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不動産投資に自己資金はいくら必要?0円現金なしでは賃貸経営は難しい?

投稿日:2018年1月13日 更新日:

不動産投資をスタートさせるためには、現実問題として「どのくらいお金が必要なのか?」気になるところではないでしょうか?

 

不動産投資もテレビやネット・大家さんの書籍出版ラッシュにより、世間一般に周知されました。「不動産投資に興味がある!始めたいけど実際どうなのだろう?」という会社員の方が、セミナー会場を見ると多いのですが、自己資金がネックでスタート出来ないかもいるはずです。

 

アパートローンを組むにあたって、金融機関から求められる一般的な自己資金について紹介いたします。

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銀行から自己資金(頭金)を求められるのはどのくらい?

賃貸経営事業としてアパートローンのパッケージ商品を組む場合、一般的には自己資金(頭金)は物件価格の「1割から3割」求められるのが普通です。また諸費用分7%前後掛かります。

※金融機関の融資事情や時期・タイミング・同一銀行でも支店などにより状況は様々です。

 

1億のRC物件となると、最低でも自己資金1割と諸費用込みで約1700万程、平均年収400万円の普通のサラリーマンの方で賄える方はどれぐらいるのでしょうか。準備出来る方は相当少ないことでしょう。

逆にこの約1700万円を準備できれば、資産形成の土台ができることになります。普通のサラリーマンが資産を形成できるのですから、チャレンジする価値は充分にあるはずです。そこに気付くのかスル―するのか・チャンスととらえるのかは投資家自身の決断です。

 

一番購入需要が多い、価格帯のボリュームであれば5000万円以下の物件で見てみると、1000万円から5000万円代の木造アパートなどであれば、自己資金2割として「最低200万円代から1000万円程度」の自己資金と更に諸費用分が必要になります。

 

都心部の収益物件は担保評価が出ません。土地が5000万・建物5000万の評価であれば、実売価格は1億3000万円など乖離しています。そこで評価の出ない3000万円分は、銀行から自己資金2割(頭金)・3割入れる様に言われてしまうのです。銀行の評価は独自なもので、評価に対して掛け目や厳しいストレスを掛けることになります。

 

工夫をしないで不動産投資をスタートさせたいのであれば、自己資金2割と諸費用約7%分用意すること、厳しいですが3割を見ておけば評価の出ない割高な物件でない限り購入できるはずです。

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なぜ自己資金を求められるか?

銀行は「担保保全が第一・安全を第一」に考えますので「貸しても大丈夫?取りっぱぐれはないのか?」が重要。また貸出リスクを取るのだから、肝心要の事業主も「それ相応の自己資金を入れてね」「自己資金が出せる人」を好みます。どのくらいの覚悟で、現金を入れて事業をスタートさせるのかと言う事も見られることでしょう。

 

自己資金もない・諸費用も出せない方は、融資窓口で門前払いを受けることもあります。

 

融資実績やお付き合いのない見ず知らずのサラリーマン等に対して融資をする事になります。融資担当者の方から見れば、どこの馬の骨ともわからない不動産投資をしたい会社員に対して、アパートローンを組みたいと相談されても、「属性や人間性、担保保全は大丈夫なのか?」など警戒されることでしょう。

 

電話でのアポや突如現れた不動産投資家に、賃貸経営という事業に融資をすることにより、数千万から億単位のリスクを取る事になります。融資担当者の立場であれば、「どこの誰で、職業や現金は大丈夫?担保は保全できるのか?」賃貸業が未経験な初心者の方であれば、なおさら険しい表情をするばかりです。

 

融資担当者の始めの切り口は、「口座はありますか?住所はどちら?お勤めは?勤続年数や年収は?預貯金・その他の金融資産は?持ち家・借家どちら?家族は?」など根掘り葉掘り聞いてきます。自己資金がない・貯金ができない、マイホームや土地などの不動産担保もない様な方に、銀行の生命線である大切な命のお金を融資する事はできません。

 

不動産投資をする際、都市部の需要のあるアパートやマンションは、利回りが低く積算評価・担保評価がまず出ないので、不足分の担保を自己資金で埋めたり属性の与信でカバーすることにもなります。

 

融資担当者も不動産事業は担保保全ができるので、安全性が高いものとして融資をしたいのです。融資の稟議を上げる材料として、人物金を高評価されれば融資案件として勧められるはずです。自己資金を出来るだけ抑え次の収益物件購入に備えたいところでもありますが、スタートラインに立っている方は避けて通れないところでもあります。

 

自己資金が準備できない・難しい方には、良いやり方のオーバーローンや他にも少ない自己資金で融資を受ける方法や工夫・裏技もありますので、あきらめる必要はありません。

 

賃貸経営はバランスの取れた運営を目指し、出口戦略も見据えて資産超過状態にしておけば、まず失敗と言う事にはならないはずです。

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自己資金がない方は不動産投資家向きではない!?

