはり他人任せの賃貸管理には限界もありますので、自分の物件は一番大家さんが知っていますので「エントランスの埃やゴミ、集合ポストのチェック、共有部の汚れや美観」を細かく見る事が可能です。
清掃が行き届いていない汚い物件は、入居者さんも気持ちが良くないし「共益費を支払って掃除もされていない？」と思われ、退去されては大きな損失となります。
こういう積み重ねが空室対策に非常に有効にもなるので、近場にあることのメリットは計り知れません。
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トラブルが発生した際は現場に急行できる
賃貸経営をしていると、入居者さんから年に数回のトラブル電話を頂く事があります。
全て管理会社へ丸投げしていれば、掛かってこない事もありますが、管理を委託しても掛かってくる事も実はあります。サラリーマン大家としては業務が忙しいので対応出来ない事もありますが、近場で対応したさい際の入居者さんからの満足度は至って好評です。
事例として
入居者さんが部屋のカギを紛失してしまい、夜間に電話が掛かってきた事もあります。
鍵の費用相場はネットを見ると
「鍵開け2,980円～」
「鍵作成・取り付け5,980～」
「鍵の複製５００円～３０００円程度」
「鍵交換7,980～」
その他で出張費が2,000～等もありますので、他に何に料金が掛かるのか確認しなければなりません。
鍵業者さんに鍵のトラブルで開錠を依頼すると、通常料金にプラスして割増料金が掛かるのが多いです。
そこで大家に電話が掛かって来まして、仕事も終わり自宅から直ぐに行ける状況だったので、現場に合いカギを持参し無事開ける事が出来ました。入居者さんからも感謝され、後々長期入居に結び付き・退去トラブルもなくスムーズに出来た経緯もありました。
遠方の大家さんでは管理会社任せでどうする事も出来ませんが、地元であれば手間は掛かりますが、その分空室対策から長期入居へと賃貸経営が安定して出来る事もあります。
遠方に物件があるより遥かに近場の方がメリットがあるので、経験値や勉強も出来ますので特に初心者の方にはお勧めです。
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