厳しいかもしれませんが、見栄や派手な生活を好む浪費癖のある方は、不動産投資に向いていません。家賃収入を大切に扱えない可能性があるからです。収入分を将来にわたり何も考えず使用していては、不動産事業は難しいばかりです。

 

また普通のサラリーマンでも、将来の人生設計に向けてある程度の預貯金を蓄えているのが普通ではないでしょうか?コツコツとお金を貯める習慣や大切さを知らない浪費癖があるようでは、お金は入ってきては逃げていくばかりでしょう。

 

不動産投資をスタートさせても、修理やリフォーム・大規模修繕・退去に伴う原状回復費用・税金負担など、常にお金の心配は尽きません。家賃収入を得たとしても、次から次へと支出も伴います。

 

先に述べた、投資家の需要がある価格帯のボリューム5000万円以下の物件であれば、最低でも数百万円代から1000万円程度の自己資金が必要。この自己資金数百万を出せないという方が中にはいるのですが、正直なところ「不動産投資は厳しい」と言わざるを得ません。

 

不動産投資に向いていない方なのかもしれません。そもそも数百万円のお金を貯められないということは、浪費癖がある方で貯金が出来ない性格なのかもしれません。煌びやかな生活思考で高級車に乗り回し、旅行やグルメに出し惜しみをしない、倹約思考なんてもっての他という方もよくみかけます。それではお金を貯める事は無理な話です。

 

「あらゆるものに対して、それは本当に必要なものなのか?」如何にして無駄を省くことが大切。巷の不動産投資家さんの様相を見る限り、倹約思考を持っている堅実な方が多く見受けられます。不動産投資を始めるには、お金を貯める倹約思考と自己資金をある程度貯蓄してから、始める事をオススメいたします。

今から「貯蓄なんて何年掛かるんだ」「ちまちま出来ないよ」「一攫千金思考」方は、他の人がやりたがらないリスクを取る投資手段しかありません。

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格安物件でもお金は必要

格安物件の戸建などであれば、探せば100万円代・200万円代の中古築古物件が購入出来ます。そのかわり値段相応なのでガタがきてオンボロ、設備が古くて今の時代に合わない、洗面・トイレ・キッチン・お風呂などの水回りや畳からフローリングに変更などのリフォームが必要なことは否めないものです。

 

戸建てやアパート・マンション投資にしろ、現金買いとは別に余裕資金を見ておかなければ安全とは言えません。

 

賃貸に貸し出すには、それなりに人が住むのですから全体的に古くても綺麗に清潔さのあるリフォームにしなければ、入居付けは難しいものです。賃貸募集をする際にも、あまりにも手入れがされていない・リフォームもしない・汚い・印象が悪いと、仲介業者も入居者が嫌がり呼び込めないと感じるので嫌煙されることでしょう。

 

どんなに格安でも、修繕やリフォームも必要でしょうから、数百万円の余裕資金は最低でも突発的な支出として準備するべきです。余裕資金もなければ、修繕できな・リフォームできない・入居が付かない、家賃収入が入らない負のスパイラルになることでしょう。

 

イチかバチかのギャンブル・ロシアンルーレットのような綱渡り状態では、精神的に不安だらけで安全な賃貸経営とは言えません。

 

まとめ

不動産投資をする際には、通常自己資金を求められます。初めてのアパートローンであればなおさらです。

 

首都圏・都市部での不動産投資はたいてい積算評価や担保価値が出ないので、自己資金を入れる事にも繋がり、銀行の担保評価に届かなければ与信を加味され融資を受ける事にもなります。士業や大手企業、公務員などの属性の高い方であれば、物件評価が低くくても属性の信用力でカバーし不足分を補う事もできます。

 

事業計画を始め経験と実績があり、財務内容が良好であれば更に信用力も高まり次の融資を受けることも可能なはずです。フルローン・オーバーローンというものがありますが、リスクを伴うやり方でもありますので、事業として覚悟と根性・努力がないと、多額の借金を返済できません。

 

遠回りになるかもしれませんが、地道にコツコツか、最短でリスクを許容し乗り切るのかは、不動産投資家自身の手堅いタイプ一攫千金タイプの性格や気持ち次第です。

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